基于動(dòng)態(tài)資本市場(chǎng)模型的商品住宅價(jià)格實(shí)證研究.pdf

1、改革開放以來,伴隨著住房制度改革,我國(guó)房地產(chǎn)和住宅業(yè)在不長(zhǎng)的時(shí)間里,歷經(jīng)了四次投資開發(fā)熱潮。而每次開發(fā)熱潮都引發(fā)了房屋價(jià)格的快速上漲和社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。就在最近這次全國(guó)性的房?jī)r(jià)暴漲浪潮中,我們發(fā)現(xiàn)一些邊緣化城市的房?jī)r(jià)卻仍一直處于低迷狀態(tài)。到底是什么因素在影響著房地產(chǎn)價(jià)格?汕頭市作為一個(gè)曾經(jīng)輝煌的經(jīng)濟(jì)特區(qū),房地產(chǎn)和住宅業(yè)的發(fā)展多年來正是處于這樣艱難的階段,其經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)應(yīng)該對(duì)我國(guó)其他城市和地區(qū)具有很好的借鑒意義。但目前對(duì)汕頭住宅價(jià)格,尤其

2、是對(duì)價(jià)格影響因素定量分析的文章幾乎還沒有。本論文正是試圖在這方面做一些有益的嘗試。
　　本文以動(dòng)態(tài)資本市場(chǎng)模型分析為基礎(chǔ),以汕頭市中心城區(qū)1990年至2005年的住宅平均價(jià)格為原始時(shí)間序列,運(yùn)用住宅價(jià)格回歸模型和一元曲線趨勢(shì)模型對(duì)汕頭市商品住宅價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)及影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn),汕頭市房地產(chǎn)名義價(jià)格體現(xiàn)明顯的周期性,周期長(zhǎng)度為6~7年;目前汕頭市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)正運(yùn)行在以03年為復(fù)蘇階段起點(diǎn)的一個(gè)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)周期

3、中,至今仍處于上升階段。而對(duì)于汕頭市房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的趨勢(shì)分析發(fā)現(xiàn),汕頭市的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格在經(jīng)歷了92、93年的暴漲之后一直都處于下降的趨勢(shì),而且下降的速度很大。實(shí)證分析還表明影響住宅實(shí)際價(jià)格的主要因素有年人均可支配收入,而國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、商品房竣工面積及所有者真實(shí)資本成本等變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著。
　　根據(jù)上述實(shí)證結(jié)果,本文認(rèn)為汕頭至今仍沒有走出92~93年房地產(chǎn)熱引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的陰影;大量空置房是汕頭市房?jī)r(jià)低迷的主要原因之一;