房地產(chǎn)的“精細化”管理

1、<p>　　房地產(chǎn)的“精細化”管理</p><p>　　摘要：定位、設(shè)計、施工、成本 </p><p>　　中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號： </p><p>　　前言：房地產(chǎn)作為我國的經(jīng)濟發(fā)展主要支柱之一，近年來發(fā)展迅猛。但計劃與機遇并存，大浪淘沙后在市場上最終能存在的必定是具有自身特點的企業(yè)，或可以理解是建造大多數(shù)客戶需要產(chǎn)品的企

2、業(yè)。如何在如此為數(shù)眾多的企業(yè)中脫穎而出并謀得一席之地，筆者認為可以從“精細化“管理入手。 </p><p><b>　　產(chǎn)品定位精細化 </b></p><p>　　項目的定位，指的就是想把項目做成一個什么樣子。一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個項目在市場上的形象，即在客戶心目中的形象。定位正確與否決定了一個地產(chǎn)項目的成敗。個人認為應著重注意下列問題。 <

3、;/p><p>　　1、確定定位的工作順序，即抓好工作主線。具體來說，主要可按以下流程進行：市場調(diào)查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）→租售價格定位→征詢意見→方案調(diào)整→成本與費用測算→預測租售收入和租售進度→經(jīng)濟評價→確定最后方案。 </p><p>　　2、市場定位的主要內(nèi)容。一般而言須注意以下幾點。 </p><p>　　2.1確立開

4、發(fā)理念?；谄髽I(yè)的價值觀、文化觀，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導思想和經(jīng)營模式，使得項目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)； </p><p>　　2.2明確用途功能。在市場定位時應根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能； </p><p>　　2.3篩選目標客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客

5、戶，分析其消費能力，為產(chǎn)品定位和價格定位做好基礎(chǔ)工作； </p><p>　　2.4進行項目初步設(shè)計。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標客戶的具體情況，確定建筑風格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標準等內(nèi)容； </p><p>　　2.5測算租售價格。參照類似房地產(chǎn)的市場價格，運用適當?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價格的影響因素，確定本項目的租售價格； </p><p>　　2

6、.6根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當?shù)娜胧袝r機，充分考慮到風險和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。 </p><p>　　3、按產(chǎn)權(quán)所有方明確定位。項目建設(shè)后產(chǎn)權(quán)持有人不同，產(chǎn)品定位的思路也會有所區(qū)別。 </p><p>　　3.1長期持有。長期持有可以通過或租賃或經(jīng)營的方式在收得租金的同時享受通脹土地升值帶來的雙重收益。產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否

7、配合時間長度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營與財務(wù)計劃，以確保全過程利益最大。 </p><p>　　3.2短期獲利。短期獲利的不動產(chǎn)產(chǎn)品定位，要特別注意收益實現(xiàn)的可能性及投入資金的效率。如項目改造（創(chuàng)業(yè)園區(qū)）、傳統(tǒng)成熟的短工期作品、有買點的創(chuàng)新（挑高、夾層等），有助于迅速回籠資金，提高不動產(chǎn)短期投資利益。 </p><p>　　4、經(jīng)濟環(huán)境變化時的產(chǎn)品定位 </p><p&g

8、t;　　4.1通貨膨脹壓力大時的產(chǎn)品定位。通脹時開發(fā)商會面臨收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面。因此在定位時應選用施工周期不是太長，有保值預期的形式設(shè)計。 </p><p>　　4.2市場不景氣時的產(chǎn)品定位。在這個時段，應注重設(shè)計有特殊吸引投資人的，開發(fā)周期短的的產(chǎn)品。同時因土地資源的稀缺性可考慮設(shè)計租售靈活，有彈性選擇余地大的產(chǎn)品。 </p><p>　　5、財務(wù)壓力大時的產(chǎn)品定位。房地

9、產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，隨著土地招排掛的推行企業(yè)在土地上付出的成本越來越大，資金壓力也越來越重。所以對于財務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進行產(chǎn)品定位時應注意產(chǎn)品規(guī)劃以順銷產(chǎn)品為主；產(chǎn)品設(shè)計以簡單樓房為主；審慎投資需長期開發(fā)的產(chǎn)品；訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，靈活應用資金，提高投資報酬率。 </p><p><b>　　產(chǎn)品設(shè)計精細化 </b></p><p>　　設(shè)計階段的“精細化

10、”管理實際是指在設(shè)計階段方案的優(yōu)化和審圖后圖紙的優(yōu)化工作。產(chǎn)品設(shè)計直接影響到施工管理和項目投資。就以下幾方面與諸位共享。 </p><p>　　1、規(guī)劃指標容積率的使用。 </p><p>　　1.1空間價值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價值可能數(shù)倍于高樓層的價值，因此總可建建筑面積應盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。 </p

