土地使用標準政策與管理應用

1、土地使用標準政策與管理應用,利用處,,2011年8月23日，胡錦濤總書記在十七屆中央政治局第三十一次集體學習會議上的重要講話指出：“落實節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略是完善土地管理制度、堅持節(jié)約集約用地的指導方針。,,要把節(jié)約用地作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和土地利用方式的重要著力點，切實堅持和完善最嚴格的耕地保護制度，切實實行最嚴格的節(jié)約用地制度”。,,“要完善土地使用標準，依照國家產(chǎn)業(yè)政策對淘汰類、限制類項目分別實行禁止和限制用地，嚴禁土地閑置”。,,深入貫

2、徹落實中央領(lǐng)導指示精神，實行最嚴格的節(jié)約集約用地制度，加強土地使用標準管理是未來一個時期土地管理工作的關(guān)鍵點。,,有了土地使用標準并嚴格執(zhí)行，土地供應才可以量化，土地利用效果才可以評價考核，土地在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式中的功能才能顯現(xiàn)，節(jié)約集約制度才可以落在實處。,,1、什么是土地使用標準？2、土地使用標準對節(jié)約集約用地有什么作用？3、國家在土地使用標準管理方面有哪些政策要求？,,4、土地使用標準只在建設(shè)用地預審和單獨選址項目用地審查中使

3、用嗎？5、經(jīng)營性用地招標拍賣掛牌出讓中是否涉及土地使用標準審查問題？6、在土地供前、供時和供后，如何體現(xiàn)土地使用標準的要求？,,7、土地使用標準如何體現(xiàn)在劃撥決定書和出讓合同中，納入監(jiān)測監(jiān)管？8、各地在土地利用管理實際工作中，如何執(zhí)行土地使用標準？9、對不符合節(jié)約集約要求的土地使用標準，如何修訂和完善？,講授內(nèi)容,第一部分 土地使用標準的基本內(nèi)容和主要政策規(guī)定一、土地使用標準的概念特點和分類二、現(xiàn)行的土地使用標準三、土地

4、使用標準的主要政策規(guī)定,講授內(nèi)容,第二部分 土地劃撥和出讓中的土地使用標準管理一、劃撥中的土地使用標準管理二、協(xié)議出讓中的土地使用標準管理三、招拍掛出讓中的土地使用標準管理,一、土地使用標準的概念特點和分類,（一）土地使用標準的概念1．標準。是對重復性事物和概念所做的統(tǒng)一規(guī)定，它以科學、技術(shù)和實踐經(jīng)驗的綜合為基礎(chǔ)，經(jīng)過有關(guān)方面協(xié)商一致，由主管機構(gòu)批準，以特定的形式發(fā)布，作為共同遵守的準則和依據(jù)。,土地使用標準的概念,2．土地使

5、用標準。是國家、地方、相關(guān)行業(yè)主管部門發(fā)布實施的統(tǒng)一用地標準，它既是工程項目設(shè)計、建設(shè)項目準入、土地供應和審批、土地開發(fā)利用和供后監(jiān)管的重要準則和基本尺度，也是用地單位、設(shè)計單位、相關(guān)行業(yè)主管部門執(zhí)行的重要政策依據(jù)和制度規(guī)范。土地使用標準主要包括：,土地使用標準的概念,（1）《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》（2）《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》（3）公路、鐵路、民用航空運輸機場、電力、煤炭、石油和天然氣等工程項目建設(shè)用地指標,

6、土地使用標準的概念,（4）房地產(chǎn)用地規(guī)模、容積率控制標準（5）各地發(fā)布實施的高等教育、保障性住房、墓葬、監(jiān)獄、倉儲、衛(wèi)生系統(tǒng)等建設(shè)用地控制指標,土地使用標準的特點,（二）六個特點 特點一：政策性強。由國家或地方相關(guān)行業(yè)主管部門依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策制定和發(fā)布實施，均以政策性文件的形式體現(xiàn)。,特點,特點二：適用對象廣。土地使用標準的使用主體涉及用地單位和勘察設(shè)計單位，以及國家或地方相關(guān)行業(yè)主管部門，有權(quán)部門可據(jù)此考核審計，社會公

7、眾可據(jù)此監(jiān)督，因此，對全社會都是適用的。,特點,特點三：貫穿土地利用全過程。土地使用標準的使用貫穿于工程項目設(shè)計、建設(shè)項目準入、土地供應和審批、土地開發(fā)利用和供后監(jiān)管等土地利用全過程。從土地使用標準的管理角度看，在用地單位和勘察設(shè)計單位工程項目設(shè)計，市、縣、省級國土資源的相關(guān)用地審查中，都要執(zhí)行。,特點,特點四：涵蓋各種土地用途。土地使用標準不僅涉及公路、鐵路、民用航空運輸機場、電力、煤炭、石油和天然氣、高等教育、保障性住房、墓葬、監(jiān)獄

8、、倉儲、衛(wèi)生系統(tǒng)等各種實行劃撥和協(xié)議出讓的項目用地，而且涉及實行招標拍賣掛牌出讓的工業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地。,特點,特點五：量化標準和定性要求相結(jié)合?！豆I(yè)項目建設(shè)用地控制指標》和工程項目建設(shè)用地控制指標主要體現(xiàn)為量化標準?！督褂玫仨椖磕夸洝泛汀断拗朴玫仨椖磕夸洝贩謩e體現(xiàn)為能否用地和在符合一定限制條件下方可用地的問題，既有量化標準又有非量化的定性要求。,特點,特點六：具有一定的時效性。土地使用標準是在特定時期的土地資源條件、社會經(jīng)濟發(fā)

