我國土地收購儲備的運(yùn)行機(jī)制研究.pdf

1、土地儲備是城市土地收購儲備中心通過征用、收購、置換、轉(zhuǎn)制、收回等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由土地收購儲備中心組織進(jìn)行職工和居民的安置、房屋拆遷、土地平整等一系列土地整理工作后，將土地儲備起來，再根據(jù)城市規(guī)劃和城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場。2008年10月12日中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過了中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定中也強(qiáng)調(diào)指出合理進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，創(chuàng)新土地制度。這都

2、說明了土地改革對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了舉足輕重的作用。我國城市土地歸國家所有，通過實行土地有償有期限使用，形成土地市場。在這種土地制度框架下，國家是惟一的土地所有者，國有土地使用權(quán)出讓和出租形成壟斷性的城市土地一級市場：從國家取得的合法土地使用權(quán)在合同規(guī)定的范圍內(nèi)可以進(jìn)入市場流通，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，形成競爭性的土地二級市場。土地儲備制度的這一現(xiàn)象的出現(xiàn)不是偶然的，是我國經(jīng)濟(jì)體制改革、土地使用制度改革和土地管理改革深化的必然結(jié)果。

3、　　 隨著我國土地儲備制度的推行和發(fā)展，我國土地市場的規(guī)范化建設(shè)取得了長足的進(jìn)步，但由于我國建立土地儲備制度的時間還不長，尚存在一些不夠完善的地方。缺乏法律法規(guī)的支撐，沒有明確的法律地位，在實踐中出現(xiàn)了許多的問題。土地儲備機(jī)構(gòu)性質(zhì)定位模糊，責(zé)任、權(quán)利不明確，土地儲備策難以有效實施，且缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，土地儲備制度的公平、公正性很難保證等等。這些問題影響到我國土地市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。加強(qiáng)土地儲備制度的系統(tǒng)建設(shè)，建立多渠道資金籌集，保障

4、土地儲備順利進(jìn)行，才能使土地儲備更好的服務(wù)于我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。本文通過對土地儲備運(yùn)行機(jī)制及目前的發(fā)展現(xiàn)狀的剖析，指出了土地儲備三個環(huán)節(jié)即土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)運(yùn)作過程中的問題，并針對每個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題做出了科學(xué)的分析。在土地收購儲備運(yùn)行機(jī)制中，存在著明顯的尋租現(xiàn)象。在土地收購環(huán)節(jié)中，一些地方政府片面追求“以地生財”，幾乎一切征地項目都搭車公共利益，隨意出讓，批租國有土地。還有一些開發(fā)區(qū)“圈而不用”、“儲而不用”，真正的工業(yè)企業(yè)又征不

5、到地，影響了企業(yè)的再發(fā)展；在土地儲備過程中，城市政府在土地資源配置和土地利益的分配問題上，有強(qiáng)烈的追求地方經(jīng)濟(jì)利益的趨向。當(dāng)國家的利益與地方利益有所沖突時，地方政府必然要竭力維護(hù)地方利益，從而導(dǎo)致地方政府與中央政府之間的尋租活動的出現(xiàn)。土地供應(yīng)過程中，這種尋租行為表現(xiàn)在政府與開發(fā)商的博弈，其焦點體現(xiàn)在對開發(fā)商的授權(quán)上。本文的一個創(chuàng)新點就在于土地收購儲備中的博弈分析。這包括中央政府和地方政府的博弈分析，地方政府不同屆之間的征地博弈分析，政

6、府與開發(fā)商的博弈分析。
　　 本文在深入分析土地收購儲備運(yùn)行機(jī)制各個程序的基礎(chǔ)上提出了一個適合我國土地儲備制度有效運(yùn)行機(jī)制的基本框架，并對完善土地儲備的管理措施進(jìn)行了探討。建立健全城市土地利用規(guī)劃制度，科學(xué)客觀評價儲備土地實際價值，加強(qiáng)土地儲備的管理，建立社會化的資金籌措機(jī)制，加強(qiáng)土地收購儲備風(fēng)險控制以及貸款的控制，確定合理的土地收購價格。加強(qiáng)城市土地收購儲備中的法律法規(guī)。土地收購儲備制度從表面上看，既是土地儲備，也是資金儲備，

7、土地收購儲備運(yùn)作過程中需要大量資金，這成為土地收購儲備制度順利實施的關(guān)鍵所在。通過擴(kuò)大籌資渠道、土地儲備過程中開發(fā)項目方式多樣化等手段，合理確定土地收購價格等從資金流入方向和資金流出方向的來構(gòu)建資金內(nèi)部良性循環(huán)體系。并提出要提高土地收購儲備機(jī)構(gòu)自有資金的比例才是保證土地收購儲備過程中資金順利流動的根本。土地收益分配體系也是土地收購儲備財政保障制度必不可少的組成部分。正如十七屆三中全會所提倡的，在土地制度改革中，必須探索一條滿足工業(yè)化、城