11、><p>　　1.2建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。 </p><p>　　1.3建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風險。 </p><p>　　2、公共部

12、位的設(shè)計。 </p><p>　　2.1具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動產(chǎn)的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。 </p><p>　　2.2具有實用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設(shè)施的實惠在于它的公共性，通過公共設(shè)施的分攤，可使整幢建筑或

13、整個社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟地擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。 </p><p>　　2.3具有收益機會的公共設(shè)施，例如地下室的商業(yè)空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費，對于分攤設(shè)施的購買者而言，相當于購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建筑的品質(zhì)，在使用價值高的地段時頗為適當?shù)脑O(shè)施定位。 </p><p>　　3、注重方案階

14、段優(yōu)化。相較而言，設(shè)計人員更愿意接受方案階段提出優(yōu)化意見。優(yōu)化過程中可對諸如結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)類型以及其它問題進行細致深入的技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專題分析，并且可對設(shè)計上的每一個技術(shù)細節(jié)進行成本控制，且可做到與設(shè)計同步進不耽誤項目的總體進度。細化后的施工圖詳細完整，便于項目工程量在施工招投標階段計算清楚，從方案開始就對項目成本進行有效控制。 </p><p><b>　　施工管理精細化 </b>&l

15、t;/p><p>　　質(zhì)量是企業(yè)的生命。房地產(chǎn)開發(fā)建造的是“商品”也是“作品”，在施工過程中要有做“作品”的理念融合在管理的整個階段。比施工單位更懂現(xiàn)場管理，更理解對方的需求，則更能管理好施工方，管理好施工質(zhì)量。 </p><p>　　1、技術(shù)問題。作為一個工程項目，如裝飾工程，其施工工藝復雜，材料品種繁多，穿插施工多。這要求現(xiàn)場施工管理人員務(wù)必做好技術(shù)準備。熟悉施工圖紙，針對具體的施工合同要

16、求，盡最大限度去優(yōu)化每一道工序，每一分項（部）工程，做好施工組織計劃，確保每一分項工程在受控范圍之中。其次，針對工程特點，除了合理的施工組織計劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術(shù)準備，特別是高新技術(shù)要求的施工工藝。做好各方面突發(fā)情況的處理準備方案，以保證能按時保質(zhì)完成。再者，從技術(shù)角度出發(fā)，施工質(zhì)量問題是否達到相關(guān)的設(shè)計要求和有關(guān)規(guī)范標準要求，僅僅從施工過程中的每一道工序做出嚴格的要求是遠遠不夠的，必須有相應的質(zhì)量檢查制度，針對每一工

17、序、每一施工工藝的具體情況提出不同的質(zhì)量驗收標準，以確保工程質(zhì)量。 </p><p>　　2、材料問題。工程階段土建、安裝、裝修等諸多環(huán)節(jié)所需的材料種類繁多且經(jīng)常有許多最新的材料應用的問題。因此，針對材料的問題，必須解決好材料的以下幾方面的問題。 </p><p>　　2.1材料供應。配合設(shè)計方確定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材質(zhì)、規(guī)格，精心測算所需材料的數(shù)量，組織材料商供貨。 <

18、;/p><p>　　2.2材料采購做到“樣板指路”。面對品類繁多的材料采購單，必須將數(shù)量（含實際損耗）、品牌、規(guī)格、產(chǎn)地等――標識清楚，尺寸、材質(zhì)、模板等必須及時到位，以避免材料訂購不符，進而影響工程進度。 </p><p>　　2.3材料分類堆放。根據(jù)實際現(xiàn)場情況及進度情況，合理安排材料進場，要求施工方根據(jù)施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場地。 </p><p&g

19、t;　　2.4材料追蹤、清驗。對于到場材料，跟蹤檢查施工方清驗造冊登記情況，避免材料丟失，或者浪費。并注意材料分類堆放和易燃品、防潮品材料保護措施的落實情況。 </p><p>　　3、施工的問題，施工的關(guān)鍵是進度和質(zhì)量。對于進度，原則上按原施工組織計劃執(zhí)行。但作為一個項目而言，現(xiàn)場情況千變?nèi)f化，如材料供應，設(shè)計變更等所難免，絕對不能模式化，必須根據(jù)實際情況進行調(diào)整、安排。施工質(zhì)量能否得到保證，嚴禁偷工減料，從而

