房地產(chǎn)估價(jià)方法的探討

1、<p>　　房地產(chǎn)估價(jià)方法的探討</p><p>　　【摘要】房地產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的主要方面。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，形成了資產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、和收益法。文章通過對(duì)三種方法的比較探討，尋找能夠在以后的評(píng)估工作中選擇最合適的評(píng)估方法，以便對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)作出最合理的估算。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估，成本法，市場(chǎng)法，收益法 </p><

2、;p>　　資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估工作的技術(shù)手段。這項(xiàng)工作既有客觀性，既要考慮資產(chǎn)客觀存在的現(xiàn)實(shí)狀況，又有主觀性，即評(píng)估人員要評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)狀及其獲利能力進(jìn)行分析判斷。實(shí)際上在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中評(píng)估人員可以根據(jù)不同的情況，采用不同的評(píng)估方法。因此，有必要對(duì)三種方法進(jìn)行比較分析，以便于區(qū)分不同情況下應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。 </p><p>　　一、成本法、市場(chǎng)法和收益法的區(qū)別 </p><p

3、>　　（一）成本法，是以待估房地產(chǎn)開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀況下價(jià)格的一種估價(jià)方法。這里的成本是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，與會(huì)計(jì)中的成本概念是不同的，主要表現(xiàn)為：①會(huì)計(jì)成本是顯性的，即是企業(yè)會(huì)計(jì)賬目上作為成本項(xiàng)目計(jì)入的費(fèi)用，而成本法中的成本是全部的，不僅包括顯性成本，而且包括隱性成本，即企業(yè)自己提供資源所必須支付的費(fèi)用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中實(shí)

4、際發(fā)生的成本。③成本法中的成本，在時(shí)點(diǎn)上是指，現(xiàn)在的。根據(jù)經(jīng)濟(jì)理性主義的假定，房地產(chǎn)購買者愿意支付的價(jià)格，必不能高于他所預(yù)計(jì)的在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)條件下重新開發(fā)或建造相同房地產(chǎn)所需花費(fèi)的正常而必須的全部成本。如果高于這一市場(chǎng)成本，購買者將不會(huì)從市場(chǎng)上直接購買這一房地產(chǎn)，而代之以自行開發(fā)或建造。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)成本是需求方愿意支付的價(jià)格上限。另一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的房地產(chǎn)的價(jià)格必不能低于其開發(fā)過程中發(fā)生的全部成本，即各項(xiàng)費(fèi)用及正常

5、的利潤和稅金。如果低于這一全部成本，他就要虧本，這是開發(fā)商所不能接受的。 </p><p>　?。ǘ┦袌?chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 </p><p>　　市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、

6、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等。 </p

7、><p>　　（三）收益法又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法、收益還原法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法。 </p><p>　　采用收益法求得的試算價(jià)格，稱收益價(jià)格。 收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理。為方便理解，假設(shè)某投資者擁有一宗房地產(chǎn)，每年能產(chǎn)生10萬元的純收益；同時(shí)，此投資者擁有

8、100萬元的資本金，將其投資于（存人）銀行，銀行的年利率是10%，則此投資者每年可得10萬元的資本利息額。對(duì)該投資者而言，這宗房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益與100萬元的資本金獲得的利息是等價(jià)的?？梢哉J(rèn)為，該房地產(chǎn)的價(jià)值是100萬元。 </p><p>　　二、決定評(píng)估價(jià)值的基本因素比較 </p><p>　　決定收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的因素，主要是收益額、本金化率等。而決定市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的因素是一個(gè)

9、公平市場(chǎng)，一個(gè)活躍的資本市場(chǎng)。其次是指買賣雙方都要有充分的時(shí)間，買方有充分的時(shí)間選擇自己滿意的商品；賣方也有充分的時(shí)間選擇適當(dāng)?shù)馁I主，以使資產(chǎn)價(jià)格更高一些。而活躍的市場(chǎng)，就意味著被評(píng)估的資產(chǎn)具有一定的通用性或可售性，要有市場(chǎng)，不僅要有潛在的買主，而且要有可比的對(duì)象；從投資回報(bào)的角度看，凈利潤是所有者權(quán)益，利息是債權(quán)人的收益。企業(yè)的資金來源按照性質(zhì)可劃分為兩類：一類是負(fù)債，一類是所有者權(quán)益。如果被評(píng)估的企業(yè)資產(chǎn)是含長期負(fù)債在內(nèi)的全部投資，

10、它的收益現(xiàn)值就要按扣稅利息加上凈利潤（或凈現(xiàn)金流量）作為收益額計(jì)算。如果被評(píng)估的企業(yè)資產(chǎn)僅僅是所有者權(quán)益，如產(chǎn)權(quán)接受方承擔(dān)全部債務(wù)，栽植需要購買所有者權(quán)益的場(chǎng)合，它的收益現(xiàn)值所依據(jù)的收益額只能按照凈利潤（或凈現(xiàn)金流量）計(jì)算。那么，明確收益的邊界和內(nèi)涵，對(duì)于收益法來說是極為重要的。 </p><p>　　三、每種方法適用范圍的比較 </p><p>　　成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對(duì)

11、于一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。具體而言，除單項(xiàng)資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對(duì)于那些不易計(jì)算未來收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)參照物的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都可用此法進(jìn)行評(píng)估。 </p><p>　　市場(chǎng)法，只適用于以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。只要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)和被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等即可。但下列情況不宜采用市場(chǎng)法：1）因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開

12、市場(chǎng)出售，以致沒有公開市場(chǎng)價(jià)格的資產(chǎn)，如專用機(jī)器設(shè)備，或無法重置的特殊設(shè)備都不宜采用市場(chǎng)法；2）對(duì)于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特點(diǎn)，所以其交易價(jià)格資料往往不對(duì)外公開，評(píng)估人員無法收集其價(jià)格資料，因此不宜采用市場(chǎng)法。 </p><p>　　收益法，一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資

13、、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。 </p><p>　　不難看出，不同的評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)不同評(píng)估目的時(shí)的具體形式和技術(shù)手段。但是評(píng)估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評(píng)估方法都有其特定的使用條件和適用范圍。通過對(duì)三種基本的評(píng)估方法的比較，可以使我們?cè)谝院蟮脑u(píng)估工作中選擇最合適的方法，對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值做出最合理的估算 </p><p