9、展狀況和技術(shù)水平等基礎(chǔ)上制定的，在一定時期體現(xiàn)了節(jié)約集約用地原則，隨著時間推移，社會經(jīng)濟條件變化和技術(shù)進步，有可能不再符合節(jié)約集約要求，具有一定的時效性。,土地使用標準分類,（三）分類1．國家標準。國土資源部會同城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)行業(yè)主管部門發(fā)布的相關(guān)標準。 2．地方標準。各省區(qū)市發(fā)布的標準。如北京、江蘇、遼寧、江西、陜西等發(fā)布各類建設(shè)用地指標。,加強土地使用標準管理的 必要性和可行性,1．國家對建立完善

10、和執(zhí)行土地使用標準有明確要求。2．部多次下發(fā)文件，要求建立健全土地使用標準控制制度，嚴格執(zhí)行土地使用標準。,加強土地使用標準管理的 必要性和可行性,3．近年來部和各地加快修訂完善土地使用標準，基本建立了標準體系，嚴格執(zhí)行土地使用標準有了較好的工作基礎(chǔ)。 （詳見培訓材料第一章）,二、現(xiàn)行的土地使用標準,近年來，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)行業(yè)主管部門制訂、修訂并發(fā)布實施了15項土地使用標準。具體包括

11、：,現(xiàn)行土地使用標準,1、《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》（國土資發(fā)〔2012〕98號），國土資源部與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)文；,現(xiàn)行土地使用標準,2．《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》（國土資發(fā)〔2008〕24號），國土部發(fā)文；3．《公路工程項目建設(shè)用地指標》（建標〔2011〕124號），住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土部及行業(yè)部門聯(lián)合發(fā)文；,現(xiàn)行土地使用標準,4．《煤炭工程項目建設(shè)用地指標—露天礦、露天礦

12、區(qū)輔助設(shè)施部分》（建標〔2011〕145號），住建部會同國土部及行業(yè)部門聯(lián)合發(fā)文；,現(xiàn)行土地使用標準,5．《民用航空運輸機場工程項目建設(shè)用地指標》（建標〔2011〕157號） ，住建部會同國土部及行業(yè)部門聯(lián)合發(fā)文；6．《電力工程項目建設(shè)用地指標（風電場）》（建標〔2011〕209號） ），住建部會同國土部聯(lián)合發(fā)文；,現(xiàn)行土地使用標準,7．《體育訓練基地建設(shè)用地指標》（建標〔2011〕214號） ），住建部會同國土部及行業(yè)部門聯(lián)合發(fā)文；

13、8．《電力工程項目建設(shè)用地指標（火電廠、核電廠、變電站和交換站）》（建標〔2010〕78號），住建部會同國土部及行業(yè)部門聯(lián)合發(fā)文；,現(xiàn)行土地使用標準,9．《石油天然氣工程項目建設(shè)用地指標》（建標〔2009〕7號）；10．《公共圖書館建設(shè)用地指標》（建標〔2008〕74號）；,現(xiàn)行土地使用標準,11．《文化館建設(shè)用地指標》（建標〔2008〕128號）；12．《新建鐵路工程項目建設(shè)用地指標》（建標〔2008〕232號）；,現(xiàn)行土地使用

14、標準,13．《煤炭工程項目建設(shè)用地指標—礦井、選煤廠、篩選廠及礦區(qū)輔助設(shè)施部分》（建標〔2008〕233號）；,現(xiàn)行土地使用標準,14．《城市社區(qū)體育設(shè)施建設(shè)用地指標》（建標〔2005〕156號）；15．《城市生活垃圾處理和給水與污水處理工程項目建設(shè)用地指標》（建標〔2005〕157號）。,現(xiàn)行土地使用標準,上述15項標準中，除限制禁止用地目錄2012年本收錄在培訓材料《土地使用標準政策與實務》外，其余全部收錄在《土地使用標準匯編》上

15、冊。,現(xiàn)行建設(shè)標準,為加強工程項目決策和建設(shè)的科學管理，近年來，住建部會同相關(guān)行業(yè)主管部門，制訂、修訂并發(fā)布實施了監(jiān)獄等多項建設(shè)標準。主要有：,現(xiàn)行建設(shè)標準,1．《監(jiān)獄建設(shè)標準》（建標〔2010〕144號）2．《石油儲備庫工程項目建設(shè)標準》（建標〔2009〕78號）,現(xiàn)行建設(shè)標準,3．《拘留所建設(shè)標準》（建標〔2008〕50號）4．《中醫(yī)醫(yī)院建設(shè)標準》（建標〔2008〕97號）,現(xiàn)行建設(shè)標準,5．《綜合醫(yī)院建設(shè)標準》（建標〔2008

16、〕164號）6．《強制解毒所建設(shè)標準》（建標〔2005〕188號）；,現(xiàn)行建設(shè)標準,7．《城市普通中小學校校舍建設(shè)標準》（建標〔2002〕102號）；8．《看守所建設(shè)標準》（建標〔2002〕245號）；,現(xiàn)行建設(shè)標準,9．《糧食倉庫建設(shè)標準（修訂本）》（建標〔2001〕58號）；10．《海港通用碼頭建設(shè)標準》（建標〔1996〕188號）；,現(xiàn)行建設(shè)標準,11．《河港通用碼頭建設(shè)標準》（建標〔1992〕836號）。上述11個建設(shè)標

