南京宋都美域錦園度整合營銷策略報(bào)告

1、,,宋都美域.錦園10年度整合營銷策略報(bào)告,2010.1.28,突圍2010,BREAKOUT2010,版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸南京厚石房地產(chǎn)投資咨詢有限公司所有，未經(jīng)南京厚石房地產(chǎn)投資咨詢有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。,謹(jǐn)呈宋都房產(chǎn),【厚石-戰(zhàn)略前洞察】,洞察1：價(jià)格VS客群,[09宋都錦園價(jià)格走勢曲線],從9300—16000，宋都無論從單價(jià)還是總價(jià)一

2、舉邁入高端行列第一陣營,,價(jià)格的跳躍性成長，必然導(dǎo)致客群的裂變對于2010年，如何更準(zhǔn)確捕捉美域的客群？,[09宋都錦園推盤波次],洞察2：競爭VS突圍,,鳳凰和熙,御江金城,萬達(dá)廣場,仁恒江灣城,宋都美域,09年上半年推出一期，二期預(yù)計(jì)10年3月推出,預(yù)計(jì)10年推出中高端產(chǎn)品,二期10年下半年入市，面積和一期相差不大，與本項(xiàng)目競爭較大,預(yù)計(jì)2010年推售高層產(chǎn)品,預(yù)計(jì)年初推出一波房源:精裝科技住宅,預(yù)計(jì)年后推出三期項(xiàng)目,和府澳

3、園,一期在售，二期預(yù)計(jì)10年3月推出,中北品尚,預(yù)計(jì)6-10月一期上市,保利項(xiàng)目,碧瑤花園,預(yù)計(jì)10年3-5月推出二期精裝住宅,,,群雄逐鹿的時(shí)代，宋都如何突圍？如何在激烈的紅海中尋找自己的藍(lán)海？打造專屬的核心競爭力？以便支撐更高的價(jià)格上漲？,,洞察3：傳承VS突破,廣告總精神：回家，是度假的開始 07.6月=========》 2009年==============》2010?三重洗禮度假社區(qū) 錦園：

4、第一季 第二季 第三季 定位： 15萬平米.新古典造園.升級度假社區(qū) 推廣：超越，總在成功之后,價(jià)格的升級—客群的裂變—如何向客群喊話？與客群溝通？競爭的加劇—客群的掠奪—采取怎樣的渠道捕捉客群？,,,,定位是否突破？

5、如果需要突破，如何突破？是傳承創(chuàng)新還是顛覆另謀？,洞察4：房源VS銷售,7#頂級樓王,10#11#12#剩余房源,2#明星房源,1#5#6#普通公寓,多層次多級別房源匯聚如何把握銷售節(jié)奏?如何制定價(jià)格策略?,,戰(zhàn)略問題梳理歸納,問題1:如何準(zhǔn)確的捕捉2010年度的目標(biāo)客群?,問題2:如何尋找和打造宋都專屬的核心競爭力?,問題3:如何在傳承中尋求突破與創(chuàng)新?,問題4:如何把握銷售節(jié)奏執(zhí)行價(jià)格策略?,contents報(bào)告目錄,,,觀局

6、=宋都美域錦園10年度市場閱讀研究,第一部分,,,破局=宋都美域錦園10年度營銷策略建議,第二部分,,,第三部分,,,商務(wù)報(bào)價(jià)/服務(wù)團(tuán)隊(duì),第四部分,攪局=錦園10年度第一季度執(zhí)行策略,,,匯報(bào)第一部分,觀局=宋都美域錦園10年度市場閱讀研究,河西之于南京,河西定位為商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽區(qū)域,“一城三區(qū)”戰(zhàn)略----奠定奧體發(fā)展新布局,城市發(fā)展由單核向

7、多核發(fā)展戰(zhàn)略,,板塊之于河西,北部,中部,南部,開發(fā)時(shí)間：1992-2002年北部中心：龍江片區(qū)功能定位：以居住和科技園為主體功能發(fā)展引擎：高教新寓的開發(fā)帶動(dòng)開發(fā)現(xiàn)狀：完善配套、改善環(huán)境,開發(fā)時(shí)間：2002-2009年北部中心：河西CBD功能定位：形成新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、中高標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)、濱江休閑地與都市產(chǎn)業(yè)園發(fā)展引擎：奧體中心十運(yùn)回帶動(dòng)開發(fā)現(xiàn)狀：逐步走向成熟,開發(fā)時(shí)間：09年開始啟動(dòng)北部中心：江東南路的延伸段功能定

8、位：以現(xiàn)代化居住、工作、休閑等為主體發(fā)展引擎：中部的發(fā)展成熟開發(fā)現(xiàn)狀：開發(fā)準(zhǔn)備階段,,,,由北向南推進(jìn),河西新城三大板塊分區(qū)，由北向南發(fā)展，功能職責(zé)清晰，奧南板塊的崛起是城市發(fā)展的趨勢,板塊之于河西,,河西房產(chǎn)發(fā)展軌跡,03-05年,05-08年,09年之后,,,,落寞時(shí)代,領(lǐng)袖時(shí)代,紛爭時(shí)代,,特征：群雄并立，大小品牌戮戰(zhàn)河西，保利、華潤、中北、宋都、仁恒等,特征：河西分化，大品牌開發(fā)商領(lǐng)袖河西市場，仁恒、萬科、中海等,特征：對于

9、河西的開發(fā)遲觀望和懷疑態(tài)度，開發(fā)商較少，項(xiàng)目集中在奧體一帶，金馬儷城等,,金馬酈城的4500時(shí)代,光明城市：6500元/㎡的新高度,朗詩國際街區(qū)：科技住宅領(lǐng)銜破萬,仁恒江灣城之后的漲價(jià)潮河西房價(jià)突破2萬單價(jià),河西成為南京樓市熱點(diǎn)和焦點(diǎn)板塊，搶占河西成為開發(fā)商成功的關(guān)鍵,09-10年度，河西房價(jià)達(dá)到一個(gè)新的高度，從年初的9000元/平米上升到當(dāng)前的2萬單價(jià)，增幅達(dá)到122%,,項(xiàng)目之于板塊,,宋都美域,新古典風(fēng)格三地鐵概念一期實(shí)景展

