基于模糊實物期權的大型房地產(chǎn)項目投資決策研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)具有關聯(lián)度高、帶動力強的特點,是我國國民經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而,房地產(chǎn)開發(fā)又是一項風險性較大的活動,尤其是大型房地產(chǎn)項目,具有投資數(shù)額大、開發(fā)周期長、回收期長、不確定性較高等特點,其成功與否主要取決于在每一個開發(fā)階段所做出的決策的準確程度。目前,國內的房地產(chǎn)企業(yè)仍主要采用傳統(tǒng)DCF(現(xiàn)金流折現(xiàn))法進行投資決策,這對于跨區(qū)域的、多階段滾動開發(fā),具有較高不確定性的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,就存在著很多缺陷。傳統(tǒng)DCF投資決策方法未

2、考慮投資的不可逆性、管理者決策的靈活性以及關聯(lián)項目所帶來的戰(zhàn)略價值等因素,因而可能會低估了大型房地產(chǎn)項目的真實價值。實物期權是基于金融期權理論而衍生的一種新型投資決策方法,它的主要特點就是考慮了投資決策中的靈活性、管理的柔性,能夠較好地處理房地產(chǎn)開發(fā)過程的不確定性因素帶來的投資機會價值,可以彌補傳統(tǒng)決策方法的不足,進而提高投資決策的準確性和科學性,具有較大的實用價值。
　　本文回顧和比較了傳統(tǒng)投資決策方法、實物期權基本理論與方法,

3、突出了實物期權方法在項目投資決策中的優(yōu)越性。通過對大型房地產(chǎn)項目進行實物期權特性分析,將模糊數(shù)學思想引入到傳統(tǒng)的實物期權模型中來,對模型中的部分輸入變量進行模糊化處理,根據(jù)傳統(tǒng)實物期權在房地產(chǎn)投資決策中的應用,運用梯形模糊數(shù)學的方法,結合大型房地產(chǎn)項目的期權特性,分別構建了模糊實物期權模型和模糊復合實物期權模型,并引用期望值方法計算期權的價值,消除了傳統(tǒng)期權計算結果的模糊性,以更為科學地運用實物期權方法進行投資決策。最后以西安市某大型房

4、地產(chǎn)項目為例,運用模糊實物期權和模糊復合期權進行項目的投資決策,分別計算了延遲期權和分階段投資復合期權,驗證了模糊實物期權方法相對更為貼近房地產(chǎn)投資實際,從而更好地為房地產(chǎn)企業(yè)投資者提供決策參考。
　　論文針對房地產(chǎn)投資決策方法的改進問題進行深入研究,提出了模糊實物期權方法,能夠較準確評價房地產(chǎn)投資項目價值,在一定程度上解決房地產(chǎn)投資領域的不確定性問題,量化了投資活動中的投資機會與經(jīng)營柔性的期權價值,使實物期權定價更貼近實際,從而