城鎮(zhèn)地下空間使用權(quán)價格評估研究——以慈溪市為例.pdf

1、地下空間的經(jīng)濟(jì)價值在城市中日益凸顯，然而，由于產(chǎn)權(quán)不明確和市場不完善等問題，對地下空間資源的價值評估存在難度，這在缺乏經(jīng)驗的縣級市中尤為突出。對此，本文圍繞地下空間使用權(quán)的價格展開，選取慈溪市為研究對象，著重以慈溪為代表的縣域城市的地下空間價格的特征研究及估價方法的研究。
　　本文的研究主要集中在三個方面:一是明確估價的對象，對地下空間的使用權(quán)進(jìn)行討論;二是對地下空間使用權(quán)價格的基本特征的探討，包括空間分布規(guī)律及其形成機(jī)制;三是對

2、地下空間估價方法的討論。最后，在實證研究中，本文將估價方法應(yīng)用到慈溪市，慈溪的地下空間價格分布，證明理論的合理性。
　　在對地下空間權(quán)屬體系的討論中，本文認(rèn)為地下與地上權(quán)屬應(yīng)當(dāng)分層設(shè)立，獨立的使用權(quán)是地下空間交易和流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。明確權(quán)屬的基礎(chǔ)上，本文分析了地下空間價格的形成機(jī)制，預(yù)測了價格在立體空間的分布規(guī)律，解釋了地下空間與地面土地價格不同的原因，并通過實證研究證實了價格變化的規(guī)律。在估價方法的討論中，本文限定了估價范圍為一定深度

3、的地下空間，提出了地下空間的估價原則，認(rèn)為地表土地估價方法對地下空間有借鑒意義，為了選擇估價的方法，本文先評述了幾種主流的土地估價方法，探討了它們在地下空間估價中的應(yīng)用，通過啟示，本文認(rèn)為，特征價格法更適用于地下空間的價格評估，特別是案例缺乏的縣級市的地下空間。本文以特征價格法為主要方法，借鑒基準(zhǔn)地價修正法的思路，對城市地下空間的估價路線做了分析。
　　在實證研究部分，本文將選取的方法應(yīng)用到慈溪市的地下空間，先選出地下空間價格的重

4、要影響因素，然后依據(jù)假設(shè)，選取車庫租金為研究對象，通過特征價格法，在重要因素與租金之間建立回歸模型，選擇擬合度較好的半對數(shù)模型，擬合了地下空間的價格分布。結(jié)果表示，住宅地下空間的價格約是地表土地價格的0.6倍，本文通過經(jīng)驗驗證了該倍數(shù)關(guān)系的合理性，并將系數(shù)在商業(yè)用地和工業(yè)用地上做了延伸。
　　最后，本文根據(jù)地下空間價格的回歸擬合結(jié)果，分析慈溪市地下空間價格分布的規(guī)律，并對結(jié)果做了總結(jié)，結(jié)論認(rèn)為，實證研究驗證了理論假設(shè)，也啟示了縣級