10、示，情景營銷超大綠化，游泳池等周邊生活配套日趨齊全教育、醫(yī)療體系健全地塊中最好位置，資源最佳精裝概念，托起樓王,項(xiàng)目位于河西南部，板塊向南發(fā)展的主趨勢不變,,三期打造傳承和升級化的產(chǎn)品,10年度買普通住房發(fā)0.5%購房補(bǔ)貼，高檔房10年度停止發(fā)補(bǔ)貼,普通商品住房：建筑面積在144平方米以下，容積率大于1（不含酒店式公寓）,政策走勢,政策走勢,09年底和10年初的宏觀調(diào)控，打擊投資客，導(dǎo)致市場短期內(nèi)進(jìn)入觀望市場，出現(xiàn)量跌價(jià)平的局

11、面,09年底的新政意在打壓投資客，通過二手房“二變五”、提高貸款利率等手段，打壓炒房者，10年初又通過提高二套房首付和提高利率等手段遏制過渡膨脹的商品房市場,2007-2009年南京商品住宅上市情況,整體市場,2007-2009年南京商品住宅成交情況,09年成交量突破千萬 ，整體市場表現(xiàn)供不應(yīng)求,2009年南京商品住宅月度成交情況,2009年南京商品住宅月度供銷走勢,整體市場,需求爆發(fā)是09年成交大增的主要原因,整體市場,萬元以上房價(jià)和

12、160平米以上房型成交呈現(xiàn)增長趨勢,,,,09年10-12月南京商品住宅套成交均價(jià)走勢圖,高端項(xiàng)目市場分析,目前南京市場上的高端物業(yè)往往在市場表現(xiàn)上突出某幾個(gè)因素特征：地段優(yōu)勢：長江路九號(hào)、凱潤金城、南京國際廣場、天正湖濱、金鼎灣、雅居樂花園自然資源優(yōu)勢：世茂濱江、鐘山高爾夫、鐘山美廬產(chǎn)品自身優(yōu)勢：鋒尚國際、朗詩國際（科技）品牌形象優(yōu)勢：綠城玫瑰園、四季仁恒公寓、金域緹香、仁恒江灣城,高端項(xiàng)目四大特質(zhì)：資源、地段、產(chǎn)品、品牌,高

13、端項(xiàng)目市場分析,數(shù)據(jù)截止10年1月底,由于推量的原因，高端市場略微出現(xiàn)下降，但整體表現(xiàn)抗跌,部分高端項(xiàng)目由于尾聲，因此未列入，如朗詩,高端項(xiàng)目市場分析,潛量供應(yīng)巨大，達(dá)到338萬平米，余量尚有35萬平米,數(shù)據(jù)截止10年1月底,河西是高檔房集中供應(yīng)地，2010年還有仁恒黃山路項(xiàng)目、保利、華潤等項(xiàng)目上市，品牌和產(chǎn)品的競爭非常大,2010年，河西豪宅上市量將接近100萬㎡,高端項(xiàng)目市場分析,高端項(xiàng)目市場分析,高端產(chǎn)品供應(yīng)圍繞一山三水（紫金山、

14、玄武湖、莫愁湖、長江）資源、地段型；高端產(chǎn)品項(xiàng)目集中在城中、下關(guān)及河西區(qū)域，其中城中以地段為主、下關(guān)以資源為主，而河西走品質(zhì)化路線，個(gè)別以科技型配置；高端產(chǎn)品主力供應(yīng)在130平米以上三房，且去化良好；多數(shù)高端項(xiàng)目以精裝上市，標(biāo)準(zhǔn)在2000-4000元/平米不等未來高端產(chǎn)依然以河西和城中為主，競爭不可避免本項(xiàng)目所處的河西區(qū)域發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，供應(yīng)產(chǎn)品多走中高端路線；,高端市場情況分析結(jié)論：,高檔房是政策調(diào)控的重點(diǎn)，但高檔房有其價(jià)格的

15、支撐點(diǎn)，因此10年度受政策調(diào)控的抗性較小，將有望繼續(xù)保持價(jià)升量平趨勢,區(qū)域市場分析,09年1-12月，河西商品房共認(rèn)購15394套，成交13712套，其中12月份成交爆發(fā)，認(rèn)購達(dá)到3230套，成交2615套10年1月河西成交量劇降，1-28日僅成交161套房源，39萬平米房源,河西商品房銷售走勢,,政策效應(yīng)明顯，河西成交量劇降,區(qū)域市場分析,河西商品房價(jià)格走勢,區(qū)域市場分析,河西當(dāng)前在售余量38萬平米，可估算潛量房源314萬平米,就項(xiàng)

16、目的產(chǎn)品、價(jià)格和城市影響力分析，未來將與項(xiàng)目構(gòu)成區(qū)域競爭的主要有：,,鳳凰和熙,御江金城,萬達(dá)廣場,仁恒江灣城,宋都美域,09年上半年推出一期，二期預(yù)計(jì)10年3月推出,,預(yù)計(jì)10年推出中高端產(chǎn)品,二期10年下半年入市，面積和一期相差不大，與本項(xiàng)目競爭較大,預(yù)計(jì)2010年推售高層產(chǎn)品,鳳凰和熙、碧瑤花園、和府奧園、保利金沙江等項(xiàng)目將是本項(xiàng)目未來上市區(qū)域的主要競爭對手,預(yù)計(jì)年初推出一波房源:精裝科技住宅,預(yù)計(jì)年后推出三期項(xiàng)目,和府澳園,一期

17、在售，二期預(yù)計(jì)10年3月推出,中北品尚,區(qū)域市場分析,預(yù)計(jì)6-10月一期上市,保利項(xiàng)目,碧瑤花園,預(yù)計(jì)10年3-5月推出二期精裝住宅,08-09年最新拍賣土地中，河西潛在土地供應(yīng)量約為63萬平米，約提供200萬平米以上供應(yīng),區(qū)域市場分析,區(qū)域市場分析,競爭格局界定,,,,第三陣營,第二陣營,第一陣營,河西進(jìn)入紛爭時(shí)代，大小品牌開發(fā)商鏖戰(zhàn)河西，帶來市場分化,萬科、金地、保利、華潤、中海,融僑、鳳凰、南洋等,宇和、中北等,,,宋都,,,宋都

