城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤區(qū)農(nóng)村宅基地退出補償研究——以湖北省鄂州市為例.pdf

1、隨著中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程的加快，城鎮(zhèn)建設用地擴張與農(nóng)村建設用地閑置并存，耕地保護壓力越來越大。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策中實施的農(nóng)村宅基地退出是緩解“建設與保護”壓力的重要手段之一。但就研究現(xiàn)狀而言，對宅基地退出及補償?shù)难芯看蠖嗤Ａ粼诶碚摲治錾?，缺乏實證研究；關于農(nóng)戶宅基地退出意愿和宅基地價值補償標準測算的研究尚少，有待深入。本文在對宅基地退出相關研究和實踐進展進行系統(tǒng)梳理的基礎上，通過規(guī)范分析與實證研究相結合，探討影響農(nóng)戶退出宅基地意

2、愿的主要因素，并從土地發(fā)展權視角探討農(nóng)村宅基地價值，以期為農(nóng)村宅基地退出和補償政策的制定提供參考。研究農(nóng)村宅基地退出補償機制對于調動農(nóng)民退出宅基地的積極性，提高農(nóng)村集體建設用地的節(jié)約集約利用水平，保障農(nóng)民合法財產(chǎn)權益具有重要意義。
　　 文章首先運用logistic模型分析了農(nóng)戶宅基地退出意愿的主要影響因素；從土地發(fā)展權角度，結合成本逼近法，探索了宅基地價值補償標準；并在此基礎上提出了農(nóng)村宅基地退出補償機制設計的初步方案和完善農(nóng)

3、村宅基地退出機制的相關輔助措施。本文通過研究得到以下結論：
　　 (1)農(nóng)民宅基地退出意愿受多種因素綜合影響。農(nóng)民宅基地退出意愿與農(nóng)民家庭年均純收入、宅基地宗數(shù)、購買城鎮(zhèn)住房的能力、非農(nóng)職業(yè)技能成顯著正相關關系；與農(nóng)民年齡、農(nóng)業(yè)收入比重呈顯著負相關關系。其中影響系數(shù)最高的是農(nóng)民年齡，其次是家庭年均純收入、宅基地宗數(shù)、農(nóng)業(yè)收入比重、是否購買城鎮(zhèn)住房、是否具有職業(yè)技能。
　　 (2)基于土地發(fā)展權測算農(nóng)村宅基地價值具有一定可

4、行性。從土地發(fā)展權視角，結合成本逼近法，在設定五個假設條件下，參考2009年該地工業(yè)用地監(jiān)測價格，測算出鄂州市蒲團鄉(xiāng)宅基地價值約為212.51元/m2，即每畝約14.17萬元。測算結果在一定程度上反映了宅基地的市場價格水平，可以為農(nóng)村宅基地退出補償提供一定的參考依據(jù)。
　　 (3)農(nóng)村宅基地退出應建立相應的補償機制。從退出與補償?shù)哪康?、原則、主體、方式、內容、標準、資金管理等方面初步設計了一套農(nóng)村宅基地退出補償機制；從土地規(guī)劃、