購(gòu)房者非理性選擇對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響研究.pdf

1、房地產(chǎn)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要商品，不僅能滿足主體居住需求，而且能滿足主體投資需求。市場(chǎng)有效需求的實(shí)現(xiàn)首先要經(jīng)過主體的心理分析及決策行為，進(jìn)而作用于價(jià)格并對(duì)其產(chǎn)生影響?，F(xiàn)實(shí)生活中的購(gòu)房者選擇與新古典范式下理性人假設(shè)并不完全符合，購(gòu)房者行為是在外在及內(nèi)在因素相互作用過程中對(duì)各種經(jīng)濟(jì)刺激的主觀反應(yīng)。傳統(tǒng)的理論分析框架及方法局限在“理性人”假設(shè)中，缺乏關(guān)于購(gòu)房者內(nèi)在心理與行為的研究，造成難以對(duì)很多房地產(chǎn)現(xiàn)象進(jìn)行深入的剖析。譬如不確定情形下購(gòu)房者

2、認(rèn)知系統(tǒng)性偏差、群體心理偏差等。此基礎(chǔ)上，20世紀(jì)80年代興起的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)為研究主體風(fēng)險(xiǎn)決策及價(jià)格波動(dòng)規(guī)律指出新的路徑。盡管傳統(tǒng)的理論分析框架依然是對(duì)市場(chǎng)及價(jià)格的較好描述，但是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)在很大程度上拓展了思路及方法，使其更有效、更完善?；谛袨榻?jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)購(gòu)房者非理性選擇的研究能夠找到解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的新路徑。
　　首先從房?jī)r(jià)波動(dòng)的非理性入手，分析房?jī)r(jià)在波動(dòng)過程中的顯著的非理性特征，并對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格的理論分析框架作

3、了簡(jiǎn)要說明。在這些分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)行為主體的有效需求是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵所在，而需求的有效性通常要受到購(gòu)房者心理及行為的影響。因此進(jìn)而在行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架基礎(chǔ)上，分析購(gòu)房者的非理性選擇及其內(nèi)涵。在以上分析的基礎(chǔ)上，探討將購(gòu)房者非理性選擇引入房?jī)r(jià)波動(dòng)分析的可能性。
　　其次，從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角剖析購(gòu)房選擇決策的過程，分析和解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的起因。購(gòu)房決策行為是一種動(dòng)態(tài)的心理均衡過程，包括購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知過程、購(gòu)買決策制定

4、中的情感與意志過程，相關(guān)行為人之間的互相影響過程等。購(gòu)房者在選擇時(shí)由于自身的認(rèn)知有限與情感因素均將導(dǎo)致系統(tǒng)性的認(rèn)知偏差的產(chǎn)生，而房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的羊群效應(yīng)又會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房選擇的群體偏差。購(gòu)房選擇行為中的偏差會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)偏離其基礎(chǔ)價(jià)值，引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。
　　最后，分別從購(gòu)房者的信息認(rèn)知偏差和群體性偏差兩方面出發(fā)進(jìn)行理論及實(shí)證分析，分析其對(duì)房?jī)r(jià)的影響。伴隨著信息認(rèn)知偏差，購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生非理性預(yù)期，成為噪音交易者。噪音交易模型分析噪音購(gòu)房者非理性

5、預(yù)期將提高房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)及復(fù)雜性，使房地產(chǎn)價(jià)格偏離基礎(chǔ)價(jià)值；完全理性的噪音購(gòu)房者可能獲得的收益比理性購(gòu)房者更高，因此可能在房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期存在。通過對(duì)2003年1季度-2014年3季度30個(gè)省市的實(shí)證分析，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中非理性噪聲預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)具有顯著影響，并且這種影響在金融危機(jī)發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后具有顯著的不同。而伴隨著群體性偏差的是購(gòu)房者的從眾行為和羊群效應(yīng)，本文對(duì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)羊群行為分析則表明：中國(guó)30個(gè)省市住宅市場(chǎng)