18、介于第二和第三陣營,,本案競爭應(yīng)以第二陣營為主，追擊第一陣營，俯視第三陣營,主要競爭項(xiàng)目PK,區(qū)域市場分析,本案競爭優(yōu)勢不明顯，同質(zhì)化較多，景觀、產(chǎn)品是本案目前最大機(jī)會(huì)點(diǎn),碧瑤花園,二期定位：江岸·公園·專屬觀邸,關(guān)鍵詞：低容積率、精裝、節(jié)能、舒適,推廣節(jié)奏,,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,,,,,,推出波次,推出體量,去化情況,價(jià)格走勢,推廣主題,推出產(chǎn)品,,,,,,,一期第一批,1

19、02套/1.35萬m2,1幢多層：91-138m21幢小高層：90-137m2,售罄,6400,奧體、地鐵概念,,二批,212套/2.38萬m2,2幢多層：126-134m23幢小高層：92-130m2,7800,,售罄,中央景觀、多層洋房,三批,228套/2.65萬m2,4幢小高層：90-136m2,售罄,9200,,四批,96套/1.16萬m2,4幢多層：87-136m2,售罄,,11000,,儲(chǔ)藏室和車庫銷售中,二期房源預(yù)計(jì)1

20、0年3月上市，主力106-153平米，精裝標(biāo)準(zhǔn),,項(xiàng)目推盤節(jié)奏慢，21萬平米跨度5年時(shí)間，錯(cuò)過09年度火爆行情,產(chǎn)品特性,二期產(chǎn)品特性：舒適、精裝、豪華、便利,項(xiàng)目二期房源預(yù)計(jì)2010年3月上市，推出兩幢多層，2幢小高層，主力面積106-153平米，精裝標(biāo)準(zhǔn)，二期產(chǎn)品具有五大特性：,1、1.28低容積率高尚社區(qū)： 舒適2、65%高效節(jié)能住宅?：新科技住宅3、著名品牌精裝標(biāo)準(zhǔn)?： 精裝理念4、社區(qū)配套率先升級?：便利性5、戶型升級

21、化：以舒適為主，106-153平米6、人本規(guī)劃深度體現(xiàn)? ：以人為主規(guī)劃理念,二期106平米戶型,二期148平米戶型,二期153平米戶型,主力戶型,二期戶型全新升級，以舒適性房型為主，面積106-153平米,戶型特點(diǎn)：全明設(shè)計(jì)，戶型方正，南北通透附加值較多，飄窗運(yùn)用4.2米陽臺(tái)面寬，觀景一線強(qiáng)調(diào)整體舒適感,廣告展示,二期突出新概念，打造奧體新標(biāo)桿物業(yè),仁恒江灣城,定位：國際人居新天地,項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)10年度下半年上市,仁恒江灣

22、城總建70萬平方米，共分四期開發(fā)。一期位于地塊左上角，為右圖中紅線標(biāo)明部分。,一期計(jì)劃建設(shè)7棟高層，得房率在83%。其中33層5棟，31層2棟。,社區(qū)內(nèi)部完善配套：2處幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、2處商業(yè)、鄰里中心、會(huì)所一應(yīng)俱全。,一期11%建筑密度、76%綠化率。,成品房銷售。,項(xiàng)目概況,心域·榮譽(yù) 心馭夢想的地方—主題推廣語,一期12萬平米,會(huì)所和商業(yè),產(chǎn)品解析,項(xiàng)目在09年7月份公開，推出一批產(chǎn)品641套，均價(jià)150

23、00元/平米。二批在9月份推出，均價(jià)17000-21000元/平米不等,項(xiàng)目開盤當(dāng)日銷售10億，去化率達(dá)到93%，當(dāng)前項(xiàng)目僅剩兩套218平米房源，整體成交均價(jià)達(dá)到16090元/平米,一期房型比例，以三房和四房為主，面積在138-145平米和175-218平米,產(chǎn)品解析,一期一批開盤：1、2、5、7一期二批推出：3、6、8,01#：14624元/平米：戶型71、89、138、143平米02#：14621元/平米：戶型71、89、138

24、、143平米05#：15741元/平米：戶型218平米07#：15116元/平米：戶型175平米03#：18609元/平米：戶型175平米06#：21351元/平米：戶型218平米08#：16839元/平米：戶型175平米,各幢成交均價(jià),戶型面積越大，單價(jià)越高，總價(jià)最高達(dá)到500萬/套,優(yōu)點(diǎn)：名廚明衛(wèi)，戶型工整 臥室開間達(dá)到3.4米，進(jìn)深則有4.1米缺點(diǎn)：臥室門正對入戶門，私密性不夠,1房：67-71平

25、米,2房：89平米,優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，各區(qū)域分區(qū)明顯 缺點(diǎn)：全部朝南，通透性有問題,3房：138平米,優(yōu)點(diǎn)：私密性得到保證 缺點(diǎn)：主臥距離衛(wèi)生間有距離,主力戶型剖析,3房：143平米,優(yōu)點(diǎn)：一、主臥帶衛(wèi)生間和更衣間；二、南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；三、設(shè)置了玄關(guān)。缺點(diǎn)：景觀露臺(tái)開間過小,4房：175平米,優(yōu)點(diǎn)：體現(xiàn)了購買人群對生活品質(zhì)的追求,4房：218平米,對業(yè)主生活的私密性和便利性是考慮的比較周全的,主力戶型剖析,廣告展示,突出其江景

26、特色，區(qū)別區(qū)域樓盤，主打國際化概念,,戶型,園林,附加值創(chuàng)造,通過風(fēng)格各異的精裝修，提升項(xiàng)目附加值,,規(guī)劃價(jià)值,圍合式布局，內(nèi)部園林景觀最大化最大化水系景觀資源,,景觀價(jià)值,1400米一線江景，2500畝江岸花園,,尊貴/專屬的服務(wù),形象超越對手,形象的價(jià)值,新古典主義風(fēng)格，營造高端社區(qū),產(chǎn)品和服務(wù)全面領(lǐng)先,項(xiàng)目定位：“國際人居新天地”,,規(guī)劃,商業(yè),會(huì)所,8千平米的頂級私家會(huì)所,,區(qū)域內(nèi)政府配套逐步完善，自身未來配套齊全,配套價(jià)值,

