華南房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究

1、SEC China010821BJ-IBM,華南房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究（經(jīng)營管理模式）： 萬科、合生創(chuàng)展、保利,－－劉紅軍,,SEC China010821BJ-IBM,1,本研究報告內(nèi)容,公司概況,發(fā)展歷程,管理與經(jīng)營模式分析,關(guān)鍵發(fā)現(xiàn),SEC China010821BJ-IBM,一、萬科企業(yè)股份有限公司,,,SEC China010821BJ-IBM,3,1.公司概況,萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目

2、前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2006年公司完成新開工面積500.6萬平方米，竣工面積327.5萬平方米，實現(xiàn)銷售收入212.3億元，結(jié)算收入176.7億元，凈利潤21.5億元，納稅24.2億元。至2006末，公司總資產(chǎn)485.1億元，凈資產(chǎn)148.8億元，市值超過1000億元。 以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于

3、通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)四年入選“中國最受尊敬企業(yè)”，連續(xù)三年獲得“中國最佳企業(yè)公民”稱號。,SEC China010821BJ-IBM,4,2.發(fā)展歷程,*IBM's PC business showed/surprising strength in revenue growth and profita

4、bility in the September quarter last yearSource:Literature research,SEC China010821BJ-IBM,5,,,,,3.經(jīng)營管理模式分析,,企業(yè)文化,戰(zhàn)略管控,將原來集權(quán)的的集團(tuán)總部變成戰(zhàn)略控制總部，形成戰(zhàn)略總部－專業(yè)區(qū)域－執(zhí)行一線的三級組織架構(gòu)在深圳、上海和北京三大區(qū)域中心公司，通過部分人事、財務(wù)、決策等權(quán)力的下放，使其能夠更靈活地適應(yīng)集團(tuán)的“3+X”大

5、發(fā)展戰(zhàn)略,專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化,1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營運收入占95％以上提出“像造汽車一樣地造房子” 在中國率先提出住宅標(biāo)準(zhǔn)化、批量化，并制定出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),品牌化,1992年開始，形成“萬科城市花園”、“花園新城”、“四季花城”等系列品牌品牌物業(yè)管理，1996年率先通過ISO9002第三方國際認(rèn)證。2002年，公司正式啟動“建筑無限生活”品牌戰(zhàn)略“萬科”品牌價值高達(dá)173億元,職業(yè)經(jīng)理人,敬業(yè)精神專

6、業(yè)意識團(tuán)隊能力,SEC China010821BJ-IBM,6,戰(zhàn)略型管控,截至2007年7月萬科集團(tuán)控制的境內(nèi)外子公司有房地產(chǎn)公司128家、物業(yè)公司13家、非主要經(jīng)營子公司5家、非主要子公司20家，另有以持股為目的的非主要子公司20家，萬科成為以地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的巨型集團(tuán)，M型組織結(jié)構(gòu)有利于平衡管控與靈活性,SEC China010821BJ-IBM,7,戰(zhàn)略管控架構(gòu)模型,*IBM's PC business showed/

7、surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last yearSource:Literature research,SEC China010821BJ-IBM,8,,專注住宅房地產(chǎn)開發(fā)，專注于“3＋X”戰(zhàn)略的實施,,,,成都,武漢,沈陽,環(huán)渤海地區(qū),,,,,,,珠江三角洲,長江三角洲,,,,,,,SEC China0

8、10821BJ-IBM,9,標(biāo)準(zhǔn)化,房地產(chǎn)行業(yè)是可以標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的：設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)化、工作流程標(biāo)準(zhǔn)化（科技支持）房地產(chǎn)模塊化的制訂標(biāo)準(zhǔn)必須以客戶需求為前提 ，標(biāo)準(zhǔn)化與人性化相結(jié)合房地產(chǎn)模塊化對未來發(fā)展將產(chǎn)生三個結(jié)果： —— 模塊化易于工業(yè)化，降低成本、提高效率 ——模塊化之后，產(chǎn)業(yè)價值鏈能夠由于每一個模塊的驅(qū)動而帶來整個行業(yè)的繁榮 ——模塊化能夠促進(jìn)行業(yè)創(chuàng)新，使得行業(yè)產(chǎn)生質(zhì)變。所有的模塊都

