綠地集團(tuán)某住宅地產(chǎn)項目投資分析.pdf

1、無論是在房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積還是在商品房銷售額中，住宅地產(chǎn)都是占據(jù)相當(dāng)大比重的。自去年開始房地產(chǎn)投資尤其是住宅項目的投資增速出現(xiàn)下降的趨勢，但基于我國實際可利用建設(shè)土地的總量（雖然我國國土面積幅員遼闊，但實際適宜居住和開發(fā)的土地面積有限）和土地政策現(xiàn)狀（第一是耕地面積18億畝的紅線不可動搖，第二是地方政府釋放二土地控制比較嚴(yán)格）以及城鎮(zhèn)化（城鎮(zhèn)化進(jìn)程意味著大量農(nóng)村人口流向城市，目前我國的城鎮(zhèn)化率約56.1％，距離發(fā)達(dá)國家普遍8

2、0％以上的的城鎮(zhèn)化率還有不小的差距）。目前在住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的特征，那就是熱點城市住宅價格漲勢不斷，尤其今年從一線發(fā)達(dá)城市擴(kuò)散到二線城市，并且預(yù)計這種趨勢在政府出臺局部調(diào)節(jié)措施后也很難能完全遏制。本質(zhì)上，造成這一特征的最主要原因就是人口流向具有優(yōu)勢資源的城市與具有優(yōu)勢資源城市日益緊張的土地供應(yīng)之間的矛盾。希望隨著政府調(diào)控措施的不斷出臺，房地產(chǎn)市場能夠逐漸回歸理性。在這樣的大趨勢下，任何一個住宅地產(chǎn)投資開發(fā)前，都需要做嚴(yán)格的收益

3、風(fēng)險分析，在風(fēng)險最小化的基礎(chǔ)上使收益最大化。本文正是基于這樣的背景之下，以山東省一個二線城市的XX住宅地產(chǎn)項目為例，對其進(jìn)行投資分析，包括投資風(fēng)險、投資可行性以及投資收益測算，旨在為住宅地產(chǎn)開發(fā)投資提供指導(dǎo)建議。本文的研究有助于更好的解讀國家公布的房地產(chǎn)調(diào)控政策，為住宅地產(chǎn)價格的制定提供理論依據(jù)，實現(xiàn)住宅地產(chǎn)開發(fā)及投資企業(yè)自身的發(fā)展與壯大，同時也有益于中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更有益于整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。
　　本文主要采用了文獻(xiàn)研

4、究法、案例分析法以及定量分析法，得出以下結(jié)論:XX住宅地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險主要包括:投資決策階段的風(fēng)險，政策、自然環(huán)境、其他不可抗力因素、市場機(jī)會、原材料價格穩(wěn)定性、質(zhì)量風(fēng)險、安全風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險，;前期階段的風(fēng)險，借款期限、利率、匯率、融資方式、負(fù)債類籌資規(guī)模。建設(shè)階段的風(fēng)險，企業(yè)內(nèi)控制度、資金業(yè)務(wù)人員素質(zhì)、支付方式、機(jī)會成本及時間價值、資金使用效率、資本結(jié)構(gòu)、資金分配使用、資金供給;租售階段的風(fēng)險，銷售時機(jī)、銷售價格、銷售合同、物業(yè)公司

5、選擇、物業(yè)費(fèi)收取。其中投資決策階段的風(fēng)險評估值為0.3659，項目前期階段風(fēng)險評估值為0.3643，項目建設(shè)階段風(fēng)險評估值為0.313，項目租售階段風(fēng)險評估值為0.3199。
　　無論是從自身微觀特征，還是從市場前景分析，亦或是品牌效應(yīng)，XX住宅地產(chǎn)項目在同行業(yè)中都是具有較大優(yōu)勢的，因此，其具備很強(qiáng)的投資可行性。本文關(guān)于投資測算，采用的是內(nèi)部收益率法，在對XX住宅地產(chǎn)項目的成本以及銷售收入進(jìn)行明確預(yù)測后，利用現(xiàn)金流量表計算出項目內(nèi)