27、,,,,,,建筑,,項(xiàng)目小結(jié),資源的唯一性+產(chǎn)品和服務(wù)全面超越+整體形象遠(yuǎn)離對手,鳳凰和熙,定位：33萬平米文化地鐵樓盤,,推盤節(jié)奏,8月27日，項(xiàng)目通過搖號(hào)決定認(rèn)購的1298位客戶選房順序，8月29日該盤開始首批選房，本次開盤首批推出北區(qū)一期的01、02、06、08幢共395套房源開售，主推84-86㎡的兩房，和121—135㎡的三房，另有部分四房大戶型和躍層戶型，均價(jià)1.25萬元/m2左右。目前售罄,主力房型兩房和135平米舒適性三

28、房,,兩房：84-86平米,三房兩衛(wèi)：132平米,戶型剖析,三房一衛(wèi)：121平米,廣告展示,廣告表現(xiàn)以文化氣息突出項(xiàng)目文化大盤概念,,戶型,園林,產(chǎn)品創(chuàng)造,明廚明衛(wèi)，精致2房、舒適3房和闊綽4房,,規(guī)劃價(jià)值,江南園藝精髓與現(xiàn)代手法完美演繹，傳統(tǒng)典故景觀小品，為居者構(gòu)建了一個(gè)互動(dòng)式、全景化、持續(xù)性的人文居所,,景觀價(jià)值,300平米下沉式文化長廊,,形象區(qū)別對手,形象的價(jià)值,現(xiàn)代風(fēng)格，崇尚樸實(shí),產(chǎn)品和服務(wù)全面差異化,項(xiàng)目定位：“33萬平米文

29、化地鐵樓盤”,,規(guī)劃,商業(yè),7000平米新華書店配套、近3萬平米商業(yè),配套價(jià)值,,,,,,建筑,,項(xiàng)目小結(jié),文化體驗(yàn)+景觀體驗(yàn)+整體形象差異化對手,和府奧園,定位：恒溫升級.恒氧升級.全面舒適住宅,在建8棟15－18的高層，主打90平米以下兩房，部分120平米左右三房，37~70平米酒店式公寓，精裝修交付，價(jià)格待定 ，項(xiàng)目主打恒溫、恒氧等科技概念,保利項(xiàng)目,可提供20萬平米18層左右住宅，預(yù)計(jì)10年6-10月一期上市,規(guī)劃成集地鐵、園林

30、、水景等賣點(diǎn)于一體的城市中心屬性的精品住宅,御江金城,定位：墅立公園，宅承長江,總體建筑面積約為17萬平方米，規(guī)劃中是一個(gè)包括高層、聯(lián)排別墅、小高層、LOFT等多種物業(yè)形態(tài)的混搭型小區(qū)，其中6棟高層分別分布在項(xiàng)目東、西兩側(cè)，低層聯(lián)排別墅集中在南部，其中高層6棟，包括2棟24層、3棟32+1層、1棟33層，9棟的小高層1棟，3層聯(lián)排別墅9棟。御江新城預(yù)計(jì)5月開盤，推出88平米，130-180平米以及200平米左右的房源。另有300平米左

31、右聯(lián)排別墅，200-400平米躍層待售。,項(xiàng)目競爭力分析,項(xiàng)目競爭力模型,項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析,渠道、形象：本項(xiàng)目呈現(xiàn)劣勢,品牌、資源：發(fā)展商難分伯仲,產(chǎn)品、地段：是本案的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì),發(fā)展機(jī)會(huì)小結(jié),政策走勢,政策調(diào)控立竿見影，成交量下滑對于投資客的打擊力度較大，鼓勵(lì)自住型需求市場觀望重新開始,城市發(fā)展,河西板塊領(lǐng)航南京樓市，成為樓市價(jià)格標(biāo)桿；孕育了大量的財(cái)富人群，整體素質(zhì)較高樓市進(jìn)入紛爭時(shí)代，搶占河西成為第一要素,樓市市場,09年樓市

32、成交大爆發(fā)，但10年在政策調(diào)控下，成交量出現(xiàn)大幅下降，樓市觀望嚴(yán)重河西未來供應(yīng)量巨大，而且產(chǎn)品基本立足中高端，客戶層次較高奧南板塊是10年河西發(fā)展的重點(diǎn)板塊,客戶需求,本案產(chǎn)品升級，立足中高端，客戶換血必然私營企業(yè)主和高級公務(wù)員成為后期購買主力,,,匯報(bào)第二部分,破局=宋都美域錦園10年度營銷策略建議,09年度營銷回顧,項(xiàng)目分批上市，前期去化良好全年去化約360套,,,1月,,,,,,,,,,,,2月,3月,4月,5月,6月,

33、7月,8月,9月,10月,11月,12月,2009年4月30日，宋都美域·錦園一期（3#、4#、8#樓）開盤，其中3#、4#、8#樓各51套，總共151套。目前售罄。,,2009年6月6日，宋都美域·錦園二期（9#、13#樓）開盤，其中9#樓51套，13#樓102套，總共151套。目前售罄。,,,2009年11月21日，宋都美域·錦園三期期（10#、11#、12#樓）開盤，其中10#、11#樓各51套；12

34、#樓102套，總共204套。目前在售中。,,錦園第三批剩余房源約145套,宏觀調(diào)控導(dǎo)致成交量下降項(xiàng)目價(jià)格跳躍性上漲，導(dǎo)致客戶接受度不高,10年度任務(wù)識(shí)別,10年度總銷任務(wù)：10個(gè)億,09年度總銷金額：約4.2億,1）3#4#8#=2.06萬方X9300均價(jià)=1.86億2）9#13#=1.7萬方X10000均價(jià)=1.7億3）10#11#12#=60套X16000均價(jià)=7500萬,,10年度總銷目標(biāo)比之09年度提升138%,任務(wù)可謂

35、艱巨,10年度房源識(shí)別,,,剩余房源：145套,新增房源：324套,新增房源供應(yīng),剩余房源供應(yīng),2010年度可售房源約6. 2萬方,以2萬平米均價(jià)計(jì)算：需完成5萬平米；去化率80%,在強(qiáng)手如林的河西，壓力可謂巨大,10年度房源識(shí)別,1#5#6#房源中規(guī)中矩，沒大毛病，也無絕對亮點(diǎn)（普通房源）2#作為兩梯兩戶房源且景觀優(yōu)越（明星房源）7#為絕對的樓王房源，亮點(diǎn)疊出（標(biāo)桿房源）,10年度房源識(shí)別,1#樓標(biāo)準(zhǔn)層,5#6#樓標(biāo)準(zhǔn)層,2房優(yōu)勢