17、準，收錄在《土地使用標準匯編》下冊。,現(xiàn)行建設(shè)標準的適用原則,對于國家發(fā)布的上述建設(shè)標準，目前沒有制訂相應的土地使用標準，因此，各地在建設(shè)用地審批中可參照執(zhí)行。執(zhí)行中重點把握兩個原則：,適用原則,一是依據(jù)建設(shè)標準中規(guī)定的建筑標準、建筑面積控制指標，結(jié)合當?shù)赝恋乩玫耐顿Y強度、容積率、建筑密度或建筑系數(shù)等控制要求，合理推算建設(shè)用地控制指標。,適用原則,二是對于推算的控制指標，要結(jié)合當?shù)貙嶋H，審定是否符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和供地政策，是否符合

18、節(jié)約集約用地的原則。,地方發(fā)布的土地使用標準,近年來，北京、江蘇、遼寧、江西、陜西等省市在嚴格執(zhí)行國家發(fā)布的土地使用標準的同時，結(jié)合本地實際，加快推進土地使用標準制訂工作，陸續(xù)發(fā)布了多項土地使用標準。這些標準成為整個土地使用標準體系的重要組成部分。在《土地使用標準匯編》下冊中，收錄了以下14個土地使用標準：,地方土地使用標準,1.《北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標準（試行）》（高等教育部分）；2.《陜西省建設(shè)用地指標（2007年版）》（高等教

19、育部分）；,地方土地使用標準,3.《北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標準（試行）》（保障性住房部分）；4.《江西省建設(shè)用地控制指標（2011年版）》（保障性住房部分）；,地方土地使用標準,5.《江西省建設(shè)用地控制指標（2011年版）》（墓葬項目部分）；6.《遼寧省城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)項目用地控制指標（試行）》（墓葬項目部分）；,地方土地使用標準,7.《江蘇省建設(shè)用地指標（2010年版）》（墓葬項目部分）；8.《陜西省建設(shè)用地指標（20

20、07年版）》（監(jiān)獄項目部分）；,地方土地使用標準,9.《江蘇省建設(shè)用地指標（2010年版）》（監(jiān)獄項目部分）；10.《江西省建設(shè)用地控制指標（2011年版）》（倉儲項目部分）；,地方土地使用標準,11.《江蘇省建設(shè)用地指標（2010年版）》（倉儲項目部分）；12.《江蘇省建設(shè)用地指標（2010年版）》（衛(wèi)生系統(tǒng)部分）；,地方發(fā)布的土地使用標準,13.《遼寧省城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)項目用地控制指標（試行）》（衛(wèi)生系統(tǒng)部分）；14

21、.《江西省建設(shè)用地控制指標（2011年版）》（衛(wèi)生系統(tǒng)部分）。,地方土地使用標準適用原則,1、對于國家尚未頒布土地使用標準的，各地可執(zhí)行地方發(fā)布的土地使用標準；2、國家有標準，但地方發(fā)布的標準比國家標準嚴格的，方可執(zhí)行地方標準，比國家標準寬松的，必須執(zhí)行國家發(fā)布的土地使用標準。,三、土地使用標準的主要政策規(guī)定,（一）國務院發(fā)布實施的3個文件 1、《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）。,國務院文件,第十八

22、條提出：依照國家產(chǎn)業(yè)政策，國土資源部門對淘汰類、限制類項目分別實行禁止和限制用地，并會同有關(guān)部門制定工程項目建設(shè)用地定額標準，省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)實際情況制訂具體實施辦法。三點理解：,國務院文件,第一點：土地使用標準的制定以國土部門為主，職權(quán)在我。 第二點：省區(qū)市政府制訂具體辦法，國土部門要主動作為。如江西標準，省發(fā)布。 第三點：是確定土地部門職能的主要政策依據(jù)。,國務院文件,2．《國務院關(guān)于發(fā)布實施的

23、決定》（國發(fā)〔2005〕40號）?！兑?guī)定》指出，各有關(guān)部門要加快制定和修訂財稅、信貸、土地、進出口等相關(guān)政策，切實加強與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合，進一步完善促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策體系。,國務院文件,《規(guī)定》明確提出，《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》是引導投資方向，政府管理投資項目，制定和實施財稅、信貸、土地、進出口等政策的重要依據(jù)?！懂a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》由鼓勵、限制和淘汰三類目錄組成。,國務院文件,對屬于限制類的新建項目，土地管理部門不得辦理有關(guān)手

24、續(xù)。對淘汰類項目，禁止投資。對淘汰類項目，禁止投資。對此如何把握？,國務院文件,第一，被列入《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》限制類的產(chǎn)業(yè)和項目，不得辦理用地手續(xù)； 第二，被列入《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》淘汰類的產(chǎn)業(yè)和項目，不得辦理用地手續(xù)；,國務院文件,第三，產(chǎn)業(yè)政策在先，供地政策在后，無論有無、無論是否修訂限制和禁止用地目錄，均不影響國家政策執(zhí)行。,國務院文件,3．《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）。對嚴格土

25、地使用標準提出了五個方面的要求：,國務院文件,一是要健全各類建設(shè)用地標準體系，抓緊編制公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地標準。,國務院文件,二是要按照節(jié)約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現(xiàn)有各類工程項目建設(shè)用地標準，凡與土地使用標準不一致的建設(shè)標準和設(shè)計規(guī)范，要及時修訂。,國務院文件,三是要采取先進節(jié)地技術(shù)、降低路基高度、提高橋隧比例等措施，降低公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施工程用地和取棄土用地標準。,國務院文件,四是建設(shè)項目設(shè)計、

