普洛斯運營模式

1、超級干貨：普洛斯如何玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金超級干貨：普洛斯如何玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金20140217陳毅success普洛斯無疑是全球范圍內(nèi)最成功的工業(yè)地產(chǎn)商，也是國內(nèi)萬通、合生、宇培等眾多有志于工業(yè)地產(chǎn)的運營商所極力仿效的標桿。它玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金的方式可謂眼花繚亂，就中國目前的金融背景而言尚難完全模仿，但長期趨勢一定如此。金融專家杜麗虹博士對于普洛斯的模式非常推崇，下面我們就來看看她對這種模式的詳細剖析，很長，但很值~————————————通過

2、物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財務杠桿基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達到10倍。更重要的是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到23年。同時快速回籠的資金被用于新項目開發(fā)，項目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉方物流公司的合作，二是其定制開發(fā)和供應鏈整合服務吸引了許多大型企業(yè)集團，并由此開

3、拓了新市場。2002年普洛斯應最大客戶DHL的要求，為其在日本定制開發(fā)物流園區(qū)，并由此進入了亞洲市場；2005年又為聯(lián)合利華定制開發(fā)在中國的物流園區(qū)，由此拓展了中國區(qū)業(yè)務，目前公司約一半項目是定制開發(fā)的。定制開發(fā)要求物流地產(chǎn)企業(yè)集投資、開發(fā)、運營于一體，而規(guī)?；奈锪骶W(wǎng)絡(luò)則要求公司在激烈的競爭環(huán)境中實現(xiàn)快速擴張，這兩項競爭力都要求龐大的金融資源支持，因此，與中國的地產(chǎn)企業(yè)一樣，普洛斯也多次面臨資金鏈問題。1999年，其啟動基金管理模式。

4、1999年，普洛斯成立了第一只私募基金—PrologisEuropeanFund（普洛斯歐洲基金），從19位機構(gòu)投資人處募集了10億歐元，主要用于收購普洛斯手中的成熟物業(yè)。收購后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，但通過與基金公司簽定管理協(xié)議，仍負責物業(yè)的長期運營并收取適當管理費用，同時作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績提成。2000年，普洛斯又發(fā)起了3只私募基金，到2008年時，旗下基金總數(shù)達17只，目前仍保有15只基金，其中美國本土基