36、：1）大面寬短進(jìn)深-采光充足；2）13.4米超寬觀景界面；3）南向雙陽臺(tái)；劣勢：不通風(fēng),3房優(yōu)勢：1）3房2衛(wèi)戶型熱銷；2）3陽臺(tái)布局；3）餐廳客廳分離、休息空間和活動(dòng)空間分離；劣勢：兩房朝北、空間相對較小,10年度房源識(shí)別,2#樓標(biāo)準(zhǔn)層,核心優(yōu)勢：1）一梯一戶身份專崇；2）客廳、主臥、書房南向三空間；3）南北雙陽臺(tái)、餐廳客廳分離；,10年度房源識(shí)別,7#當(dāng)之無愧的河西樓王,D1戶型：四房兩廳四衛(wèi),上層,下層,1

37、）雙入戶花園；電梯花園5.71平米+入戶花園19.89平米；2）客廳挑高6米；3）南北雙向?qū)捑瓣柵_(tái)（南寬8.7米，北寬7.6米）4）主仆電梯分離；5）上下5陽臺(tái)；,10年度房源識(shí)別,7#當(dāng)之無愧的河西樓王,D2：四房兩廳三衛(wèi),1.5X4.9=7.35平米,入戶花園3.3X3.8=12.54平米,電梯花園5.71平米,18米寬景采光,南北雙陽臺(tái),主仆分離電梯,1）雙入戶花園：電梯花園5.71平米+入戶花園19.89平米；寬景陽

38、臺(tái)：7.2米；2）一梯一戶，闊景觀光電梯；3）主仆分離電梯=觀光電梯（主人電梯）+消防電梯（傭人電梯）4）南向18米寬景；（南寬8.7米，北寬7.6米）,10年度房源識(shí)別,7#當(dāng)之無愧的河西樓王,D3：四房兩廳三衛(wèi),1）雙入戶花園：電梯花園5.71平米+入戶花園19.89平米；2）主仆分離電梯=觀光電梯（主人電梯）+消防電梯（傭人電梯）3）南向20.4米采光；4）南北雙寬景陽臺(tái)（南寬8.7米，北寬7.2米）,10年度房源識(shí)別

39、,7#當(dāng)之無愧的河西樓王,上層,下層,D4：四房3廳4衛(wèi)（客廳+餐廳+家庭廳）,雙入戶花園；私家觀光電梯；客廳、家庭廳，雙廳獨(dú)立；南北雙向、雙層、雙寬景陽臺(tái)；,競爭力識(shí)別,客觀的說,宋都在高端豪宅的影響力支撐不足；而在高端豪宅的產(chǎn)品力層面同樣不足；,碧瑤花園,1）超低容積率2）新科技住宅3）精裝修,雨潤國際,1）酒店式公寓2）精裝3）頂級配套,,本案,1）度假概念2）精裝+毛坯3）一期實(shí)景兌現(xiàn),,,任務(wù)：10個(gè)億去

40、化：80%,產(chǎn)品力支撐稍弱品牌力支撐稍弱,局勢不太明朗板塊競爭加劇,宋都、仁恒、保利、五礦…大鱷匯聚,競爭博弈之道,,宋都錦園如何決戰(zhàn)2010?,競爭博弈戰(zhàn)略,1、領(lǐng)袖戰(zhàn)略——區(qū)隔區(qū)域市場競爭—高形象，占位河西豪宅領(lǐng)袖品牌；,2、體驗(yàn)戰(zhàn)略——借勢產(chǎn)品力，強(qiáng)化體驗(yàn)式營銷活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)，此次皆體驗(yàn)；,3、借力戰(zhàn)略——借力發(fā)力，利用河西發(fā)展、高端聯(lián)盟、觀摩會(huì)為項(xiàng)目增值，借以吸引外區(qū)域客戶；,4、饑餓戰(zhàn)略——大批蓄水、小波開盤，制造

41、搶購熱銷，以7#樓王挑戰(zhàn)高價(jià)，制造非同凡響的地位；,宋都錦園5點(diǎn)突破,突破1:客群求換血-捕捉高端客群,實(shí)現(xiàn)客群轉(zhuǎn)換,突破3:形象求高端-由大眾化向高端豪宅邁進(jìn),突破4:產(chǎn)品求精細(xì)-產(chǎn)品體驗(yàn)更精更細(xì)更震撼,突破5:營銷求精準(zhǔn)-注重實(shí)效,注重體驗(yàn),強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn),突破2:定位求差異-傳承與創(chuàng)新,突出產(chǎn)品力,宋都錦園策略框架,客群定位策略,營銷定位策略,廣告表現(xiàn)策略,營銷展示策略,產(chǎn)品優(yōu)化策略,推廣與活動(dòng)策略,銷售與價(jià)格策略,10年度營銷節(jié)奏安排

42、,10年度營銷費(fèi)用預(yù)算,10年度第一階段執(zhí)行策略安排,分子品牌策略,,,,,,,,,,,,,,向高端邁進(jìn)的宋都錦園，誰會(huì)是我們的目標(biāo)客群？【客群解碼】南京城==》南京人==》南京富人==》宋都錦園高端客群,客群定位策略,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,這是一座開放與封閉并蓄的城市；也是一座寬容與懶散的城市；,南京的明城墻它是世界上最長的屬于城市的城墻也似乎是中國唯一的一個(gè)非四方形城郭。南京的發(fā)展早已經(jīng)

43、破墻而出，跨越長江了—體現(xiàn)出一種勇氣,南京人心中還有一個(gè)精神領(lǐng)袖“博愛之都”的市民， 坦蕩誠樸，當(dāng)無愧于心來自五湖四海的朋友和這座城市和睦相處,愛她的人說她淡定與安逸，恨她的人說她守舊缺乏創(chuàng)新和激情；,她沒有蘇南的進(jìn)取和張揚(yáng)【懶散、安逸是這個(gè)城市人骨子里的特性】,客群定位策略,1）10月份樓市成交數(shù)據(jù)：住宅銷售7457套，日均成交套數(shù)達(dá)241套7457套住宅中，單價(jià)在1萬元以上的房源達(dá)1987套，占所有成交房源的26.6%，也

