基于實(shí)物期權(quán)博弈的房地產(chǎn)投資決策.pdf

1、傳統(tǒng)投資決策方法(NPV、IRR等)在房地產(chǎn)投資決策中有著重要的作用，它以預(yù)測(cè)項(xiàng)目在未來(lái)的盈利能力來(lái)判斷該項(xiàng)目是否應(yīng)該執(zhí)行。但這種方法需要假定項(xiàng)目在未來(lái)的固定現(xiàn)金流和社會(huì)基準(zhǔn)收益率，在充滿不確定性和競(jìng)爭(zhēng)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資決策應(yīng)用具有一定的缺陷和不完整性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有風(fēng)險(xiǎn)大、投資大、周期長(zhǎng)、回報(bào)高等特點(diǎn)，同時(shí)政府宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素也在影響著項(xiàng)目在未來(lái)的利潤(rùn)率。對(duì)于傳統(tǒng)投資決策方法所存在的缺陷，應(yīng)該解決兩個(gè)問(wèn)題來(lái)提高房地產(chǎn)

2、項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和合理性。一是在不斷變化的投資環(huán)境中，項(xiàng)目在各個(gè)階段所蘊(yùn)含的潛在價(jià)值如何評(píng)估；二是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，最優(yōu)投資策略和投資時(shí)機(jī)的選取如何判定。
　　 隨著國(guó)內(nèi)外對(duì)于實(shí)物期權(quán)和博弈論研究的不斷深入，為解決這兩個(gè)問(wèn)題提供了可能。實(shí)物期權(quán)是金融期權(quán)在實(shí)物資產(chǎn)領(lǐng)域的延伸，它的主要思想是最大限度的挖掘項(xiàng)目的潛在價(jià)值，不僅以單純的折現(xiàn)現(xiàn)金流為判斷依據(jù)，而且融合了金融期權(quán)理論，給出項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理的定量?jī)r(jià)值，從而將不確定性轉(zhuǎn)換為企

3、業(yè)的優(yōu)勢(shì)。
　　 博弈論是研究競(jìng)爭(zhēng)策略的科學(xué)，它的研究公式化了激勵(lì)結(jié)構(gòu)間的相互作用，是具有斗爭(zhēng)或競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)現(xiàn)象的數(shù)學(xué)理論和方法。博弈論在房地產(chǎn)投資決策中應(yīng)用，解決了人們之前對(duì)競(jìng)爭(zhēng)因素難以描述和量化的問(wèn)題，通過(guò)博弈規(guī)則和博弈模型的分析，可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)投資決策方法忽略競(jìng)爭(zhēng)因素的缺陷。將實(shí)物期權(quán)和博弈論相結(jié)合，既考慮到了項(xiàng)目所蘊(yùn)含的內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)也考虐了競(jìng)爭(zhēng)因素對(duì)項(xiàng)目決策的影響，從而使我們能深層次的預(yù)測(cè)出項(xiàng)目在未來(lái)的價(jià)值及增長(zhǎng)情況，以便房