房地產(chǎn)市場化水平測度及健康發(fā)展研究.pdf

1、隨著改革開放，我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)漸漸過渡到市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也進(jìn)入了快速市場化的通道。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會轉(zhuǎn)型過程中，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了新的問題與矛盾。房地產(chǎn)市場如果市場化過度，會出現(xiàn)“市場失靈”現(xiàn)象；如果行政化過度，可能產(chǎn)生“政府失靈”現(xiàn)象。同時(shí)，不同的區(qū)域的房地產(chǎn)市場對于市場和行政的需求是不同的。
　　作為全國人口第二大省—山東省，近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，建設(shè)用地需求旺盛，供需矛盾突出，房地產(chǎn)市場化進(jìn)程明顯加速,研究其房地產(chǎn)市

2、場化水平有著重要意義。本文在總結(jié)國內(nèi)外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，采用文獻(xiàn)法、定性與定量分析、實(shí)證分析法，主要進(jìn)行了以下四個(gè)方面的工作。
　?。?）定量地對山東省近幾年土地市場及房產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。
　?。?）構(gòu)建反映房地產(chǎn)市場化水平的理論測度體系。該體系是由3個(gè)層次（土地市場、資本市場、房屋市場）13個(gè)指標(biāo)（土地出讓市場化程度、土地二級市場活躍度、土地閑置率、土地違法案件發(fā)生率、房地產(chǎn)投資開放度、房地產(chǎn)投資多樣性、住房金融信貸

3、比、新型融資渠道的便利性、房屋商品化、空置率、住房消費(fèi)支出比、房價(jià)收入比、小產(chǎn)權(quán)房占比）組成。由于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文只采用土地出讓市場化程度、住房金融信貸比、房屋商品化、空置率、住房消費(fèi)支出比、房價(jià)收入比這六個(gè)指標(biāo)來反映房地產(chǎn)市場化水平。
　?。?）根據(jù)構(gòu)建的指標(biāo)體系，利用熵權(quán)法求出各指標(biāo)權(quán)重，最后綜合得出2009—2013年山東省14地市房地產(chǎn)市場化水平，并對14地市房地產(chǎn)市場化水平計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析。
　?。?）構(gòu)建了房

4、地產(chǎn)市場健康發(fā)展機(jī)制，探討了山東省房地產(chǎn)市場化進(jìn)程中存在的問題，并針對問題提出了促進(jìn)山東省房地產(chǎn)市場健康成長的對策建議。
　　根據(jù)計(jì)算結(jié)果得出以下結(jié)論：
　?。?）2009—2013年山東省各地市房地產(chǎn)市場化水平差異基本趨勢是逐漸縮小，趨近平均數(shù)。
　　（2）2009—2013年這5年房地產(chǎn)市場化水平排在前三位的次數(shù)較多的是濟(jì)南、青島。
　?。?）2009—2011年這3年房地產(chǎn)市場化水平排在最后一直是萊蕪。