宏觀調(diào)控下的商品住宅價(jià)格影響因素研究.pdf

1、本文來源于當(dāng)前的熱點(diǎn)話題房地產(chǎn)業(yè)，具有現(xiàn)實(shí)的研究價(jià)值。近些年來，全國一線城市商品住宅市場升溫，也引起二三線城市房價(jià)攀升，遠(yuǎn)超過居民的同期收入增長水平，而政府對房價(jià)的調(diào)控政策的接連出臺，也沒有壓下房價(jià)快速上漲的勢頭。在這種情勢下，了解房價(jià)上漲的根本原因是至關(guān)重要的，本文正試圖在這方面做一些有益的嘗試。此外，城市住宅價(jià)格是政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)所在。通過參考大量文獻(xiàn)，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)研究都只從某一角度進(jìn)行分析，注重某一因素的變化對房價(jià)的影響，或

2、只從理論上進(jìn)行分析，得出的結(jié)論明顯缺乏說服力。
　　 本文的研究思路簡要且清晰。首先，從住宅價(jià)格、銷售量、房企投資、住宅供需情況以及土地的價(jià)格和供需情況等主要方面分析了近年來我國住宅商品房市場的現(xiàn)狀。然后，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的經(jīng)典供求理論入手，通過數(shù)據(jù)表格，折線圖，流程圖等來闡述導(dǎo)致房價(jià)變化的原因，包括分別影響供求兩端的主要因素和能夠同時(shí)影響供求的主要因素。同時(shí)，結(jié)合2003-2012年北京、上海、深圳、廣州、南京、沈陽、寧波等一二三線城

3、市住宅市場相關(guān)數(shù)據(jù)，分區(qū)域?qū)@些變量因素與住宅價(jià)格的多元關(guān)系進(jìn)行例證分析。研究結(jié)果表明:供給方面，成本的增加對房價(jià)有推動作用，但不是主要因素;房價(jià)的上漲主要受土地供應(yīng)量和貸款額的影響。土地供應(yīng)量與房價(jià)一般成正相關(guān)，而貸款額越大，商品住宅市場就越繁榮。股價(jià)主要通過貸款額來影響商品住宅銷售價(jià)格，但這個(gè)過程十分緩慢。和股價(jià)相同，銀行拆借利率和貨幣供應(yīng)量也是通過影響貸款額進(jìn)而影響房價(jià)。需求方面，住宅剛性需求和投資性需求是房價(jià)上漲的兩個(gè)推動力，而

4、造成需求增加的主因是年齡結(jié)構(gòu)，城市化率和居民人均可支配收入等。最后探討了國家宏觀調(diào)控政策對供給和需求端的影響，主要研究了土地政策、貨幣政策及稅收政策的基本機(jī)理和傳導(dǎo)機(jī)制，并重點(diǎn)對設(shè)計(jì)開征物業(yè)稅和建設(shè)國家保障性住房解決住房供需矛盾的有效性提供了參考建議。
　　 現(xiàn)階段，要想徹底解決房價(jià)過高的問題，必須認(rèn)識到推動房價(jià)過高的根本原因是其背后強(qiáng)大的需求群體。因此，政府的調(diào)控不應(yīng)僅僅局限于抑制投資性需求，一方面要保持現(xiàn)階段宏觀調(diào)控的力度，