26、施工和建設(shè)用地審批必須嚴格執(zhí)行用地標準，對超標準用地的，要核減用地面積。,國務院文件,五是要求各地區(qū)、各部門不得開展涉及用地標準并有悖于節(jié)約集約用地原則的達標評比活動，已經(jīng)部署開展的相關(guān)活動要堅決停下來。 如何把握？,國務院文件,1、3號文是近年來唯一一部從國家層面對節(jié)約集約用地提出全面、系統(tǒng)要求的政策性文件。,國務院文件,2、3號文對節(jié)約集約用地、市場配置、農(nóng)村集體土地管理、節(jié)地評價和考核等提出一系列政策要求。但一些政策要求如擴大有償

27、使用范圍、工業(yè)用地市場配置等落實不理想。,國務院文件,3、3號文也是一部對土地使用標準管理提出明確要求的重要政策性文件。,國土資源部4個發(fā)文－24號文件,2008年1月下發(fā)《關(guān)于發(fā)布和實施〈工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標〉的通知》（國土資發(fā)〔2008〕24號?？刂浦笜藢I(yè)用地投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設(shè)施用地所占比重、綠地率五項指標作出規(guī)定。,47號文件,今年年初，國土資源部下發(fā)《關(guān)于大力推進節(jié)約集約用地制度建設(shè)的意見》

28、(國土資發(fā)〔2012〕47號)。,47號文件,這一文件的最重要之處，是首次在國家層面確立了節(jié)約集約用地制度的框架體系，明確將8項制度作為節(jié)約集約用地制度建設(shè)的基本內(nèi)容，指明了今后較長時期土地利用管理工作的方向，因而具有里程碑意義。,47號文件,2001年，《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（15號文件） ，明確商業(yè)性房地產(chǎn)用地必須實行招標拍賣出讓，2002年國土資源部發(fā)布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號令），經(jīng)營

29、性土地招標拍賣掛牌出讓制度確立，兩份文件對市場配置制度具有里程碑意義。,47號文件,十年之后，2011年，總書記明確提出，要把節(jié)約用地作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和土地利用方式的重要著力點，切實實行最嚴格的節(jié)約用地制度。2012年國土資源部發(fā)布47號文件，節(jié)約集約用地制度框架形成，對節(jié)約集約用地制度建設(shè)具有里程碑意義。,47號文件,節(jié)約集約用地8項制度包括：1、土地利用總體規(guī)劃管控制度2、土地利用計劃調(diào)節(jié)制度3、建設(shè)用地使用標準控制制度

30、4、土地資源市場配置制度,47號文件,5、節(jié)約集約用地鼓勵政策制度6、土地利用監(jiān)測監(jiān)管制度7、土地利用評價考核制度8、節(jié)約集約用地共同責任制度,47號文件,47號文對8項制度的內(nèi)容有明確要求。其中，對土地使用標準提出兩方面要求： 一是今后一個時期，要健全完善建設(shè)用地使用標準控制制度。4項內(nèi)容：,47號文件,（1）實行建設(shè)項目用地準入標準，修訂和實施限制禁止用地目錄，控制資源消耗高、環(huán)境危害大、產(chǎn)能過剩、土地利用強度低、投

31、入產(chǎn)出效益差的項目用地；,47號文件,（2）實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地指標控制，完善科學可行的建設(shè)用地標準體系，修訂和實施工程建設(shè)項目用地指標，合理確定城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍以外的農(nóng)村宅基地和宅基地建筑占地最高控制面積，控制建設(shè)項目用地規(guī)模；,47號文件,（3）實行工業(yè)項目建設(shè)用地指標控制，適時修訂工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標，明確工業(yè)項目投資強度、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例等控制性指標要求，實現(xiàn)工業(yè)用地節(jié)約集約和優(yōu)化配置；,47號文

32、件,（4）探索建立經(jīng)營性建設(shè)項目投資和產(chǎn)出標準體系，綜合評定土地利用效率和效益。,47號文件,二是提出近期重點工作是嚴格執(zhí)行建設(shè)用地標準，加強監(jiān)測監(jiān)管。5項內(nèi)容：,47號文件,（1）2012年，各地要對建設(shè)用地使用標準進行全面清理，不符合節(jié)約集約用地要求的，應及時廢止；,47號文件,（2）嚴格執(zhí)行禁止和限制用地項目目錄，目錄明確不得用地的項目，不得辦理各項用地手續(xù)；,47號文件,（3）嚴格執(zhí)行《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》、國家和地方頒布

33、的建設(shè)項目用地標準，出讓合同或劃撥決定書要明確項目用地標準，并規(guī)定達不到標準的違約責任和處罰措施；,47號文件,（4）對符合供地政策和產(chǎn)業(yè)政策、沒有用地標準或超過用地標準的建設(shè)項目，要依據(jù)項目節(jié)地評價結(jié)果供地。,47號文件,（5）對國家相關(guān)部門頒布建設(shè)標準但尚未出臺用地標準的項目類別，各地要結(jié)合本地區(qū)土地資源條件和經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀，加快制定用地標準。,98號文件,國土資源部國家發(fā)展改革委《關(guān)于發(fā)布實施和的通知》（國土資發(fā)〔2012〕98

