我國(guó)房地產(chǎn)上市公司償債能力的研究.pdf

1、房地產(chǎn)是一種同時(shí)具備消費(fèi)品與投資品屬性的商品，地產(chǎn)業(yè)如果投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)不斷攀升容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī);如果投資蕭條，則不利于解決社會(huì)就業(yè)，維持社會(huì)穩(wěn)定，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。正因?yàn)槿绱耍覈?guó)要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保持較高的關(guān)注度，充分運(yùn)用宏觀調(diào)控政策，以此推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。值得指出的是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作十分依賴于負(fù)債資金。統(tǒng)計(jì)2015年A股上市公司各個(gè)行業(yè)（按證監(jiān)會(huì)的行業(yè)分類）的資產(chǎn)負(fù)債表，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)77％，僅

2、低于建筑業(yè)與金融業(yè);流動(dòng)資產(chǎn)占比86％，高居行業(yè)第一。本文最終選定極具典型意義的上市房地產(chǎn)公司為研究對(duì)象，這一類型的企業(yè)在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先位置，可將該行業(yè)的普遍性與基本特征全面地體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)也能相當(dāng)精準(zhǔn)地呈現(xiàn)出廣泛地存在于行業(yè)內(nèi)部的問(wèn)題。
　　本文從理論上闡述了企業(yè)償債能力的影響因素，并從多個(gè)方面研究了房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)有的財(cái)務(wù)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。然后，采取實(shí)證手段確定上市房地產(chǎn)償債能力指標(biāo)，依托此模型針對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)給償債能力形成的影響進(jìn)行檢

3、驗(yàn)。在剖析房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀時(shí)，本文指出房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，包括資金驅(qū)動(dòng)型、融資需求大，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)長(zhǎng)導(dǎo)致利潤(rùn)表不同步、現(xiàn)金流波動(dòng)大、行業(yè)周期性強(qiáng)、盈利能力波動(dòng)大等。在實(shí)證分析過(guò)程中，本文在滬深兩地上市的120家房地產(chǎn)公司里，剔除財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)異常和缺失的6家后，選擇其中的114家作為研究樣本。根據(jù)其2009-2015年的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，采取因子分析的策略在全方位地結(jié)合現(xiàn)金獲取能力指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)、發(fā)展能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)等十三項(xiàng)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，

4、構(gòu)建出企業(yè)的償債能力綜合評(píng)價(jià)模型。隨后，利用定義的償債能力指數(shù)作為體現(xiàn)企業(yè)償債能力的因變量，將債務(wù)的來(lái)源結(jié)構(gòu)作為分析債務(wù)結(jié)構(gòu)的切入點(diǎn)，并選擇銀行借款率、長(zhǎng)期負(fù)債率、商業(yè)信用率和短期負(fù)債率四個(gè)指標(biāo)作為自變量，最終找出債務(wù)來(lái)源的不同如何影響到企業(yè)的償債能力。
　　研究結(jié)論表明，我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)平均償債能力指數(shù)表現(xiàn)為震蕩向下，行業(yè)整體處于長(zhǎng)期下行階段;房地產(chǎn)的償債能力周期和房地產(chǎn)調(diào)控周期并不同步，但與房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)周期基本一致;房地

5、產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)的價(jià)值非常突出，在未來(lái)人口紅利消失、城鎮(zhèn)化走過(guò)高增長(zhǎng)的行業(yè)下行時(shí)代，龍頭和中小地產(chǎn)商在償債能力上的差別將越發(fā)得到體現(xiàn)，行業(yè)可能面臨強(qiáng)者恒強(qiáng)的分化趨勢(shì)。在針對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)給償債能力形成的影響的實(shí)證分析驗(yàn)證過(guò)程中，研究發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)企業(yè)償債能力會(huì)受到長(zhǎng)期負(fù)債率帶來(lái)的嚴(yán)重影響，而商業(yè)信用率、短期負(fù)債率以及銀行借款率的回歸系數(shù)盡管為負(fù)數(shù)，但是其影響并不明顯。其中短期負(fù)債率、商業(yè)信用率主要是因?yàn)橐越?jīng)營(yíng)性負(fù)債為主，不帶息、不增加公司的償債壓力