房地產(chǎn)投資信托中的委托-代理問題研究.pdf

1、近年來，房地產(chǎn)投資對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，同時(shí)，也是我國經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力之一。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展不僅取決于其制度性的一面也取決于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金的有效供給，而金融危機(jī)以及歐債危機(jī)對(duì)我國沖擊的慣性加快了政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的力度，如何為房地產(chǎn)業(yè)開辟新的融資渠道成為我國房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)前進(jìn)的難題。
　　 而REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)正是適應(yīng)于房地產(chǎn)業(yè)資金需求的特點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生的一種融資方式，對(duì)我國房地產(chǎn)而言也是一種制度上的創(chuàng)新。但

2、縱觀國外REITs的發(fā)展歷程，其本身所具有的一些問題具有一定的普遍性，同樣我國房地產(chǎn)業(yè)本身的一些客觀條件對(duì)REITs在我國的成長也是不利的，因此有必要結(jié)合一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來更深層次地分析REITs中存在的一些問題，不但從理論上深化對(duì)REITs的認(rèn)識(shí)，對(duì)其在我國的具體應(yīng)用也具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。
　　 正是在這一背景下，本文結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，并依托于信息經(jīng)濟(jì)學(xué)中的委托-代理理論，來分析我國REITs發(fā)展中存在的問題，特別是存

3、在的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇問題。以最優(yōu)規(guī)劃方法為工具提出解決道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇問題的對(duì)策，最后結(jié)合實(shí)際具體化為政策建議。
　　 本文結(jié)構(gòu)安排是這樣的。第一章主要介紹REITs的背景、選題意義和切入點(diǎn)，提出分析REITs中委托-代理問題的理論和現(xiàn)實(shí)意義，并從REITs中最基本的矛盾，即委托和代理雙方的關(guān)系開始引入后面的部分。
　　 第二章則是為后面章節(jié)的具體理論分析做鋪墊，總結(jié)并深化對(duì)REITs的內(nèi)涵、分類、特點(diǎn)的理解，同時(shí)介

4、紹了本文的理論基礎(chǔ)，即委托-代理理論。
　　 第三章運(yùn)用靜態(tài)化的最優(yōu)規(guī)劃方法分析了REITs中的委托-代理問題，并將不同的問題歸并為道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇問題，同時(shí)結(jié)合一個(gè)案例使模型的分析更加現(xiàn)實(shí)和具體。
　　 第四章則是針對(duì)第三章中分析出來的結(jié)論，從REITs內(nèi)部的約束機(jī)制和外部環(huán)境兩方面入手提出對(duì)策。
　　 本文最后一部分為總結(jié)部分，進(jìn)一步地結(jié)合我國的國情分析REITs改進(jìn)的必要性，并將對(duì)策具體化為相應(yīng)的政策建議

5、。
　　 本文的創(chuàng)新點(diǎn)是運(yùn)用委托-代理理論分析REITs中各方主體的利益和動(dòng)機(jī)，分基金管理人的行動(dòng)能被準(zhǔn)確觀察和不能被準(zhǔn)確觀察兩種情況，并運(yùn)用最優(yōu)規(guī)劃的數(shù)學(xué)方法求出了投資人依據(jù)效用最大化原理而分別為基金托管人和基金管理人設(shè)計(jì)的最優(yōu)激勵(lì)合同。指出三者利益是可以統(tǒng)一在一起的。并依據(jù)于企業(yè)戰(zhàn)略管理中的內(nèi)部和外部環(huán)境因素，將數(shù)理分析的結(jié)果具體化為關(guān)于REITs的內(nèi)部機(jī)制的設(shè)計(jì)以及外部環(huán)境的改善兩方面，從而更加有利于促進(jìn)我國REITs的健

6、康發(fā)展。
　　 房地產(chǎn)業(yè)融資模式的創(chuàng)新對(duì)于我國資本市場乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都具有重要意義，但目前無論是我國現(xiàn)有制度環(huán)境以及法律環(huán)境，還是“準(zhǔn)REITs”形式的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品都不能滿足房地產(chǎn)業(yè)融資模式創(chuàng)新這一要求，而REITs的出現(xiàn)則是勢(shì)在必行的。它的出現(xiàn)能否對(duì)現(xiàn)有的情況帶來質(zhì)的變化仍需多方的努力。因此，本文僅僅就REITs中存在的最為突出的委托-代理問題進(jìn)行研究，因而得出的相關(guān)結(jié)論也可能會(huì)有不成熟的地方，旨在為REIT