44、就是說全市有近三成房源的成交單價(jià)在1萬元/平方米以上。南京有錢人的收入被大大低估了。2）科級干部都吸九五至尊、開卡迪拉克——南京的官場3）南京富人群體居全省之首在全省13個(gè)省轄市中，南京市年收入超12萬的人數(shù)位居首位，,南京是一個(gè)藏富與民的城市低調(diào)、內(nèi)斂、務(wù)實(shí)、官府文化濃郁,不像陜西人喜歡斗富、不像蘇南人喜歡張揚(yáng),南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,客群定位策略,身份、學(xué)識(shí)、涵養(yǎng)、江湖，決定他們相對低調(diào)但骨子

45、里卻極為講究身份和排場,南京的富人來源：官場、官商、私企業(yè)主、外地富人（蘇北和安徽）、外企高管,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,客群定位策略,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,,【高端豪宅客戶群落模型研究】,,單身E族,新婚族,已婚丁客,幼小3口之家,新常州人,中學(xué)3口之家,單身丁客,三代同堂,中大學(xué)3口之家,丁客家庭,兒女立家,三代同堂,二老空巢,,,中 產(chǎn) 型,經(jīng) 濟(jì) 型,富 裕

46、型,富 貴 型,富 豪 型,-300-100-30以上萬元/年,30-10萬元/年,10萬元以下,,（22-25歲）新新人類,（26-40歲）都市新銳,（41-50歲）品質(zhì)家庭,（51-60歲以上）健康養(yǎng)老,,,客戶分類模型,,,,,客群定位策略,,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,馬斯洛需求層次理論分析,客群定位策略,南京城==》南京人==》南京富人==》宋

47、都高端客群,客戶定位之需求特征,高端豪宅的“自住顯貴型”和“投資收藏型”,客群定位策略,南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,客戶定位之客戶結(jié)構(gòu)細(xì)分,,宋都錦園10年目標(biāo)客群,銀行金融業(yè)證券業(yè)人士,全市私營企業(yè)主或企業(yè)高管,事業(yè)單位、機(jī)關(guān)高收入階層,各類產(chǎn)業(yè)園外資企業(yè)高管層,政府高級官員,曾經(jīng)做官,現(xiàn)在下海經(jīng)商,部分有南京情節(jié)的境外和海歸人士,長年在外打拼并功成名就的南京人,客群定位策略,南京城==》南京人==》南京富人

48、==》宋都高端客群,客群定位策略,高知,高管,高官,知本家+資本家,私企業(yè)主,,,三高一私成為10年度客群消費(fèi)核心主體,,【宋都客戶定位】,“資本階層”,他們已經(jīng)度過了青春的懵懂期和浮躁期，歲月的歷練和商海的搏殺，使他們顯得成熟穩(wěn)重,睿智而又挑剔；他們喜歡被尊重，需要社會(huì)仰望，房子只是他們的一個(gè)符號(hào)，它決定了和什么樣的人住在一起，體現(xiàn)什么樣的身份和檔次。他們有錢，但也在乎花錢是否值得，只要他們認(rèn)為好的，出手往往迅捷！,

49、南京城==》南京人==》南京富人==》宋都高端客群,客群定位策略,向高端邁進(jìn)的宋都錦園，營銷定位如何在傳承中尋求突破？【定位剖解】我們曾經(jīng)怎么定==》別人怎么定==》什么樣的定位討好客群的喜好和并構(gòu)筑排他性；,營銷定位策略,本案定位推導(dǎo)-回眸,廣告總精神：回家，是度假的開始 07.6月=========》 2009年==============》2010?三重洗禮度假社區(qū) 錦園：第一季 第二季

50、 第三季 定位： 15萬平米.新古典造園.升級度假社區(qū) 推廣：超越，總在成功之后,,,,首先對于錦園來說，規(guī)模不是優(yōu)勢，新古典太泛，定位太長，沒有凸顯核心；從推廣語來看，張力和打擊力不夠，“超越，總在成功之后”可以說是大而

51、廣之的道理。,營銷定位策略,,本案定位推導(dǎo)-競品,和府奧園,定位：恒溫升級.恒氧升級.全面舒適住宅,御江金城,定位：墅立公園，宅承長江,鳳凰和熙,定位：33萬平米文化地鐵樓盤,碧瑤花園,定位：江岸·公園·專屬觀邸,仁恒江灣城,定位：國際人居新天地,,,,,對手如何說？,,對于本案來說，傳承核心“度假概念”，在此基礎(chǔ)上重新定義，迎合高端客群的身份和面子；,營銷定位策略,本案營銷新定位,CBD中央.度假新排場,,,明

52、確地理屬性，屬于河西，位居中央；絕對城市資源的占有者，提升價(jià)值，以便向高端客群喊話,概念升級，廣告總精神貫穿精神屬性，滿足客群喜好；排他性主張，剝離競品；,一個(gè)中央就體現(xiàn)出本案的顯赫一個(gè)排場就體現(xiàn)出本案的身份,營銷定位策略,本案推廣口號(hào),在河西.發(fā)現(xiàn)三亞,城市借勢，以三亞為參照物，詮釋度假概念；符合高端客群的旅游和休閑特征；同時(shí)，突顯項(xiàng)目卓越的升值價(jià)值和生活價(jià)值；,營銷定位策略,分子品牌策略,,,宋都美域.錦園,第一季,第

53、二季,第三季,09年4月,09年6月,09年11月,,09年12月,形象升級,超越,總在成功之后,,,,10年1月,10年12月,全線高端品牌形象,,上半年,著力塑造錦園的高端形象,讓形象的溢價(jià)力和價(jià)格的支撐力更加強(qiáng)大,7#樓王打造頂級豪宅,下半年,分子品牌策略,宋都美域,宋都房產(chǎn),宋都.錦園,宋都.雙璽,,,,1#2#5#6#,7#樓王,CBD中央度假新排場,CBD雙璽CEO最愛,,,,為什么稱之位雙璽?,1)錦的升華版,帝王氣

