引入REITs的保障住房融資體系研究.pdf

1、保障住房作為一種社會福利住房，是中低收入人群基本的生活保障，受到社會各界的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金供應是保障住房發(fā)展的關(guān)鍵因素。國內(nèi)保障住房自2007年開始持續(xù)升溫，但由于起步晚，任務緊急，保障住房發(fā)展過程中出現(xiàn)了多種問題。隨著國家對人們生活質(zhì)量關(guān)注度不斷提高，保障住房的地位也逐步提升，各級政府把保障住房作為地方的重點核心工作，但是在增加建設力度的同時，資金來源成為嚴峻的問題，資金鏈現(xiàn)已成為制約國內(nèi)保障住房發(fā)展

2、的瓶頸。
　　 房地產(chǎn)投資信托是20世紀60年代興起子美國的一種金融創(chuàng)新，目前已經(jīng)在各國成熟的房地產(chǎn)市場上發(fā)揮重要的融資作用。在美國、香港等地區(qū)已經(jīng)將成熟的REITs體系作為保障住房的主要融資渠道。近幾年，我國也在積極為保障住房項目引入REITs做各方面努力。
　　 本文在保障住房與REITs的理論研究的基礎(chǔ)上，通過分析國外及香港地區(qū)保障住房融資的成功經(jīng)驗出發(fā)，對比國內(nèi)保障住房融資的現(xiàn)狀，找出國內(nèi)保障住房融資主要面臨的問

3、題:第一:物價上漲，成本增加;第二:渠道繁多，缺少有效整合;第三、建設資金缺乏有效監(jiān)督管理;第四:缺乏金融平臺。這一系列問題都起源于薄弱的政府財政支出、不完善的資本市場以及不健全的法律法規(guī)等。
　　 為了緩解保障住房的融資困難，本文提出引入REITs的保障住房融資體系。通過市場調(diào)查、文獻查閱等，從金融環(huán)境、風險以及自身優(yōu)勢的角度，對構(gòu)建這一體系的可行性進行分析。然后進行引入保障住房的REITs的融資體系構(gòu)建。
　　 本文

4、的研究成果主要有:
　　 第一，在對各類保障住房的經(jīng)濟特征分析的時候，通過定量與定性假設，得出任何單獨的一類保障住房都無法滿足REITs的基本收益率，因此得出國內(nèi)保障住房REITs的投資對象必定是包含非保障住房在內(nèi)的一個投資組合。
　　 第二，通過分析REITs的特點，匯總得出中國的保障住房REITs將是一個以公募方式籌集資金，以契約型組織形式，成立的基金。通過分析保障住房的特征以及各參與方的工作，初步構(gòu)建了引入REIT

5、s的保障住房融資體系。
　　 第三，通過投資人與融資人的博弈矩陣分析得出，國內(nèi)保障住房若想合理合法長期的發(fā)展下去，重點是對融資人的監(jiān)督管理。因此提出國內(nèi)保障住房REITs的監(jiān)督是外部以政府以及社會輿論監(jiān)督形成的閉環(huán)監(jiān)督，內(nèi)部各部門分節(jié)點、分階段平行監(jiān)督，并設有專項管理機構(gòu)的監(jiān)督管理體系。
　　 第四:提出國內(nèi)保障住房REITs發(fā)展的合理化建議。1、進一步加大了保障住房REITs在市場上的地位，提升吸引率。2、進一步細化保

6、障住房REITs基本結(jié)構(gòu)設置，而不斷進行完善和優(yōu)化，擴大保障住房REITs的市場，提升其競爭力。3、在地產(chǎn)方面，要大量培養(yǎng)專業(yè)領(lǐng)域的專門的優(yōu)秀人才。4、進一步加大對我國廉租房REIT的發(fā)展提供良策，從而加強保障我國廉租房健身順利開展。5、在以后的發(fā)展房地產(chǎn)投資中可以明確的借鑒《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的相關(guān)程序。6、內(nèi)地需要建立健全稅收制度，明確保障住房REITs的稅收優(yōu)惠。
　　 由于國內(nèi)REITs屬于一種新興的金融創(chuàng)新手段，