34、號）。主要內(nèi)容有兩個方面：,98號文件,一是《限制用地項目目錄（2012年本）》涵蓋了黨政機關(guān)新建辦公樓、城市主干道路、城市游憩廣場、住宅、農(nóng)林業(yè)、黃金等七個大類，主要從審批權(quán)限、建設(shè)規(guī)模、容積率、生產(chǎn)工藝、產(chǎn)能及土地用途等方面提出了限制標準或條件。,98號文件,對于列入限制用地項目目錄的建設(shè)項目，必須符合目錄規(guī)定的條件，國土資源和投資管理部門方可辦理相關(guān)手續(xù)。 不符合的，禁止供地。,98號文件,二是《禁止用地項目目錄（2012年本）》

35、涵蓋了農(nóng)林業(yè)、煤炭、電力、石化化工、信息、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、醫(yī)藥、機械、輕工、紡織、煙草、消防、民爆等十七個大類，從產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)工藝、產(chǎn)能、建設(shè)規(guī)模、用地類型及建筑用途等方面提出了禁止條件。,98號文件,對于列入禁止用地項目目錄的建設(shè)項目或者采用所列工藝技術(shù)、裝備、規(guī)模的建設(shè)項目，國土和投資部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。,98號文件,限制禁止用地目錄執(zhí)行中，地方反映最多的問題是，為什么列入限制類產(chǎn)業(yè)目錄的項目和產(chǎn)業(yè)，卻被列入禁止用地

36、項目目錄？,98號文件,下一版本修訂中需要思考的問題： 是否僅編制禁止用地項目目錄？將產(chǎn)業(yè)目錄中淘汰類項目、限制類項目中超過限制條件的項目，均列入禁止用地目錄，以方便理解和執(zhí)行。,132號文件,《國土資源部關(guān)于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》（國土資發(fā)〔2012〕132號）。一、文件出臺的背景。,132號文件,1、土地使用標準體系基本形成。（1）標準編制分兩個時段。 第一階段1999年之前。,132號文件,1987

37、年，原國家土地管理局、原國家計委下發(fā)《關(guān)于編制建設(shè)項目用地定額指標的幾點意見》（〔1987〕國土〔建〕字第144號），1989年原建設(shè)部、原國家土地管理局下發(fā)《工程項目建設(shè)用地指標編制工作暫行辦法》（〔1989〕國土〔建〕字第169號，標準編制工作啟動。,132號文件,到1999年，原國家土地局編制下發(fā)或配合原建設(shè)部編制下發(fā)了18項工程項目建設(shè)用地指標，詳見《土地使用標準匯編（1999年前發(fā)布實施）》，指標涉及輕工、紡織、機械、鋼鐵、化

38、工、電子、電力等行業(yè)。,132號文件,各地如果需要上述18項工程項目建設(shè)用地指標，考慮放在國土資源部門戶網(wǎng)站。,132號文件,1999年之前發(fā)布的用地指標的最大特點是，均由建設(shè)部門發(fā)文，沒有土地部門的發(fā)文。,132號文件,第二階段2000年以來。我部自行或會同住建部及相關(guān)行業(yè)主管部門，對工業(yè)用地標準的管理進行了重大改革，并相繼制訂、修訂和發(fā)布實施了限制禁止用地項目目錄、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)建設(shè)等15項土地使用標準，詳見《土地使用標準匯編（

39、上冊）》。,132號文件,這一階段的標準編制和發(fā)布主體不同于第一階段。工業(yè)用地指標和限制禁止目錄由我部發(fā)文，工程建設(shè)用地指標仍由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文。,132號文件,北京、江蘇、遼寧、江西、陜西等省市結(jié)合本地實際，加快推進土地使用標準制訂工作，也陸續(xù)發(fā)布實施了高等教育、保障性住房、墓葬、監(jiān)獄、倉儲、衛(wèi)生系統(tǒng)等地方工程項目建設(shè)用地指標。標準執(zhí)行有較好的工作基礎(chǔ)。,132號文件,2、國家政策對編制和實施土地使用標準有明確要求。（1）國務院

40、2004年28號文明確提出，要制訂和實施新的土地使用標準;,132號文件,（2）《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)明確要求，嚴格土地使用標準，健全各類建設(shè)用地標準體系；,132號文件,（3）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策有要求。2010年三個文件： 一是《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)〔2010〕34號),132號文件,二是《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(國土資發(fā)〔2010〕1

41、51號)三是《關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)〔2010〕204號),132號文件,三個房地產(chǎn)調(diào)控文件對商品住宅用地單宗出讓面積、住房用地容積率控制標準等作了明確規(guī)定。,132號文件,（4）“十二五”規(guī)劃綱要提出，實行最嚴格的節(jié)約用地制度、從嚴控制建設(shè)用地總規(guī)模;（5）國土資源部2012年47號文明確將土地使用標準控制制度作為節(jié)約集約用地的八項制度之一。,132號文件,二、《國土資源部關(guān)于

42、嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》（國土資發(fā)〔2012〕132號）的主要內(nèi)容。四部分內(nèi)容：第一部分，嚴格執(zhí)行和不斷完善土地使用標準。重點把握8點：,132號文件,1、嚴格執(zhí)行三類標準。國家發(fā)布的《限制禁止用地項目目錄》、《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》，公路、鐵路、民用航空運輸機場、電力、煤炭、石油和天然氣工程項目建設(shè)用地等控制指標，房地產(chǎn)用地宗地規(guī)模、容積率控制等各類土地使用標準，各地要堅決貫徹執(zhí)行。,132號文件,2、嚴