54、息;2)產(chǎn)品特色鮮明:◆類似于雙子星座◆雙大堂入戶◆雙空中院落◆雙線主仆分離電梯◆雙景電梯-一梯一戶,宋都錦園CBD中央 度假新排場,產(chǎn)品,宋都,板塊,260米河西最長的中軸景觀,40米高度的河西最具震撼的凱旋之門,45畝最大手筆的公園綠化,1000平米河西最大的社區(qū)泳池,26年專業(yè)歷史,500萬開發(fā)體量,河西先行者,營造舒適家園,產(chǎn)品體驗(yàn),一期體驗(yàn),服務(wù)體驗(yàn),樣板體驗(yàn),宋都錦園的價(jià)值支撐體系,,,,,,,,以無可匹敵

55、的第一，對抗競爭對手,向高端邁進(jìn)的宋都錦園，如何表現(xiàn)她的氣質(zhì)并形成個(gè)性差異？【廣告表現(xiàn)】【廣告風(fēng)格】,宋都錦園的廣告表現(xiàn),廣告表現(xiàn)策略,宋都錦園的廣告表現(xiàn)-競品,碧瑤,保利,江灣,鳳凰,和府,五礦,【宋都需要做的，是從系列競品中跳出】,廣告表現(xiàn)策略,,宋都風(fēng)格的演進(jìn)：由綠色生態(tài)==?高端姿態(tài)轉(zhuǎn)變；,宋都風(fēng)格的演進(jìn)：由綠色生態(tài)==?高端姿態(tài)轉(zhuǎn)變；,,宋都錦園的廣告表現(xiàn)-思考,正宗的旅游度假區(qū)的廣告表現(xiàn)風(fēng)格；,【宋都需要做的，是走更高

56、端路線】,廣告表現(xiàn)策略,宋都錦園的廣告表現(xiàn)-思考,錦 （錦） jǐn 有彩色花紋的絲織品：錦旗。錦屏。錦標(biāo)。錦繡（精美鮮艷的紡織品，喻美麗或美好，如“錦錦山河”、“錦錦前程）”。錦上添花。 鮮明美麗：錦霞。錦緞。錦箋。錦雞（鳥，形狀和雉相似，雄的頭上有金色的冠毛，頸橙黃色，背暗綠色，雜有紫色，尾長，雌的羽毛暗褐色。飼養(yǎng)供玩賞）鮮艷、華美是它的代言,以最絢爛的華美來尋求獨(dú)樹一幟提升檔次,廣告表現(xiàn)策略,,【宋都廣告表現(xiàn)稿】,

57、,,,,,,,,,,營銷展示策略,營銷展示策略1,啟動(dòng)名流會(huì)館服務(wù)體系，將硬件展示層面上升到真實(shí)的生活體驗(yàn)層面,宋都錦園私人名流會(huì)館,運(yùn)動(dòng)館,酒吧,酒美容館,,,,利用目前現(xiàn)有的商鋪引入專業(yè)服務(wù)商家體驗(yàn)真實(shí)的高端生活,營銷展示策略,營銷展示策略2,商業(yè)街區(qū)包裝啟動(dòng)，將宋都美域國際風(fēng)情街區(qū)淋漓展現(xiàn),商業(yè)街區(qū)的展示可以提升小區(qū)整體形象，為銷售提供亮點(diǎn)，是提價(jià)的基礎(chǔ)構(gòu)成元素：步行系統(tǒng)指示牌、帆布遮陽傘、 格子布小木桌，休閑椅等，展示

58、未來商業(yè)業(yè)態(tài)，給客戶以想象空間和商業(yè)配套信心,,全方位展示，形象提升,營銷展示策略3,專業(yè)的物業(yè)管理人員，氣質(zhì)與服務(wù)體現(xiàn)名宅的管家式風(fēng)范,1）物業(yè)保安列隊(duì)晨練；2）保安氣質(zhì)提升訓(xùn)練；3）學(xué)習(xí)萬科細(xì)節(jié)，保安更加人性隨和，幫助業(yè)主；4）建議保安服裝更換的更加尊貴，有皇家氣質(zhì),營銷展示策略,價(jià)值展示體系化,將營銷中心變成客戶的體驗(yàn)中心和洗腦中心,營銷展示策略,品牌長廊,板塊價(jià)值,項(xiàng)目價(jià)值,工法樣板,銷售洽談,,,逐層洗腦逐層深入,迎賓

59、接待,現(xiàn)場就是磁場案場就是戰(zhàn)場,沙盤介紹,從目前來看,現(xiàn)場精細(xì)化略顯不夠,比如地圖,本案顯示為中央商務(wù)區(qū)的邊緣(圈外)\部分樓棟可顯示”售罄”\宋都品牌實(shí)力突顯強(qiáng)化\,營銷展示策略4,營銷展示策略5,營銷中心展示到位、服務(wù)升級，將每一個(gè)客戶都成為紳士對待,售樓處采用高檔水牌展示項(xiàng)目信息門口擦鞋機(jī)擺放凸現(xiàn)項(xiàng)目人性化服務(wù)的一面桌子上擺放糖果碟或花藝等部分角落采用仿真鮮花鋪設(shè)，增強(qiáng)銷售現(xiàn)場氣氛售樓處入口樓梯建議采用紅地毯鋪設(shè)，增強(qiáng)銷

60、售氣氛,銷售中心內(nèi)部細(xì)節(jié)展示,營銷展示策略,細(xì)節(jié)展示，品質(zhì)提升,讓看樓通道避免乏味甬長的同時(shí)，項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)構(gòu)成一條風(fēng)景線對看樓通道嚴(yán)格挑選和精心裝修是必須的要求必須讓客戶經(jīng)過的過程體驗(yàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)值， 沿途應(yīng)充分利用和包裝,營銷展示策略6,看房通道包裝更加精細(xì)化，展示豪宅的細(xì)節(jié)和品位；,營銷展示策略,向高端邁進(jìn)的宋都錦園，如何賦予新的產(chǎn)品價(jià)值，借以支撐高端豪宅的房價(jià)？【產(chǎn)品建議】,產(chǎn)品優(yōu)化策略,增值策略1：體驗(yàn)增值,景觀體驗(yàn)

