重慶市商品住宅價(jià)格與土地價(jià)格互動(dòng)性研究.pdf

1、近年來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、住房分配制度改革和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推動(dòng)著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮，城市商品住宅價(jià)格隨之持續(xù)快速上漲：另一方面，隨著土地出讓制度改革的不斷深化，土地價(jià)格也開(kāi)始一路攀升。城市房?jī)r(jià)和地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格體系的主體，兩者關(guān)系是否協(xié)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、城市土地利用效率等重要方面都有著極大的影響；同時(shí)，商品住宅及住宅用地的價(jià)格更直接關(guān)系到城市居民的切身利益。以及我國(guó)“居者有其屋”的住房政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？梢?jiàn)，土地價(jià)格、商品住宅價(jià)格

2、及其關(guān)系問(wèn)題的研究具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。該問(wèn)題已成為當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)，然而，就商品住宅價(jià)格與土地價(jià)格孰因孰果的問(wèn)題，存在著很大的爭(zhēng)議。重慶市土地出讓制度及住房制度改革的全面實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)生了明顯變化，商品住宅價(jià)格和城市住宅用地價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)，二者之間的關(guān)系也發(fā)生了顯著變化。為了揭示重慶市商品住宅價(jià)格與地價(jià)的具體關(guān)系，從而為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)提供決策參考，促進(jìn)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展，本文開(kāi)展了重

3、慶市商品住宅價(jià)格與土地價(jià)格的互動(dòng)性研究。 本研究充分運(yùn)用了重慶市近年來(lái)商品住宅價(jià)格和住宅用地價(jià)格的相關(guān)數(shù)據(jù)資料。以地租地價(jià)理論、市場(chǎng)供求理論、區(qū)位理論等為指導(dǎo)，采用了理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合、定性分析和定量分析相結(jié)合等多種方法。 全文共分為7個(gè)章節(jié)，研究?jī)?nèi)容及結(jié)論概括如下： 第1章緒論，對(duì)本研究的研究背景、研究目的及意義、研究?jī)?nèi)容、研究方法及技術(shù)路線進(jìn)行了介紹。 第2章介紹了研究的理論基礎(chǔ)。首先對(duì)城市土地

4、與土地價(jià)格、商品住宅與商品住宅價(jià)格進(jìn)行了概念界定，剖析了商品住宅價(jià)格和土地價(jià)格的特征、形成和構(gòu)成因素；介紹了本研究所借鑒的理論基礎(chǔ)，包括地租地價(jià)理論、市場(chǎng)供求理論和區(qū)位理論。 第3章研究了商品住宅價(jià)格與土地價(jià)格互動(dòng)機(jī)理的一般規(guī)律。該章分別分析了土地價(jià)格對(duì)商品住宅價(jià)格的影響和商品住宅價(jià)格對(duì)土地價(jià)格的影響，以及這二者在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的是如何相互轉(zhuǎn)化的。 第4章對(duì)1997年～2006年重慶市商品住宅和住宅用地的供給、需求及其

5、供求平衡狀況進(jìn)行了分析，以此作為二者價(jià)格關(guān)系研究的基礎(chǔ)。 第5章是本研究中實(shí)證分析的核心部分。該章首先對(duì)商品住宅價(jià)格和土地價(jià)格的走勢(shì)和變動(dòng)特征進(jìn)行了分析；然后選取2000年～2006年商品住宅價(jià)格季度指數(shù)和住宅用地價(jià)格季度指數(shù)，采用Granger因果檢驗(yàn)方法，對(duì)商品住宅價(jià)格和住宅用地價(jià)格的因果關(guān)系進(jìn)行了定量分析，通過(guò)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，在不同滯后期下，重慶市商品住宅價(jià)格與土地價(jià)格呈現(xiàn)出不同的因果聯(lián)系。同時(shí)，綜合前面與本章的分析，得出結(jié)論，

6、即商品住宅價(jià)格對(duì)地價(jià)存在一定的影響，地價(jià)對(duì)商品住宅價(jià)格的影響在一定階段也同樣存在，但地價(jià)上漲并不能構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的決定性因素，二者的漲跌最終還是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和各自的供給和需求所決定。 第6章對(duì)策建議，針對(duì)分析結(jié)果，從供需角度提出從完善土地供給機(jī)制、調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和引導(dǎo)消費(fèi)者意識(shí)等幾個(gè)方面著手，提出調(diào)控重慶市地價(jià)、商品住宅價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議。 第7章結(jié)論和展望，對(duì)全文研究做了總結(jié)，提