43、格執(zhí)行經(jīng)營性用地標準。對依法實行招拍掛出讓的工業(yè)和經(jīng)營性用地等，市、縣國土部門要將土地使用標準的相關(guān)控制要求納入出讓方案和出讓公告，寫入出讓合同并嚴格執(zhí)行。,132號文件,3、不符合標準的，不得辦理供地用地手續(xù)。對于（1）凡納入禁止用地項目目錄，不符合限制用地項目目錄規(guī)定條件，,132號文件,（2）投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公生活服務設(shè)施用地所占比重、綠地率不符合工業(yè)項目控制指標要求，,132號文件,（3）工程建設(shè)項目用地總面

44、積或各功能分區(qū)用地面積突破用地指標控制上限，宗地面積和容積率不符合住宅供地條件的各類建設(shè)用地，均不得辦理土地審批、供應和用地手續(xù)。,132號文件,4、各類非土地使用標準的標準、指標、考核要求中，涉及的用地指標不符合國家和地方發(fā)布實施的土地使用標準要求的，不得作為辦理土地審批、供應和用地的依據(jù)。,132號文件,5、對國家尚未頒布土地使用標準的，各地應依據(jù)本地區(qū)資源條件、項目類型及建設(shè)要求，制訂適用于地方的土地使用標準，進而辦理建設(shè)用地審批

45、、供地和用地手續(xù)。,132號文件,6、開展特殊項目節(jié)地評價。對國家和地方尚未頒布土地使用標準和建設(shè)標準的特殊建設(shè)項目，應先進行項目節(jié)地評價并組織專家評審，依據(jù)節(jié)地評價結(jié)果和專家評審意見，辦理用地、供地手續(xù)。,132號文件,7、特定情況處理。對因安全生產(chǎn)、地形地貌、工藝技術(shù)等有特殊要求的建設(shè)項目確需突破土地使用標準的，用地單位應報請當?shù)貒临Y源主管部門同意。,132號文件,國土資源主管部門應組織有關(guān)專家論證評估，集體決策，合理確定項目用地

46、規(guī)模，出具審查意見，報同級人民政府批準后，方可辦理相關(guān)用地審批、供應手續(xù)。,132號文件,8、修訂完善標準。已有標準要及時修訂完善，對國家尚未頒布土地使用標準的產(chǎn)業(yè)（事業(yè)）項目和重點發(fā)展培育的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，要加大標準研究力度。,132號文件,第二部分，明確土地使用標準的審查內(nèi)容和使用環(huán)節(jié)。把握2點：1、對土地使用標準規(guī)范格式和實質(zhì)性內(nèi)容均進行審查。,132號文件,凡報上級審查的建設(shè)項目用地，各地要按照部規(guī)定的示范格式要求，規(guī)范填寫建

47、設(shè)項目用地報件，明確建設(shè)項目用地適用的供地政策和土地使用標準。未按規(guī)范格式填寫、或項目用地不符合供地政策和土地使用標準要求的，不予受理。,132號文件,2、切實加強土地使用標準使用環(huán)節(jié)的審查。具體來說，權(quán)限不同，審查內(nèi)容和環(huán)節(jié)不同。,132號文件,（1）縣級國土部門。要對用地單位和勘察設(shè)計單位進行政策指導，督促其依據(jù)土地使用標準要求，合理測算建設(shè)項目用地規(guī)模，規(guī)范編報建設(shè)項目可行性研究報告和初步設(shè)計文件。,132號文件,（2）市、縣國土

48、部門。依法必須招拍掛出讓的工業(yè)商業(yè)旅游娛樂商品住宅等經(jīng)營性用地，市、縣部門在擬訂出讓方案和編制出讓文件時，要明確土地使用標準的控制要求；對經(jīng)營性用地以外的其他建設(shè)項目用地，市、縣部門要重點加強報件中土地使用標準適用情況的審核，并對適用標準的真實性負責。,132號文件,（3）省級國土部門。對上報國務院或省級政府批準的建設(shè)項目用地，省級部門應履行好實質(zhì)性審查職責，對報件中適用土地使用標準的真實性、合規(guī)性負責。,132號文件,（4）國土資源部

49、（土地利用司地用處）。對上報國務院批準的建設(shè)項目用地，部將重點對省級部門出具的審查內(nèi)容和意見進行復核性審查，審查中發(fā)現(xiàn)未執(zhí)行土地使用標準、或超過標準未進行論證評估的，將建設(shè)項目申報材料退回地方，地方國土部門應及時糾正整改并重新上報。,132號文件,第三部分，加強土地使用標準執(zhí)行的監(jiān)管和評價。有7個政策點。,132號文件,1、標準要寫入合同。市、縣國土部門要在劃撥決定書和出讓合同中，及時增補土地使用標準的相關(guān)內(nèi)容。在核發(fā)劃撥決定書、簽訂出

50、讓合同時，要明確規(guī)定或約定建設(shè)項目用地總面積、各功能分區(qū)面積及土地用途、容積率控制要求、違規(guī)違約責任等，劃撥決定書和出讓合同要及時上傳土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)。,132號文件,2、特殊情況報備。對突破土地使用標準但已進行論證評估并經(jīng)政府批準的建設(shè)項目用地，供地方案、劃撥決定書、出讓合同、專家評估意見和政府批準文件等相關(guān)材料，通過土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)報省級國土部門備案。,132號文件,3、對省級部門的要求。要關(guān)注市、縣出讓公告、出讓合