9、會為它自己的客戶,SEC China010821BJ-IBM,10,品牌化經(jīng)營成就了高度客戶滿意度和高信譽(yù),蓋洛普第三方滿意度調(diào)查,滿意度,忠誠度,重復(fù)購買,推薦購買,Source:AC Nielson,SEC China010821BJ-IBM,11,萬科品牌發(fā)展,,主題：萬科的物業(yè)管理（首創(chuàng)客戶服務(wù)概念）要點：識別力/“游泳池的水可以喝”,主題：萬科地產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)永遠(yuǎn)要點：競爭力/98年成立萬客會,主題：建筑無限生活要點：品牌

10、力/“以您的生活為本”（核心）（想得更遠(yuǎn)，做得更好；持續(xù)超越每一天；永遠(yuǎn)是你屋頂溫馨的天空）,,,,1988~1991經(jīng)營導(dǎo)向,1991~2001產(chǎn)品導(dǎo)向,2001~顧客導(dǎo)向,SEC China010821BJ-IBM,12,萬科職業(yè)經(jīng)理核心素質(zhì),工作觀念    １、勇于承擔(dān)工作責(zé)任，有進(jìn)取意識。    ２、集團(tuán)利益至上，具有全局觀念和團(tuán)隊精神。 

11、;   ３、以積極的態(tài)度和角度對待困難和遺留問題。    ４、接納差異，用人所長的領(lǐng)導(dǎo)心胸。    ５、善待客戶，一切從市埸出發(fā)。    ６、尊重規(guī)范，不斷改進(jìn)。    ７、具開放心態(tài)，善用、整合資源，善于創(chuàng)新突破，有能力找到解決問 題的辦法

12、。 ８、不回避矛盾，大膽管理。    ９、思維嚴(yán)謹(jǐn)，工作計劃性強(qiáng)。    １０、客觀敏感把握，控制到位。管理技能     １、善于激勵，有號召力。     ２、能營造有效溝通的氛圍。讓溝通成為習(xí)慣。     ３、有效授權(quán)控制得

13、當(dāng)。     ４、培養(yǎng)指財下屬，鼓勵別人學(xué)習(xí)。     ５、科學(xué)決策。     ６、壓力管理。     ７、組織管理。     ８、時間和會議管理。專業(yè)技能     １、精通本行業(yè)的時間

14、的專業(yè)技能。     ２、知道如何應(yīng)用。     ３、有系統(tǒng)的理解能力。     ４、專業(yè)創(chuàng)造力。,SEC China010821BJ-IBM,13,,,創(chuàng)造健康豐盛的人生,人才是萬科的資本,客戶是我們永遠(yuǎn)的伙伴,持續(xù)的增長和領(lǐng)跑,“陽光照亮的體制”,核心價值觀,*FootnoteSource:Sourc

15、e,SEC China010821BJ-IBM,14,4.關(guān)鍵發(fā)現(xiàn),創(chuàng)新學(xué)習(xí)和持續(xù)變革,SEC China010821BJ-IBM,二、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司,,,SEC China010821BJ-IBM,16,1.公司概況,合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（合生創(chuàng)展）1992年進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，1998年在香港聯(lián)交所主板上市（代碼：754），是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。2006年

16、集團(tuán)綜合銷售額達(dá)到113.68億元，稅后凈利潤達(dá)16.2億港元。合生創(chuàng)展秉承“優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)”的企業(yè)理念，致力成為完美生活的締造者。作為根源于香港的現(xiàn)代企業(yè)，合生創(chuàng)展匯集中港兩地優(yōu)勢，將世界級居住經(jīng)典引入中國，實現(xiàn)國人人居夢想，成就業(yè)主完美生活。消費者的需求，就是合生創(chuàng)展的追求。展望未來，合生創(chuàng)展集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化和中國加快城市化大潮的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，全力投身運營中國城市未來，向國際化、專業(yè)化方面邁進(jìn)，成就“合生”輝煌品牌。,

17、SEC China010821BJ-IBM,17,2.發(fā)展歷程,*IBM's PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last yearSource:Literature research,SEC China010821BJ-IBM,18,3.經(jīng)營管理模式分析,,,

18、企業(yè)文化,核心競爭力,SEC China010821BJ-IBM,19,組織架構(gòu),*IBM's PC business showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last yearSource:Literature research,SEC China010821BJ-IBM,20,家族關(guān)聯(lián)

