市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)保障性住房視角下的REITs模式研究.pdf

1、2010年中央政府大規(guī)模啟動(dòng)以公共租賃房為主的保障性住房建設(shè)工程，以解決城鎮(zhèn)困難家庭的居住需求。但現(xiàn)有保障性住房建設(shè)主要由地方政府以行政化方式建設(shè)，而非市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)，致使地方政府難以承擔(dān)大規(guī)模保障性住房建設(shè)的資金壓力。2009年10月，中國(guó)人民銀行推出《銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》討論稿，探討以房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難題，而此后國(guó)務(wù)院明

2、確要求REITs試點(diǎn)應(yīng)結(jié)合保障性住房融資需求。但是，REITs試點(diǎn)工作迄今仍無(wú)進(jìn)展，其中主要原因之一，就是脫離我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，與我國(guó)保障性住房建設(shè)的融資模式難以匹配，不具有可操作性。
　　 本文以市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)保障性住房為視角，在分析現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)融資方式的基礎(chǔ)上，從資金供給、投資標(biāo)的、市場(chǎng)交易、稅收以及投資者收益等五個(gè)維度，對(duì)中國(guó)人民銀行推出的REITs討論稿進(jìn)行較為系統(tǒng)的分析，探討如何構(gòu)建滿足市場(chǎng)主體融資需求的REITs

3、模式。
　　 通過(guò)分析，本文認(rèn)為，中國(guó)人民銀行的REITs討論稿需要多方面的修改:在REITs設(shè)立方面，應(yīng)選擇權(quán)益型保障性住房REITs并在證券交易所上市;在REITs投資者與投資標(biāo)的方面，應(yīng)允許開(kāi)發(fā)期保障性住房作為REITs資產(chǎn)標(biāo)的，并鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)投資者參與;在REITs稅收方面，應(yīng)給予保障性住房REITs有條件的稅收減免優(yōu)惠。同時(shí)，還需要加強(qiáng)REITs的立法工作，推出專(zhuān)項(xiàng)REITs法規(guī)等。
　　 在上述分析的基礎(chǔ)上，本文