房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策

1、營業(yè)稅房地產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅稅收政策第一節(jié)新《營業(yè)稅暫行條例》及其《細(xì)則》一、營業(yè)稅條例修訂的主要內(nèi)容一、營業(yè)稅條例修訂的主要內(nèi)容（一）調(diào)整了納稅地點的表述方式。（二）刪除轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)差額征稅規(guī)定。（三）刪除稅率表中征稅范圍一欄。（四）將納稅申報期限延長至15日。二、新條例、細(xì)則涉及建筑、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅新規(guī)定（一）“視同銷售”新規(guī)定：1、舊《細(xì)則》第四條規(guī)定：（1）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

2、（2）單位或個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。2、新《細(xì)則》第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。3、新舊變化。（1）調(diào)整了視同銷售的范圍。轉(zhuǎn)讓“有限產(chǎn)權(quán)”或“永久使用權(quán)”不再視同銷售；增加了“個人將不動

3、產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人”視同銷售的規(guī)定。（2）增加了兜底性條款“財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情”。（二）“混合銷售”新規(guī)定：1、舊《細(xì)則》規(guī)定：第五條一項銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物【例1—2】某建筑公司，負(fù)責(zé)為某工廠建設(shè)一座大型廠房。工程施工合同總造價45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結(jié)構(gòu)安裝工程款500萬元，鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備款19000000元。所需鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備全

4、部為建筑公司本身制造的、可以單獨對外銷售的成型設(shè)備構(gòu)件。該部分設(shè)備可抵扣進項稅額為2500000元。分析：該建筑公司主營業(yè)務(wù)應(yīng)為建筑安裝。依據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第七條，其混合銷售業(yè)務(wù)應(yīng)分別處理。營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅＝（45000000－19000000）3%＝780000元應(yīng)納銷售貨物增值稅＝19000000（1＋17%）17%－2500000＝260683.76元5、【相關(guān)鏈接：“自產(chǎn)貨物”的概念】貨物，是指可供出售的物品

5、。既包括有形物品，如：鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備、水泥制品、其他建材等等；也包括無形物品，如：電、熱、氣等等。判別企業(yè)使用的是否為“自產(chǎn)貨物”主要應(yīng)注意以下兩點：（1）是否符合貨物的特點：自產(chǎn)貨物，是指企業(yè)利用自身技術(shù)與各種資源，自己生產(chǎn)的可供出售的物品。自產(chǎn)貨物也是貨物的一種，應(yīng)該具備一般貨物基本特點：第一、經(jīng)過企業(yè)的加工制造過程，所生產(chǎn)的物品與原來用于生產(chǎn)的原材料物品在形態(tài)、性能各方面都發(fā)生了變化；第二、產(chǎn)品本身的價值，既包含了物料消耗價值，也包含

6、了人工價值；第三、可以單獨作為一種產(chǎn)品對外銷售。（2）加工過程是否屬于“生產(chǎn)過程”：判別建筑企業(yè)使用的原材料是屬于外購材料還是“自產(chǎn)貨物”關(guān)鍵在于區(qū)分加工過程是屬于“生產(chǎn)過程”，還是“施工過程”。如果加工過程是生產(chǎn)過程，則屬于使用“自產(chǎn)貨物”；如果加工過程屬于“施工過程”則屬于使用“外購材料”。（三）“兼營業(yè)務(wù)”新規(guī)定：1、舊《細(xì)則》規(guī)定：第六條納稅人兼營應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售