19、企業(yè)交叉持股,從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，合生創(chuàng)展集團(tuán)具有其特殊性，廣東珠江投資、廣東新南方集團(tuán)及廣東珠江工程總承包公司都是其重要的關(guān)聯(lián)方。朱孟依是合生創(chuàng)展的絕對控股股東，其弟朱慶伊則是廣東珠江投資的主要股東，其兄朱沐之則是廣東新南方集團(tuán)的控股股東。在合生創(chuàng)展發(fā)展過程中三家主要的關(guān)聯(lián)公司都扮演著重要的角色，尤其是合生創(chuàng)展與珠江投資之間具有緊密的合作關(guān)系。合生創(chuàng)展集團(tuán)與三家關(guān)聯(lián)公司存在交叉持股情況，目前具體比例尚不得而知。,SEC China0108

20、21BJ-IBM,21,綜合化,圍繞房地產(chǎn)價值鏈，開展多元化經(jīng)營，核心業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)，完整的房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，在成本控制上更具優(yōu)勢。 綜合化發(fā)展有利于適應(yīng)不同項目的生命周期，有利于整合資源優(yōu)勢綜合化發(fā)展體現(xiàn)了合生創(chuàng)展全國發(fā)展戰(zhàn)略布局,SEC China010821BJ-IBM,22,品牌化經(jīng)營成就了高度客戶滿意度,Source:AC Nielson,SEC Chin

21、a010821BJ-IBM,23,企業(yè)文化,*FootnoteSource:Source,SEC China010821BJ-IBM,24,4.關(guān)鍵發(fā)現(xiàn),資本運營、土地資源獲取能力,,,,資本運營、土地資源或取能力,關(guān)鍵能力,顧客價值,SEC China010821BJ-IBM,三、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司,,,SEC China010821BJ-IBM,26,1.公司概況,保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股

22、的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作平臺，是國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。自2007年1月起，公司入選“上證50”、“上證180”、“滬深300”和“中證100”指數(shù)樣本股。截至2007年5月，公司總資產(chǎn)已達(dá)203.67億元，市值超過700億元。十五年來，保利保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，公司現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)

23、模化發(fā)展階段，形成了廣州、北京、上海、武漢、重慶、沈陽等十余個城市的全國戰(zhàn)略布局，擁有44家控股公司。公司秉承“務(wù)實、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營理念，一貫主張與堅持“和諧、自然、舒適”的開發(fā)理念與產(chǎn)品特色，并將“和諧”提升至公司品牌建設(shè)戰(zhàn)略的高度。公司多年來對和諧生活的孜孜以求和務(wù)實、高效、誠信的穩(wěn)健風(fēng)格贏得了廣大消費者的贊譽(yù)與信賴。,SEC China010821BJ-IBM,27,2.發(fā)展歷程,SEC China010821BJ-I

24、BM,28,,,,,,,,3.經(jīng)營管理模式分析,直線職能式管控能夠集中調(diào)動公司的優(yōu)質(zhì)資源 分級決策與垂直管理并行的扁平化管理架構(gòu) 與強(qiáng)大的政府背景適應(yīng),品牌化鮮明的品牌主張——“和諧生活，自然舒適”,專業(yè)化住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔強(qiáng)大的開發(fā)能力，100％交房履約能力,獨特軍隊企業(yè)文化和政府背景強(qiáng)執(zhí)行力強(qiáng)忠誠度,SEC China010821BJ-IBM,29,組織結(jié)構(gòu)圖,*IBM's PC busin

25、ess showed/surprising strength in revenue growth and profitability in the September quarter last yearSource:Literature research,SEC China010821BJ-IBM,30,直線職能式管控－－強(qiáng)大的集團(tuán)背景及支持力度,實際控制人保利集團(tuán)是房地產(chǎn)央企五朵金花之一，保利地產(chǎn)未來具備參與央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的

26、機(jī)會集團(tuán)具有廣泛的社會影響力，也給保利地產(chǎn)品牌賦予了獨特的文化內(nèi)涵，一定程度上能夠提高產(chǎn)品的附加值，促進(jìn)項目的銷售。除了在文化、品牌、社會關(guān)系、經(jīng)營管理等方面對保利地產(chǎn)產(chǎn)生正面影響外，集團(tuán)在資金方面也給予了上市公司大力的支持強(qiáng)大的集團(tuán)背景及其支持力度是公司快速發(fā)展的有力保障,SEC China010821BJ-IBM,31,4.關(guān)鍵發(fā)現(xiàn),執(zhí)行力與項目拓展能力,,強(qiáng)執(zhí)行力,,項目拓展能力（低成本能力）,,獨特的核心競爭力,SEC Ch