51、同、劃撥決定書中土地使用標準的確定和執(zhí)行情況，加強監(jiān)督檢查，對違反土地使用標準控制要求的供地、用地行為，要責令糾正。,132號文件,4、重點項目。對報國務院審批的建設(shè)項目用地，部將對土地使用標準的執(zhí)行情況進行重點檢查。,132號文件,5、標準清理。自本通知下發(fā)之日起，省級國土部門要對本地區(qū)發(fā)布實施的土地使用標準進行清理，不符合節(jié)約集約用地原則，或不符合國家頒布的土地使用標準要求的，應及時廢止。各省級國土部門要在2013年5月底前，將土地

52、使用標準清理情況形成書面報告報國土資源部。,132號文件,6、開展評價。省級部門要積極探索和加快建立土地使用標準執(zhí)行情況的評價體系，抓緊開展省以下國土部門土地使用標準執(zhí)行情況的評價，定期公布評價結(jié)果。,132號文件,7、評價結(jié)果應用。可作為制定節(jié)約集約用地政策，落實土地使用標準控制制度，修訂完善土地使用標準的依據(jù)。,132號文件,第四部分，開展土地使用標準的培訓，3點說明：1、省級對系統(tǒng)內(nèi)開展培訓。省級國土資源主管部門應于2013年上

53、半年前，組織完成本地區(qū)系統(tǒng)內(nèi)相關(guān)人員的業(yè)務培訓。,132號文件,2、對相關(guān)單位的培訓。各級國土資源主管部門要會同相關(guān)行業(yè)主管部門，對用地單位和勘察設(shè)計單位開展土地使用標準應用的系統(tǒng)培訓，進一步強化其標準控制理念，提高節(jié)約集約用地水平。,132號文件,3、本次部組織的培訓。準備比較充分，納入培訓計劃，下發(fā)規(guī)范性文件，提前準備培訓材料，培訓培訓規(guī)模大，目的性強。,對132號文件的總體把握,1、是落實節(jié)約集約用地制度要求的操作性文件。2、是

54、第一個關(guān)于土地使用標準管理政策的部發(fā)文。,對132號文件的總體把握,3、對土地使用標準管理提出一攬子政策和工作要求。4、是今后較長時期的土地使用標準管理工作的直接依據(jù)。,第二部分國有建設(shè)用地劃撥和出讓中的土地使用標準管理,,劃撥和出讓中的土地使用標準管理,法律政策規(guī)定的5種國有土地使用方式1、國有土地使用權(quán)劃撥2、國有土地使用權(quán)出讓3、國有土地租賃4、國有土地使用權(quán)作價出資（入股）5、國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營,劃撥和出讓

55、中的土地使用標準管理,劃撥和出讓是最重要的兩種方式。出讓包括協(xié)議出讓和招拍掛出讓。本部分主要依據(jù)國家法律政策規(guī)定，對劃撥、協(xié)議出讓和招拍掛出讓中，土地使用標準適用的具體環(huán)節(jié)、主要內(nèi)容和管理要求作簡要分析。主要講授五方面的內(nèi)容：,劃撥和出讓中的土地使用標準管理,（一）對土地管理相關(guān)法律法規(guī)政策的再領(lǐng)會（二）土地使用標準管理的適用主體、主要環(huán)節(jié)和供地方式 （三）國有土地劃撥中的土地使用標準管理,劃撥和出讓中的土地使用標準管理,（四）國有

56、土地協(xié)議出讓中的土地使用標準審查和供后監(jiān)管（五）招標拍賣掛牌出讓中的土地使用標準審查和供后監(jiān)管,重溫法律政策—土地管理法實施條例,對具體建設(shè)項目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地的（圈內(nèi)），《土地管理法實施條例》第22條規(guī)定了兩種辦理情形。第一種情形包括4個步驟或程序：,土地管理法實施條例相關(guān)條款規(guī)定,（1）建設(shè)項目可行性研究論證時，由土地主管部門對建設(shè)項目用地有關(guān)事項進行審查，提出建設(shè)項目用地預審報告。,

57、土地管理法實施條例相關(guān)條款規(guī)定,（2）建設(shè)單位持建設(shè)項目的有關(guān)批準文件，向市、縣土地部門提出建設(shè)用地申請，由市、縣土地部門審查，擬訂供地方案，報市、縣政府批準；需要上級政府批準的，應當報上級政府批準。,土地管理法實施條例相關(guān)條款規(guī)定,（3）供地方案經(jīng)批準后，由市、縣政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣土地部門與土地使用者簽訂有償使用合同；劃撥用地的，由市、縣土地主管部門向土地使用者核發(fā)劃撥決定書。（4）土地使

58、用者應當依法申請土地登記。,土地管理法實施條例相關(guān)條款規(guī)定,第二種情形，即通過招標、拍賣方式提供國有建設(shè)用地，大致包括以下3個步驟和程序：（1）由市、縣土地部門會同有關(guān)部門擬訂方案，報市、縣政府批準。,土地管理法實施條例相關(guān)條款,（2）方案報市、縣政府批準后，由市、縣土地部門組織實施招標拍賣出讓，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。（3）土地使用者應當依法申請土地登記。,土地管理法實施條例相關(guān)條款,對能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施

59、等建設(shè)項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地（圈外），涉及農(nóng)用地的，《土地管理法實施條例》第23條規(guī)定了以下辦理程序：,土地管理法實施條例相關(guān)條款,（1）建設(shè)項目可行性研究論證時，由土地部門對建設(shè)項目用地有關(guān)事項進行審查，提出建設(shè)項目用地預審報告。,土地管理法實施條例相關(guān)條款,（2）建設(shè)單位持建設(shè)項目的有關(guān)批準文件，向市、縣土地部門提出建設(shè)用地申請，由市、縣土地主管部門審查，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地

