購房者非理性選擇對房價波動的影響研究.pdf

1、房地產(chǎn)作為關(guān)系國計民生的重要商品，不僅能滿足主體居住需求，而且能滿足主體投資需求。市場有效需求的實現(xiàn)首先要經(jīng)過主體的心理分析及決策行為，進(jìn)而作用于價格并對其產(chǎn)生影響?，F(xiàn)實生活中的購房者選擇與新古典范式下理性人假設(shè)并不完全符合，購房者行為是在外在及內(nèi)在因素相互作用過程中對各種經(jīng)濟(jì)刺激的主觀反應(yīng)。傳統(tǒng)的理論分析框架及方法局限在“理性人”假設(shè)中，缺乏關(guān)于購房者內(nèi)在心理與行為的研究，造成難以對很多房地產(chǎn)現(xiàn)象進(jìn)行深入的剖析。譬如不確定情形下購房者

2、認(rèn)知系統(tǒng)性偏差、群體心理偏差等。此基礎(chǔ)上，20世紀(jì)80年代興起的行為經(jīng)濟(jì)學(xué)為研究主體風(fēng)險決策及價格波動規(guī)律指出新的路徑。盡管傳統(tǒng)的理論分析框架依然是對市場及價格的較好描述，但是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)在很大程度上拓展了思路及方法，使其更有效、更完善?；谛袨榻?jīng)濟(jì)學(xué)對購房者非理性選擇的研究能夠找到解釋房地產(chǎn)市場價格波動的新路徑。
　　首先從房價波動的非理性入手，分析房價在波動過程中的顯著的非理性特征，并對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場與價格的理論分析框架作

3、了簡要說明。在這些分析中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場行為主體的有效需求是影響房價的關(guān)鍵所在，而需求的有效性通常要受到購房者心理及行為的影響。因此進(jìn)而在行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架基礎(chǔ)上，分析購房者的非理性選擇及其內(nèi)涵。在以上分析的基礎(chǔ)上，探討將購房者非理性選擇引入房價波動分析的可能性。
　　其次，從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角剖析購房選擇決策的過程，分析和解釋房地產(chǎn)市場價格波動的起因。購房決策行為是一種動態(tài)的心理均衡過程，包括購房者對市場的認(rèn)知過程、購買決策制定

4、中的情感與意志過程，相關(guān)行為人之間的互相影響過程等。購房者在選擇時由于自身的認(rèn)知有限與情感因素均將導(dǎo)致系統(tǒng)性的認(rèn)知偏差的產(chǎn)生，而房地產(chǎn)市場存在的羊群效應(yīng)又會導(dǎo)致購房選擇的群體偏差。購房選擇行為中的偏差會導(dǎo)致房價偏離其基礎(chǔ)價值，引起房價的波動。
　　最后，分別從購房者的信息認(rèn)知偏差和群體性偏差兩方面出發(fā)進(jìn)行理論及實證分析，分析其對房價的影響。伴隨著信息認(rèn)知偏差，購房者會產(chǎn)生非理性預(yù)期，成為噪音交易者。噪音交易模型分析噪音購房者非理性

5、預(yù)期將提高房地產(chǎn)價格波動的風(fēng)險及復(fù)雜性，使房地產(chǎn)價格偏離基礎(chǔ)價值；完全理性的噪音購房者可能獲得的收益比理性購房者更高，因此可能在房地產(chǎn)市場中長期存在。通過對2003年1季度-2014年3季度30個省市的實證分析，表明我國房地產(chǎn)市場中非理性噪聲預(yù)期對房價波動具有顯著影響，并且這種影響在金融危機(jī)發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后具有顯著的不同。而伴隨著群體性偏差的是購房者的從眾行為和羊群效應(yīng)，本文對與房地產(chǎn)市場羊群行為分析則表明：中國30個省市住宅市場