61、：以絕對的震撼力創(chuàng)造南京高端豪宅景觀,精心打造示范性景觀段制造觀感震撼,,產(chǎn)品優(yōu)化策略,增值策略2：會(huì)館增值,度假會(huì)所體驗(yàn)：以架空層制造主題度假會(huì)館,利用建筑架空空間營造主題泛度假會(huì)館,休閑泛會(huì)館,健身泛會(huì)館,藝術(shù)泛會(huì)館,產(chǎn)品優(yōu)化策略,精裝修雙大堂：彰顯豪宅尊榮氣度,1）入戶大堂2）電梯大堂3）精裝電梯4）大堂6米挑高,增值策略3：產(chǎn)品增值,產(chǎn)品優(yōu)化策略,1、單元的主入口應(yīng)與主體風(fēng)格統(tǒng)一。門套建議采用與窗套相似的做法。在色彩

62、處理上以與窗套呼應(yīng)。主入口的防盜門建議采用與陽臺(tái)一致的鐵藝，以簡潔的橫豎線條配合一到兩個(gè)花飾。2、在單元主入口的門上還需配置可視對講系統(tǒng)。3、主入口處應(yīng)考慮設(shè)有雨棚，一側(cè)設(shè)置感應(yīng)式路燈開關(guān)，以方便業(yè)主拿鑰匙開門。4、大堂：入口大堂的墻和地面，采用大理石、花崗巖。用細(xì)節(jié)體現(xiàn)尊崇氣息用細(xì)節(jié)提升產(chǎn)品檔次,入戶門廳：豪宅入戶的灰度空間,增值策略3：產(chǎn)品增值,產(chǎn)品優(yōu)化策略,1）地源熱泵系統(tǒng)2）混凝土輻射系統(tǒng)3）健康全新風(fēng)系統(tǒng)4）外

63、墻保溫系統(tǒng)5）外窗隔熱系統(tǒng)6）外遮陽系統(tǒng)7）屋頂保溫系統(tǒng)8）防噪隔音系統(tǒng)9）排水隔音系統(tǒng)10）中央吸塵系統(tǒng),增值策略4：智能體系（選用）,豪宅常態(tài)的十大科技智能系統(tǒng)（建議選用性價(jià)比高的類別）,產(chǎn)品優(yōu)化策略,建議品牌：法國空氣---法國原裝進(jìn)口 價(jià)格：2500元左右 /100平方米 霍尼威爾 價(jià)格：3200元

64、左右 /100平方米安裝情況：公司直接安裝我公司通過比較：兩種產(chǎn)品在使用功能上差距不大，但前者的產(chǎn)品在價(jià)格上有一定優(yōu)勢，該品牌為法國原裝進(jìn)口，在杭州市場上的占有率較高，施工工藝已經(jīng)較為成熟，所以我公司建議采用法國空氣公司產(chǎn)品。,新風(fēng)系統(tǒng)產(chǎn)品介紹：一、系統(tǒng)功能向室內(nèi)源源不斷地導(dǎo)入人體健康必需的，高品質(zhì)的新鮮空氣，從而改善室內(nèi)環(huán)境；不間斷地排出室內(nèi)污濁空氣、不良?xì)馕?、有毒氣體；徹底杜絕“空調(diào)病”及“病態(tài)建筑綜合癥”； 保證長

65、期、高可靠性、低能耗、低噪音連續(xù)運(yùn)行；不用開窗也能享受大自然的新鮮空氣；防止室內(nèi)的家具衣物發(fā)霉；符合建筑節(jié)能規(guī)范要求；低運(yùn)行費(fèi)用。二、系統(tǒng)構(gòu)成中央機(jī)組 ---- 置于樓頂或衛(wèi)生間吊頂內(nèi)；管路系統(tǒng) ---- 建筑、裝修過程中設(shè)置于吊頂及豎井管道內(nèi)；恒風(fēng)量進(jìn)風(fēng)器 ---- 置于臥室、客廳、書房； 恒風(fēng)量排風(fēng)器 ---- 置于衛(wèi)生間、客廳及過道內(nèi)；,1）新風(fēng)系統(tǒng)：24小時(shí)高品質(zhì)鮮氧供應(yīng),增值策略4：智能體系（選用）

66、,產(chǎn)品優(yōu)化策略,生飲水系統(tǒng)介紹：愛惠浦獨(dú)立式生飲系統(tǒng)---用于處理第三級直接飲用水，經(jīng)處理后可獲得最高品質(zhì)的飲用或烹飪用水為世界第一品牌，日常客戶包括了全球麥當(dāng)勞、必勝客等餐飲連鎖業(yè)及可口可樂、百事可樂等飲料業(yè)； 商品說明:1、獨(dú)有結(jié)構(gòu)性斷水保護(hù)功能，確保水質(zhì)自始至終純凈如一。2、水質(zhì)活性大，含氧量高，可促進(jìn)人體新陳代謝，增強(qiáng)人體細(xì)胞活力。3、保留水中人體所需微量元素。4、長期飲用可避免膽結(jié)石及因水污染引起的各

67、種疾病。5、即開即飲，比燒開水純凈、安全，更為方便。6、防止桶裝水二次污染危害，更經(jīng)濟(jì)、更省錢。7、凈水水質(zhì)，所制冰塊更清澈，無雜質(zhì)異味.產(chǎn)品特點(diǎn) 附有石灰質(zhì)抑制器，可去除水垢，可延長家用冰箱、制冰機(jī)壽命 瞬間水流量：0.5gpm (加侖/分鐘) 處理量：1500GA（視水質(zhì)而定）水溫：2℃-38℃ 價(jià)格：約750元/每戶 安裝情況：客戶直接安裝,

68、2）生飲水系統(tǒng)：全天候高氧量高品質(zhì)引用水,增值策略4：智能體系（選用）,產(chǎn)品優(yōu)化策略,3）中央吸塵系統(tǒng)：方便，噪音低，無二次污染；,中央吸塵系統(tǒng)五大優(yōu)點(diǎn)：1) 沒有二次污染，主機(jī)放在室外，不會(huì)造成室內(nèi)的二次污染。2) 使用方便，不需要拖動(dòng)主機(jī)四處移動(dòng)，只需將吸塵軟管插入吸口即可。3) 噪音低，采用超靜音措施，運(yùn)行時(shí)不會(huì)影響他人工作和休息；4) 使用安全，采用氣動(dòng)方式開啟主機(jī)，吸口處不帶電，絕對安全；5) 超強(qiáng)吸力，可以打掃到房