中國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行機(jī)制研究.pdf

1、我國(guó)現(xiàn)行的土地儲(chǔ)備制度是政府或政府授權(quán)機(jī)構(gòu)依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過(guò)依法收回/收購(gòu)和征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)，并予以儲(chǔ)備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種土地管理制度，是土地使用制度深化改革過(guò)程中的制度創(chuàng)新。從幾年的實(shí)踐看來(lái)，土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施對(duì)于扶持并深化國(guó)企改制/規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行/保障土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)/加速城市更新/促進(jìn)城市建設(shè)/激活房地產(chǎn)市場(chǎng)/增加地方財(cái)政收入等

2、方面發(fā)揮了積極的促進(jìn)作用。但是，隨著實(shí)踐的不斷深入，各方面問(wèn)題也不斷顯現(xiàn)，進(jìn)一步的理論探討也隨之展開。 本文嘗試從土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行機(jī)制方面探討完善土地儲(chǔ)備制度/提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)效率的措施，采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，綜合運(yùn)用土地經(jīng)濟(jì)學(xué)/城市經(jīng)濟(jì)學(xué)/宏微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論，從城市土地儲(chǔ)備計(jì)劃調(diào)控機(jī)制/金融支持機(jī)制/風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制和績(jī)效管理機(jī)制等方面結(jié)合實(shí)際地進(jìn)行深入研究和有益探討，為我國(guó)城市土地儲(chǔ)備實(shí)踐提供決策支持。主要內(nèi)容包

3、括： 首先，在歸納我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的初始目標(biāo)和功能定位基礎(chǔ)上，從實(shí)踐中土地儲(chǔ)備制度的效果和影響與初始目標(biāo)的偏離現(xiàn)象入手，探討了偏軌原因，并針對(duì)性地提出了分階段建立多層次的目標(biāo)體系/建立從中央到地方的法律體系/重構(gòu)土地收益分配格局/建立有效的土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行機(jī)制等對(duì)策。 其次，分析了城市土地儲(chǔ)備運(yùn)作中計(jì)劃調(diào)控的機(jī)理及意義/設(shè)計(jì)了年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃編制的技術(shù)路線/討論了計(jì)劃土地儲(chǔ)備量地影響因素和測(cè)算方法/分析了影響土

4、地市場(chǎng)需求的諸多因素，設(shè)計(jì)了土地市場(chǎng)需求的組合預(yù)測(cè)模型及計(jì)劃土地供應(yīng)量的測(cè)算方法。 再者，借鑒荷蘭/瑞典在土地儲(chǔ)備資金籌措方面的具體做法和美國(guó)永久土地基金/德國(guó)魯爾土地基金以及我國(guó)港/澳土地基金等的組織運(yùn)作案例，提出構(gòu)建以地方政府為依托的土地基金資金支持結(jié)合土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自身融資的二元融資模式為解決我國(guó)土地儲(chǔ)備融資困難的現(xiàn)實(shí)舉措，并設(shè)計(jì)了滿足既定前提條件下我國(guó)土地基金的運(yùn)作流程。 然后，界定了城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理的概

5、念，從土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)角度，簡(jiǎn)要設(shè)計(jì)了土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)和基本原則，討論了如何完善和加強(qiáng)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理。并結(jié)合實(shí)際，著重研究了土地儲(chǔ)備實(shí)踐中的難點(diǎn)，屬于風(fēng)險(xiǎn)控制策略的劃撥國(guó)有土地收購(gòu)定價(jià)機(jī)制。 隨后，界定了我國(guó)城市土地儲(chǔ)備績(jī)效管理的層面/目的與意義，歸納了實(shí)施城市土地儲(chǔ)備績(jī)效管理的障礙及基礎(chǔ)條件，提出了完善城市土地儲(chǔ)備績(jī)效管理的組織架構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)及模式建議。針對(duì)實(shí)施非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和實(shí)施經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目?jī)深愅恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)，分別設(shè)計(jì)了城市土地