對我國物業(yè)稅制度設計的思考

1、54合作經(jīng)濟與科技2005.lsCOOPERATIVEECONOMYSSCIENCE財政稅務“物業(yè)稅”是香港地區(qū)和東南亞一些國家對“財產(chǎn)稅”的另外一種叫法。財產(chǎn)稅是對再生產(chǎn)的“存量”征稅，“存量”的種類有很多，有動產(chǎn)和不動產(chǎn)，從征收便利的角度出發(fā)，通常是對不動產(chǎn)征稅，從香港及東南亞各國的實際情況看也是主要對房地產(chǎn)等不動產(chǎn)征收，因此，物業(yè)稅也可以狹義的理解為是對土地、房屋等不動產(chǎn)征收的一種稅。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)稅制存在著諸如征稅范圍過窄，計

2、稅依據(jù)不科學，稅率設計不合理，內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，稅費項目繁多，各環(huán)節(jié)稅費負擔不公平等諸多問題，使其嚴重滯后于經(jīng)濟社會發(fā)展。開征物業(yè)稅將有助于建立和健全我國財產(chǎn)稅體系，改變不動產(chǎn)稅制中以往那種“重交易、輕擁有”的局面，降低房屋成本，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，激活“二手房”市場，優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，同時也有利于完善地方稅制，調(diào)節(jié)社會貧富差距及和國際接軌。因此，物業(yè)稅的開征成為中國今后幾年將陸續(xù)實施的諸項稅收改革任務之一。一、稅種設置的總體思路物

3、業(yè)稅稅種設置的總體思路可以是：設立土地年租金，由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并為物業(yè)稅，取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅。這樣做的理由是：首先，土地出讓金是國有土地“批租”的收入，實際上是“地產(chǎn)使用權(quán)”租金的一次性收入，造成了“寅吃卯糧”的局面，也大大抬高了地產(chǎn)的現(xiàn)值，有必要將這一稅負后移。但不能把土地年租金并入物業(yè)稅中，因為土地年租金具有明顯的地租性質(zhì)，并入物業(yè)稅會產(chǎn)生“以稅代租

4、”的現(xiàn)象。其次，我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅從稅制安排看并不是對“財產(chǎn)”本身征稅，而是對“地產(chǎn)”收入征收的精選稅種，因此起到抬高“地產(chǎn)”價格的作用，在將推行的物業(yè)稅中可以考慮取消。二、物業(yè)稅制度設計及國際借鑒由于我國從未開征過物業(yè)稅，為少走彎路，在制定和實施物業(yè)稅的過程中，認真研究世界各國開征物業(yè)稅（不動產(chǎn)稅）的情況顯得尤為重要。再結(jié)合我國的具體國情，總體上按照“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，對構(gòu)建我國的物業(yè)稅體系提出

5、以下設想。（一）課稅對象。世界上大多數(shù)國家都一致將物業(yè)稅課稅對象界定為不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。然而由于各國對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的理解存在一定的差異，因此反映在課稅對象上也有一定的差異。在實行土地私有制的國家，不動產(chǎn)通常指土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)；在實行土地公有制的國家，不動產(chǎn)通常指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。例如：中國的法學理論通常認為，中國的土地使用權(quán)為一種本權(quán)，而并非一種簡單的用益物權(quán)，國有土地使用權(quán)發(fā)揮著類似其他國家土地所有權(quán)的功能。因此，

6、中國的不動產(chǎn)為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，財產(chǎn)稅的課稅對象也就相應體現(xiàn)為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。而不論是以土地使用權(quán)還是土地所有權(quán)作為課稅對象，“統(tǒng)一名稱、合并征收”是大多數(shù)國家如美國、法國、加拿大、英國、荷蘭等房地產(chǎn)（物業(yè)）稅收政策的一個重要特征。我國目前的房地產(chǎn)征稅人為的將房產(chǎn)與土地割裂開，給計稅和實際征收管理帶來了許多矛盾和困難。為避免新開征的物業(yè)稅出現(xiàn)同樣的問題，我國的物業(yè)稅也應采用國際通行做法，將土地與房地產(chǎn)合并征收。（二）納稅義

7、務人。由課稅對象決定，物業(yè)稅的納稅人應為在我國境內(nèi)擁有建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的單位和個人，即房地產(chǎn)業(yè)主。但是目前，我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況嚴重。因此，對納稅義務人的界定可以借鑒印度尼西亞的做法，將納稅人定義為“對土地享有權(quán)利的人”，“擁有或控制建筑物的人”，“從土地和建筑物獲得收益的人”，這樣，在無法找到確定的某建筑物所有權(quán)或者土地使用權(quán)所有者的情況下，稅務機關(guān)可以指定任何納稅主體為該財產(chǎn)的納稅人，使其履行納稅義務。

