承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)損害賠償研究.pdf

1、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度是一項(xiàng)在世界范圍內(nèi)普遍得以認(rèn)可和確立的法律制度，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)容之一，即指出租人出賣出租屋之時(shí)承租人享有在一定條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買之權(quán)利。該項(xiàng)制度在我國(guó)法律層面的正式確認(rèn)是在1999年頒布的《合同法》之中。我國(guó)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度雖然確立已久，但是卻一直沒(méi)出臺(tái)與該權(quán)利的救濟(jì)相關(guān)的法律法規(guī)。迄今為止，關(guān)于房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的內(nèi)容主要見(jiàn)于《合同法》和相關(guān)司法解釋當(dāng)中，房屋租賃合同司法解釋規(guī)定了侵害優(yōu)先購(gòu)買

2、權(quán)的損害賠償救濟(jì)，彌補(bǔ)了權(quán)利保護(hù)空白，為司法實(shí)踐指明了方向，但法律對(duì)于該項(xiàng)制度的損害救濟(jì)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)并沒(méi)有做出更為詳細(xì)的規(guī)定。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度由來(lái)已久具有深厚的歷史淵源，理應(yīng)是一項(xiàng)較為成熟的法律制度，但無(wú)論是理論界或是司法實(shí)務(wù)界對(duì)于該項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利性質(zhì)、保護(hù)方式、權(quán)利行使等方面依然存在較大爭(zhēng)議，尚未達(dá)成共識(shí)。立法的空白和模糊，理論研究也未有定論定會(huì)導(dǎo)致司法實(shí)務(wù)法律適用的混亂。各地法院在審理同屬承租人先買權(quán)糾紛案件之時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)對(duì)承租人先買權(quán)

3、的權(quán)利性質(zhì)、賠償責(zé)任、責(zé)任范圍的不同認(rèn)定，該同類案件不同判決的現(xiàn)狀也大大影響了法律的權(quán)威性。
　　第一部分為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的可侵害性。本部分筆者針對(duì)存在的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不具有可侵害性觀點(diǎn)，從承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)出發(fā)，介紹評(píng)析各學(xué)說(shuō)的基礎(chǔ)上，筆者終將該權(quán)利定位為形成權(quán)，并認(rèn)為，即使承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)，其仍然具有被侵害的可能性；
　　第二部分為侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的表現(xiàn)。承接上文筆者進(jìn)一步提出了侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買

4、權(quán)之具體情形，即出租人或第三人在承租人行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)過(guò)程中不合理阻礙，或出租人違反通知義務(wù)最終導(dǎo)致承租人優(yōu)先購(gòu)買目的不能實(shí)現(xiàn)的不同情形；
　　第三部分為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)損害賠償之請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的分析。筆者認(rèn)為現(xiàn)存的理論學(xué)說(shuō)除“獨(dú)立責(zé)任說(shuō)”之外都具有其合理性，但其他學(xué)說(shuō)也不具有全面性，據(jù)此本文從承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力出發(fā)，分析了該權(quán)利不同的對(duì)外效力，并在此基礎(chǔ)之上分析了不同侵害情形之下承租人請(qǐng)求損害賠償?shù)幕A(chǔ)；
　　第四部分為出