基于hedonic模型的襄陽(yáng)城市住宅特征價(jià)格研究.pdf

1、人類社會(huì)經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的發(fā)展歷程,城鎮(zhèn)居民住房已成為社會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必須要素。在我國(guó),城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成始于改革開(kāi)放初期,經(jīng)過(guò)近30年的快速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。而其中的住宅房地產(chǎn)業(yè)又占據(jù)著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)最為重要的位置,住宅價(jià)格的變化不僅與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分,更關(guān)系到億萬(wàn)人民的根本利益,我國(guó)房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界也逐漸將關(guān)注的焦點(diǎn)聚集到城市住房?jī)r(jià)格問(wèn)題上。所以,住宅價(jià)格研究的理論與現(xiàn)實(shí)意義巨大。
　　 本質(zhì)上講,

2、各個(gè)住宅產(chǎn)品在使用價(jià)值構(gòu)成上是有差異的,即是一種異質(zhì)性的商品。在住宅價(jià)格的研究方法上,國(guó)外學(xué)者側(cè)重于建模定量研究,國(guó)內(nèi)學(xué)者則集中于供求關(guān)系、政策等定性研究。本文則側(cè)重于定量研究,構(gòu)建襄陽(yáng)城市住宅特征價(jià)格模型。
　　 對(duì)于住宅特征的分類,多數(shù)學(xué)者認(rèn)為主要有建筑結(jié)構(gòu)特征、鄰里特征和區(qū)位特征三個(gè)大類。本文在此基礎(chǔ)上,根據(jù)襄陽(yáng)市的具體情況,另外增加了一個(gè)大類,即品牌特征。本文通過(guò)實(shí)地搜集所得的135個(gè)襄陽(yáng)城市住宅樣本數(shù)據(jù),驗(yàn)證了特征價(jià)格

3、模型的可行性,在選擇特征變量的過(guò)程中,結(jié)合襄陽(yáng)市住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)和數(shù)據(jù)獲取的難易程度,從眾多備選自變量中篩選出17個(gè)。主要有:7個(gè)結(jié)構(gòu)特征變量、3個(gè)區(qū)位特征變量、6個(gè)鄰里特征變量、1個(gè)品牌特征變量。通過(guò)實(shí)證分析得出結(jié)論:每個(gè)住宅特征對(duì)住宅價(jià)格影響各異,影響程度最小的是所在樓層,最大的是建筑面積。
　　 目前,我國(guó)學(xué)者對(duì)于城市住宅價(jià)格的研究時(shí)間并不長(zhǎng),而對(duì)于二三線城市的研究更是少之又少。在某種意義上講,本文是一種探索性的研究,并且實(shí)