8、（三）計稅依據(jù)。不動產(chǎn)稅的課稅依據(jù)可以分為四類：一是改良資本價值，一般囊括土地和土地改良物的評估價值；二是未改良資本價值，計稅依據(jù)僅為土地價值，而不包括土地改良物的價值。三是租金收益，主要體現(xiàn)為從租計征的年值制度。四是物理特征，如土地面積等。從各國不動產(chǎn)課稅實踐來看，很多國家如美國、澳大利亞、新西蘭、泰國、馬來西亞等都不是單純采用一種計稅依據(jù)，而是多種計稅依據(jù)同時并用。盡管各國的具體情況千差萬別，但近年來的實踐還是表明，多數(shù)國家的不動產(chǎn)

9、課稅在計稅依據(jù)選擇上，開始出現(xiàn)兩個明顯的傾向：一是傾向于采用統(tǒng)一種計稅依據(jù)；二是在選擇統(tǒng)一種計稅依據(jù)上又傾向于采用從價計征的改良資本價值。目前，英國、荷蘭和新西蘭等國的不動產(chǎn)課稅都體現(xiàn)了這些傾向。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中，一般是以土地面積或房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)，然而，按這兩種計稅依據(jù)征稅均不能隨著經(jīng)濟發(fā)展相應增加稅收收入，也不符合國際對房地產(chǎn)征稅的通行做法。又考慮到我國資產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，我國應以房地產(chǎn)在市場上公開交易的中間價格作為評估價(若沒有

10、該項交易則以相對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)

11、稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物

12、業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考對我國物業(yè)稅制度設計的思考回文劉楊55合作經(jīng)濟與科技2005.lsCOOPERATIVEECONOMYSSCIENCE財政稅務類似的房地產(chǎn)市場交易價或重置成本為基

13、準)（四）課稅范圍。關(guān)于課稅范圍，國際上通行的做法是對境內(nèi)所有土地和建筑物普遍征稅，只是對農(nóng)村有不同程度的稅收優(yōu)惠。我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅，房地產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅只適用于城市、城鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)而不適用于農(nóng)村地區(qū)。目前，許多企業(yè)都坐落于以上稅種課稅范圍之外的區(qū)域，這些企業(yè)與坐落于城鎮(zhèn)的企業(yè)在對公共品的享受方面并沒有本質(zhì)區(qū)別，卻不需要承擔房產(chǎn)稅和土地使用稅的納稅義務。因此，物業(yè)稅的課稅范圍應擴大到農(nóng)村，這同時也迎合了我國統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的

14、趨勢。（五）稅率l、稅率形式。各國不動產(chǎn)稅的稅率有比例稅率、累進稅率和定額稅率之分，目前大多數(shù)國家采用的是比例稅率，僅有極少數(shù)國家如巴西和巴基斯坦采用累進稅率，定額稅率則主要適用于以不動產(chǎn)的物理特征為計稅依據(jù)的國家。累進稅率雖符合量能支付原則但稍顯復雜。而比例稅率計算征收簡單。為了簡便易行，我國可以跟從國際慣例采用比例稅率。鑒于我國地域遼闊，各地市場建設狀況、經(jīng)濟繁榮程度不同，又可以采用幅度比例稅率，即中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、

15、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地實際情況，確定本地區(qū)的具體適用稅率。需要特殊說明的是，為了防止開發(fā)商稅費負擔減輕后圈地運動愈演愈烈，必須對土地閑置實施懲罰性措施，抬高開發(fā)商閑置土地的成本。具體來說可以通過提高閑置土地的稅率來實現(xiàn)。例如，在博茨瓦納，限制土地的稅率比已開發(fā)的土地的稅率高四倍；在菲律賓，閑置土地需額外繳納5%的財產(chǎn)課稅。這些都是可借鑒的經(jīng)驗。2、稅率水平。在菲律賓，省、自治區(qū)的稅率為0.5~l%，市的稅率為0.5~2

16、%。智利的財產(chǎn)稅率統(tǒng)一為2%。印度尼西亞的財產(chǎn)稅率為0.5%。我國可以考慮采用0.l~2%的幅度稅率，主要是基于兩點考慮：一是遵循國際上低稅率的慣例；二是物業(yè)稅是按年交納的，低稅率不會加重納稅人的負擔，同時又可以使稅收“細水長流”。（六）稅收優(yōu)惠。盡管各國不動產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的具體規(guī)定有很大差異，但從整體看還是存在些共同點和規(guī)律性，如各國普遍對國家和政府保有的公用不動產(chǎn)，用于社會公益事業(yè)的不動產(chǎn)及農(nóng)林用地等給予不同程度的稅收優(yōu)惠。對于居民自

