基于模糊綜合評(píng)判的房地產(chǎn)估價(jià)研究.pdf

1、房地產(chǎn)估價(jià)的方法有多種，市場(chǎng)比較法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種估價(jià)方法。近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善，房地產(chǎn)交易日漸活躍，交易實(shí)例不斷增多，采用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的條件日趨成熟。然而，市場(chǎng)比較法在其主要操作環(huán)節(jié)上沒(méi)有確定統(tǒng)一的模式，很大程度上依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)做出判定，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估可能會(huì)得出迥異的結(jié)論，且無(wú)法檢驗(yàn)其準(zhǔn)確性。目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)理論仍處在探索階段，房地產(chǎn)估價(jià)

2、需要多元化拓展，因而積極探索更為科學(xué)的估價(jià)方法具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。 本文在對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)研究現(xiàn)狀、房地產(chǎn)價(jià)格特征以及房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析研究的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)地論述了目前房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中應(yīng)用較為廣泛的三種方法—市場(chǎng)比較法、收益法、成本法的內(nèi)容體系，對(duì)各類(lèi)估價(jià)方法的理論依據(jù)、適用條件和范圍等進(jìn)行了較為系統(tǒng)的比較分析。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)與對(duì)現(xiàn)有技術(shù)方法的分析，在前人研究的基礎(chǔ)上充分論證了模糊綜合評(píng)判在房地產(chǎn)估價(jià)方面應(yīng)

3、用的理論和方法，利用模糊綜合評(píng)判較高的精確度和客觀性，從大量的房地產(chǎn)交易案例中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與其影響因素之間的客觀規(guī)律，建立了房地產(chǎn)估價(jià)的模糊綜合評(píng)判模型。 在模糊綜合評(píng)判估價(jià)模型的實(shí)現(xiàn)中，通過(guò)對(duì)AHP法的進(jìn)一步探索以確定各因素層權(quán)重進(jìn)行綜合評(píng)判，并且指出權(quán)重矩陣的協(xié)調(diào)配合是直接影響對(duì)模糊綜合評(píng)判結(jié)果做出科學(xué)、合理解釋的關(guān)鍵。將模糊綜合評(píng)判方法用于可比實(shí)例的因素修正可減輕估價(jià)過(guò)程中的主觀化問(wèn)題。建立因素修正的FCE模型對(duì)可比實(shí)例

4、的各因素進(jìn)行修正，可將其交易價(jià)格修正到與估價(jià)對(duì)象因素相同或相近的價(jià)格。利用多層次模糊評(píng)判模型進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，使專家對(duì)指標(biāo)系中影響地價(jià)因素的選擇上更接近實(shí)際情況；通過(guò)專家不同角度，不同層次的評(píng)估，有效地保證了評(píng)判的真實(shí)性、可信性和權(quán)威性，使主觀決斷和帶有感情色彩的評(píng)定通過(guò)科學(xué)的手段加以減少，使房地產(chǎn)估價(jià)的評(píng)估工作更加規(guī)范，從而客觀的反映估價(jià)對(duì)象價(jià)格的真實(shí)性，提高估價(jià)結(jié)果的精度。 理論與實(shí)踐研究表明，該模型合理可行且在房地產(chǎn)估價(jià)方面