60、方案和供地方案（涉及國有農(nóng)用地的，不擬訂征用土地方案），經(jīng)市、縣政府審核同意后，逐級上報有批準權(quán)的政府批準。,土地管理法實施條例相關(guān)條款,（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)批準后，由市、縣政府組織實施，向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣土地部門與土地使用者簽訂有償使用合同；劃撥使用國有土地的，由市、縣土地部門向土地使用者核發(fā)劃撥決定書。（4）土地使用者應當依法申請土地登記。,土地管理法

61、實施條例相關(guān)條款,通過對法律的重溫，是否可以得出結(jié)論：對圈內(nèi)用地和圈外用地，實行招標拍賣掛牌出讓與實行劃撥、協(xié)議出讓，法律在辦理程序上有明顯區(qū)別的。土地使用標準的適用范圍、適用環(huán)節(jié)和實施重點，也有相應的差異。,建設(shè)項目用地預審管理辦法 （2008年國土資源部令第42號）,該《辦法》從預審應提交的材料、審查內(nèi)容和監(jiān)管要求等方面，對土地使用標準審查和使用管理作出了3個具體規(guī)定。,42號令,1.對預審申請報告材料的要求。《辦法》

62、第七條規(guī)定，已批準項目建議書的審批類建設(shè)項目與需備案的建設(shè)項目申請用地預審的，在提交的建設(shè)項目用地預審申請報告中，必須明確建設(shè)項目擬用地面積確定的依據(jù)和適用建設(shè)用地指標情況。,42號令,2.對預審審查內(nèi)容的要求?！掇k法》第十一條規(guī)定，對建設(shè)項目選址是否符合國家供地政策，建設(shè)項目用地規(guī)模是否符合有關(guān)建設(shè)用地指標的規(guī)定，進行審查。,42號令,3.對預審項目的監(jiān)管要求?！掇k法》第十五條規(guī)定，已經(jīng)預審的項目，如需對土地用途、建設(shè)項目選址等進行重

63、大調(diào)整的，應當重新申請預審。未經(jīng)預審或者預審未通過的，不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。,建設(shè)用地審查報批管理辦法 （1999年國土資源部令3號 ）,對建設(shè)用地審查報批中，擬訂的供地方案如何體現(xiàn)供地政策和土地使用標準、如何對其審查、方案批準后如何實施、劃撥決定書和出讓合同中如何體現(xiàn)土地使用標準等，該《辦法》3個方面作了具體規(guī)定。,建設(shè)用地審查報批管理辦法,1.建設(shè)用地呈報說明書?！掇k法》第六條規(guī)定，市、縣土地

64、部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，應當受理，并在收到申請之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書。以有償方式供地的，除其他呈報材料外，說明書中還應當附具草簽的有償使用合同及說明。,建設(shè)用地審查報批管理辦法,2.供地方案?！掇k法》第十條規(guī)定，供地方案應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數(shù)額等。第十五條規(guī)定，供地方案符合下列條件的，土地部門方可報政府批準：（1

65、）符合國家的土地供應政策。,建設(shè)用地審查報批管理辦法,（2）申請用地面積符合建設(shè)用地標準和節(jié)約用地的要求。（3）劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件。,建設(shè)用地審查報批管理辦法,（4）以有償方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標準、數(shù)額符合規(guī)定。（5）只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準確。,建設(shè)用地審查報批管理辦法,3.供地實施。第17條規(guī)定，經(jīng)批準的農(nóng)用轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土

66、地所在地的市、縣政府組織實施。第21條規(guī)定，以有償使用方式提供國有土地的，由市、縣土地部門與土地使用者簽訂有償使用合同。以劃撥方式提供國有土地的，市、縣土地部門向建設(shè)單位頒發(fā)劃撥決定書。,招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（2007年國土資源部第39號令）,2002年國土資源部發(fā)布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部11號令）。2007年《物權(quán)法》出臺后，部對11號令進行了修訂，發(fā)布實施39號令。39號令對國有土地

67、招標拍賣掛牌出讓，從實體和操作程序方面作了詳細規(guī)定。,39號令,39號令規(guī)定，政府以招標拍賣掛牌出讓國有土地的，主要按以下程序?qū)嵤?。?）公布出讓計劃，確定供地方式；（2）編制、確定出讓方案；（3）地價評估，確定出讓底價；,39號令,（4）編制出讓文件；（5）發(fā)布出讓公告；（6）申請和資格審查；（7）招標拍賣掛牌活動實施；（8）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果；,39號令,（9）核發(fā)建設(shè)用地批準書，交付土地；（10）辦理土地登

68、記；（11）資料歸檔。在上述招拍掛出讓程序中，涉及土地使用標準管理的工作主要有：,39號令,（1）擬訂招拍掛出讓方案。39號令第六條規(guī)定，市、縣國土部門應當按照出讓年度計劃，會同城市規(guī)劃等部門共同擬訂擬招拍掛出讓地塊的出讓方案，報經(jīng)市、縣政府批準后，由市、縣國土部門組織實施。出讓方案應當包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時間等。,39號令,（2）編制招拍掛出讓文件。39號令第七條規(guī)定，出讓人應當根據(jù)招拍掛出讓地塊的情況，