17、用住宅，主要有低稅率和免征額兩種稅收優(yōu)惠方式。如，新加坡財產(chǎn)稅的一般稅率為l2%，但居民自用不動產(chǎn)的稅率為4%。印度尼西亞則規(guī)定居民所擁有的市場價低于l899美元的第一套居住用房免稅，這一免稅額可能實際上使幾乎所有的農(nóng)村房屋和大部分低收入房屋免稅。除了借鑒這些經(jīng)驗以外，對于居民用房的稅收優(yōu)惠設計還應考慮到新舊房區(qū)別對待的問題。因為目前相當數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性繳納了多年的土地出讓金，而購買新房則是采用每年交付土地年租金的形式，由于貨幣是

18、具有時間價值的，很顯然舊房已經(jīng)承擔了一部分額外的稅收負擔。為公平稅負，可以采用的方法是，對原有居民住房進行評估時，把將一次性繳納的土地出讓金科學、準確的換算成土地年租金并加以扣除，然后對地產(chǎn)評估價值適用較低的稅率。稅收優(yōu)惠還可以體現(xiàn)地區(qū)導向，在印度尼西亞東部的十三個省新增的投資給予在初始投資階段八年減半征收財產(chǎn)稅的優(yōu)惠。在澳門，租用設在離島的廠房做工業(yè)用途比在澳門多享受5年的物業(yè)稅豁免條款。我國可以借鑒這一經(jīng)驗，推進西部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。三

19、、評估物業(yè)稅的征收必須建立在財產(chǎn)估價的基礎(chǔ)上，因此，物業(yè)稅征管中最核心最重要的部分就是如何對不動產(chǎn)計稅價值進行評估的問題。（l）評估期間。在菲律賓每隔三年估稅師需對所有財產(chǎn)進行重新評估，以反映財產(chǎn)價值的變化。智利的評估價值每5~l0年變動一次不過每年根據(jù)CPI（居民消費價格指數(shù)）有一個調(diào)整。印度尼西亞每三年對財產(chǎn)價值作一次重新評估，在發(fā)展較快的地區(qū)每年評估一次。從各國實踐情況看，評估期間不宜過長，以智利為例，雖然其計稅依據(jù)每隔半年會隨C

20、PI指數(shù)變動一次，但由于評估間隔時間過長，造成財產(chǎn)評估價與實際市場價偏差很大。但評估期間過短如半年甚至每一年評估一次征管成本又太高，故評估的時間周期以2~3年為佳，每半年隨CPI指數(shù)的變化調(diào)整一次。但在房地產(chǎn)價格變化較快的情況下，要相應縮短評估周期，以保證評估價能相對準確的反映實際市場價格。（2）評估機構(gòu)。隨著市場化改革的深入，原來由政府部門負責對房地產(chǎn)進行評估，應逐漸由社會中介機構(gòu)來承擔，并相應明確其應擔負的法律責任。（3）評估技術(shù)。

21、在以加拿大為代表的財產(chǎn)稅制比較完善的國家，為了控制評估成本，以計算機輔助批量評估系統(tǒng)為依托，集成評估專家經(jīng)驗，批量處理海量數(shù)據(jù)是普遍采用的有力工具。計算機輔助批量評估技術(shù)稱為CAMA，我國可以考慮引用這一技術(shù)以提高稅基的評估效率，降低評估成本，同時也增加稅基評估的透明度，減少人為因素的干擾。四、收入歸屬國際上實行財產(chǎn)稅的國家，基本上都把不動產(chǎn)稅作為地方稅，并成為聯(lián)邦、州、地方三級政府中地方政府的主體稅。在我國由于現(xiàn)行不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)

22、稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、和土地使用費，以及房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓時的土地增值稅均為地方稅，土地批租出讓金收入也歸地方政府使用。因此實施物業(yè)稅改革后，物業(yè)稅自然應歸地方政府。另外，由于財產(chǎn)稅稅基具有地域性、普遍性收入穩(wěn)定可靠，不易發(fā)生周期性波動以及便于征管的特點，使得財產(chǎn)稅稅基成為理想的地方稅稅基，同時由于財產(chǎn)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務，將其作為地方政府的主要收入來源有利于形成“多征稅———多提供公共服務———財產(chǎn)增值———稅源增