基于融資角度的REITs分析——招商地產REITs案例研究.pdf

1、房地產為資金密集型行業(yè)，資金需求量大、開發(fā)周期長。尤其在商業(yè)地產領域，沉淀資金量極大，現(xiàn)有融資渠道逐漸不能適應大型持續(xù)開發(fā)要求。在過去的十年間，房地產業(yè)與銀行業(yè)形成了緊密聯(lián)系、共生發(fā)展的行業(yè)態(tài)勢:銀行業(yè)為房地產發(fā)展提供了巨量資金，房地產業(yè)為銀行業(yè)開辟了擁有巨大利潤和較低風險的開發(fā)貸款及個人貸款業(yè)務。然而，近年來，房地產開發(fā)資金70％以上來自于開發(fā)貸款，銀行業(yè)在獲取巨大利潤的同時也承擔了相應的風險。隨著2010年以來宏觀調控加劇，央行在穩(wěn)

2、健貨幣政策指導下不斷縮緊銀根，房地產行業(yè)獲取銀行開發(fā)貸款的困難逐步升級，資金饑渴狀態(tài)頻繁出現(xiàn)。大型開發(fā)企業(yè)為拓展業(yè)務、同時尋求更穩(wěn)定的資產結構，多方開展不同渠道的融資途徑，以解決現(xiàn)金流日益匱乏的問題。值此關鍵時刻，房地產信托在銀根收緊的情況下逐漸顯現(xiàn)其重要價值。
　　房地產投資信托基金(REITs)的出現(xiàn)，不僅為房地產融資提供了新的途徑，同時也產生了全新的房地產資本運作模式。房地產行業(yè)從本質上來講，屬于金融行業(yè)，沒有信托基金的出現(xiàn)

3、，開發(fā)流程仍屬于實業(yè)層面。而信托基金出現(xiàn)后，跨地域、跨行業(yè)的超級開發(fā)商才有可能出現(xiàn)。當前國內尚未從資本層面對房地產信托投資基金進行正面介入、法律法規(guī)尚未健全，但市場已先于政府向REITs模式進行了有益的探索與嘗試。這些嘗試有助于企業(yè)完善資產結構，也有助于行業(yè)規(guī)模化發(fā)展，同時，對政府未來制定行業(yè)準則和政策提供了許多實踐案例。
　　商業(yè)地產作為能夠提供長期穩(wěn)定租金收入的物業(yè)類型，是鏈接房地產行業(yè)與REITs的最佳選擇。相對于住宅，由于

4、業(yè)態(tài)組合完備，剛性需求明顯，其現(xiàn)金流更為穩(wěn)定持久?？v觀國內外成功REITs案例，商業(yè)物業(yè)占其中絕大比例，是實現(xiàn)REITs的首選形式。
　　招商地產作為大型央企，正處于跨越發(fā)展的初期。由于歷史原因形成的眾多出租型商業(yè)物業(yè)資產正是REITs所需的標的資產。本文試圖在全面分析REITs發(fā)展歷史及可行性的基礎上探討招商地產出租型物業(yè)進行REITs上市融資的可行性和路徑，同時淺析國內進行REITs所面臨的風險障礙及所需進行的工作，為完善大陸