中國集體土地用益物權流轉問題論綱.pdf

1、本文以我國集體土地用益物權流轉問題為研究對象，回顧并剖析該制度的歷史變遷，考察相關國家農村土地權利流轉的立法與實踐，在此基礎上深入檢討三種集體土地用益物權的具體流轉方式及其現有的制度設計，結合現行法和物權法草案的相關規(guī)定提出相應的立法建議，并對集體土地用益物權流轉的公示制度進行專門探討，以期對我國相關法律的完善有所助益。全文除導論和結語外，共分為六個部分： 第一部分全面回顧我國農村土地權利流轉制度的歷史變遷，并從法律經濟學的視角

2、對其進行簡要剖析。該制度的變遷是一個從絕對的禁止流轉到有限制的流轉的發(fā)展過程。這種對禁止流轉與自由流轉的取舍，實質上反映了制度設計中公平與效率價值的不同考量。根據法律經濟學的理論，我國集體土地用益物權流轉制度的設計應堅持“效率優(yōu)先，兼顧公平”的價值取向。 第二部分考察并比較美國、日本、俄羅斯、越南四國農村土地權利流轉的立法與實踐，得出以下三點重要啟示：其一，未來中國農村土地權利流轉制度的設計，只能以土地用益物權的流轉為基礎，而不

3、能以土地所有權的流轉為基礎；其二，農村土地權利流轉應當兼顧土地的自然屬性和社會屬性；其三，農村土地權利流轉制度的建立和完善，必須與農村土地改革的進程相適應。 第三部分研究農地承包權流轉的法律規(guī)制。轉讓經發(fā)包方同意應解釋為經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。法律不應限制轉讓方的條件，受讓方的范圍也不宜限定在本集體經濟組織內部，只要其從事農業(yè)生產經營即可。應允許不同集體經濟組織的承包戶互換其農地承包權。農地承包權出租

4、后，承租人所取得的權利系物權化的債權。從長遠來看，農地承包權的抵押應當放開，但抵押權的實現方式有其特殊性和靈活性。設計農地承包權的繼承制度既要充分考慮我國農村的現實，又要保持相關法律之間的協調。農地承包權的入股利大于弊，立法對其限制也應逐步放寬。 第四部分研究集體建設用地使用權流轉的法律規(guī)制。法律對集體建設用地使用權的轉讓不宜限制過多。其出租應適用《合同法》關于租賃合同期限的有關規(guī)定，對承租人的范圍不應有所限制。集體建設用地使用

5、權不得單獨抵押，只能隨其上的建筑物被動抵押，并向該土地的所有權人備案即可。入股作為集體建設用地使用權的設立方式和流轉方式，其與合作、聯營的性質并不完全相同。 第五部分研究宅基地使用權流轉的法律規(guī)制。應當允許宅基地使用權在一定條件下和一定范圍內轉讓。非本集體經濟組織成員受讓宅基地使用權有其必要性，但必須予以限制。對于農村村民出租宅基地上房屋的行為，不應作任何限制。在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，對宅基地使用權的出租應予肯定。在堅持

6、“房地一體主義”前提下，宅基地使用權與其地上建筑物均可以抵押，二者既可一并抵押，也可單獨抵押。宅基地使用權具有社員權的性質，單獨的宅基地使用權不能繼承。如果宅基地上有建筑物的，該建筑物可以繼承。 第六部分探討集體土地用益物權流轉的公示制度。從長遠來看，各種集體土地用益物權的流轉都應建立起完善的登記制度，但當前我們還須充分重視農村習慣性公示方式在集體土地用益物權流轉中的運用。同時，因各種流轉方式的法律效果不同，三種集體土地用益物權