完善房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究.pdf

1、該文針對(duì)目前國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法的現(xiàn)狀,以及中國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價(jià)方法在應(yīng)用中存在的問題,較系統(tǒng)地研究了房地產(chǎn)估價(jià)常用的三大估價(jià)方法:市場(chǎng)比較法、收益法和成本法的估價(jià)方法及其應(yīng)用的完善,內(nèi)容包括基于模糊數(shù)學(xué)的市場(chǎng)比較法、基于灰色預(yù)測(cè)理論的收益法以及建筑物價(jià)值減價(jià)修正方法的量化研究. (1)應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)的貼近度概念來解決市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例的科學(xué)選擇問題,用模糊數(shù)學(xué)的綜合評(píng)判法來確定區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù),最后再次應(yīng)用貼近度

2、和擇近原則較科學(xué)地解決了估價(jià)結(jié)果的合理確定問題. (2)對(duì)收益法中的資本化率內(nèi)涵進(jìn)行了剖析,提出了資本化率應(yīng)是行業(yè)基準(zhǔn)收益率和機(jī)會(huì)利率之和,且小于行業(yè)內(nèi)部收益率的觀點(diǎn).由于房地產(chǎn)壽命長(zhǎng)久性的特點(diǎn),決定了其收益年期也較長(zhǎng),因此,該文首次提出了應(yīng)用灰色預(yù)測(cè)理論來解決估價(jià)對(duì)象未來純收益預(yù)測(cè)問題的觀點(diǎn),克服了以前常用的線性回歸、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等預(yù)測(cè)方法的缺點(diǎn). (3)通過考慮時(shí)間和物價(jià)變動(dòng)因素,對(duì)成本法中舊有房地產(chǎn)估價(jià)的折舊方法進(jìn)行了改進(jìn),并應(yīng)用A