濱海公司與新世紀(jì)公司房屋預(yù)售合同糾紛案評(píng)析.pdf

1、地方政府為本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，運(yùn)用具有公共性的資金投資房產(chǎn)項(xiàng)目已屬司空見(jiàn)慣。由此，與政府投資項(xiàng)目建設(shè)、銷售有關(guān)的案件糾紛也越來(lái)越多。本文所選案例，涉案項(xiàng)目新世紀(jì)商務(wù)大廈是政府投資項(xiàng)目，由開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)委托新世紀(jì)公司代建，房屋竣工后進(jìn)入市公共資源交易中心掛牌銷售，濱海公司不符合開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)在掛牌公告中設(shè)置的競(jìng)買資格條件，卻與新世紀(jì)公司簽訂《商品房買賣合同》，最終購(gòu)得涉案房屋。新世紀(jì)公司作為一審原告以濱海公司不符合競(jìng)買資格條件損害公共利益為由請(qǐng)求

2、法院認(rèn)定涉案合同無(wú)效。案件有三大爭(zhēng)議焦點(diǎn)：第一，新世紀(jì)公司是否為適格原告；第二，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)設(shè)置資格條件是否違法；第三，涉案《商品房買賣合同》的效力。因涉案房屋涉及公共財(cái)政投資，法律相關(guān)規(guī)定或不明確，或過(guò)于原則化，各法院不僅在爭(zhēng)議點(diǎn)相關(guān)的細(xì)節(jié)處理上存在諸多問(wèn)題，且對(duì)合同效力有著截然不同的認(rèn)定結(jié)果。
　　本文以案件的基本事實(shí)和現(xiàn)行法律為依據(jù),并借鑒多個(gè)學(xué)科的理論知識(shí),運(yùn)用演繹推理與利益衡量相結(jié)合的方式對(duì)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)的分析

3、。在此基礎(chǔ)上，指出法院在相關(guān)問(wèn)題處理上存在的不足，并提出案件處理建議，希望對(duì)以后裁判類似案件有所借鑒。其中主要觀點(diǎn)：（一）代建合同并不等同于委托合同，根據(jù)代建合同關(guān)系的特殊性質(zhì)，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)新世紀(jì)公司在項(xiàng)目的建設(shè)與銷售階段進(jìn)行了充分授權(quán)，后者可以與第三方建立法律關(guān)系并在授權(quán)范圍內(nèi)獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，由新世紀(jì)公司提出確認(rèn)合同效力的訴訟主體適格。（二）開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)在涉案項(xiàng)目公開(kāi)出售時(shí)設(shè)置競(jìng)買人資格條件的行為屬于應(yīng)以公法規(guī)制