20、確保整個工程的質(zhì)量。 </p><p>　　4、人員管理的問題。檢查施工隊伍的管理體制，是否做到了各崗位職責，權(quán)利明確，工種班組人員到崗的情況。面對工期緊逼，學會如何要求施工單位增加人員克服困難。 </p><p>　　5、資料管理的問題不容忽視。任何項目的驗收，都必須有個竣工資料這一項?？⒐べY料所包含的材料合格證、檢驗報告、竣工圖、驗收報告、設(shè)計變更、測量記錄、隱蔽工程驗收單，有關(guān)技術(shù)參

21、數(shù)測定驗收單、工作聯(lián)系函、工程簽證等等，都要求我們在整個項目施工過程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將給竣工驗收和項目結(jié)算帶來不必要的損失，有的影響更是無法估量。 </p><p>　　6、成品保護的問題。作為最后的一道工序，成品保護可謂至關(guān)重要。成品保護不到位會從整體上破壞美感，影響工程驗收。對于成品保護，必須采取相應的相關(guān)防范強制性的制度，并加強灌輸成品保護的意識，提高工人的認識。 </p>

22、<p>　　7、施工安全的問題。主要是關(guān)于防火、禁止亂搭接電線、戴安全帽，腳手架搭設(shè)，安全帶等相應的施工安全問題，需設(shè)立專門的安全小組日日抓、天天講，要求施工單位安全人員多組織培訓學習，防患于未然。 </p><p><b>　　成本管理精細化 </b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)從立項、策劃、設(shè)計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實

23、施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實施而產(chǎn)生的費用，就是通常說的動態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財務(wù)部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產(chǎn)生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調(diào)全過程，成本管理的主體強調(diào)全員，成本管理的對象強調(diào)全方位?？v向管開發(fā)成本，橫向管部門費用。建立成本管理體系，直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責進行分解，

24、分解到執(zhí)行主體，而且細化到對應責任人。 </p><p>　　1、項目前期的財務(wù)管理。全面熟悉了解項目情況，根據(jù)項目開發(fā)進度收集相關(guān)資料，確定“四證”的時間節(jié)點編制籌資計劃 </p><p>　　2、施工階段的財務(wù)管理。 </p><p>　　2.1確定或調(diào)整次月資金計劃。在（月末）審核項目上報的次月用款計劃，如發(fā)現(xiàn)與原計劃不符應要求項目經(jīng)理按公司規(guī)定流程調(diào)整資金計

25、劃。 </p><p>　　2.2合同臺賬登記。每個合同應建立該合同的臺賬，合同及補充合同建立關(guān)聯(lián)的編號管理。所有編號必須連續(xù)，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將資料合并裝訂成冊隨項目完工當年的憑證一起保存。 </p><p>　　2.3工程付款管理。仔細校對項目上報的“工程用款申請”，對數(shù)據(jù)計算、用款類別、發(fā)票等要素，按正常用款（計劃內(nèi)）或特殊用款（計劃外）做分類匯總。如實際發(fā)生預

26、算外付款的應隨即滾動調(diào)整項目的財務(wù)預算。且應在每月的固定日與項目組核對項目資金的使用情況，確保雙方數(shù)據(jù)的正確和一致。 </p><p>　　3、工程竣工后的財務(wù)管理。 </p><p>　　3.1項目竣工并取得大產(chǎn)證后，應及時將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品。有時因種種原因需要提前結(jié)轉(zhuǎn)的，應合理測算預提成本費用。清理所有尚未執(zhí)行完畢的合同，對尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進行測算和預估，將預

27、提成本費用按對應的明細科目入賬，然后調(diào)整項目的目標總成本。 </p><p>　　3.2項目決算：施工合同如是包干性質(zhì)的，那么合同價加上合同外費用的審計價即為決算價；施工合同為費用開口或暫定價性質(zhì)的，則應以審計價為決算價。審計報告除應明列確定的直接費和所有合同規(guī)定的費率外還應對甲方代墊的如審計費，水電費，甲供建材設(shè)備的定額返回款等等所有墊付款進行清算確認。 </p><p>　　3.3工程

28、保修金：按合同規(guī)定的決算價比例提留。保修期內(nèi)得到原項目經(jīng)理或總工程師的批準方可動用保修金；待保修期滿，待物業(yè)管理單位蓋章確認無質(zhì)量糾紛后由原項目經(jīng)理或總工程師批準，可將保修金余額退還施工單位。 </p><p><b>　　4、實施要點 </b></p><p>　　4.1建立全面的預算體系：校核可行性報告（初稿）中的總投資計劃，定稿后據(jù)此編制項目財務(wù)預算和年度財務(wù)預

29、算。在續(xù)后的開發(fā)過程中根據(jù)項目開發(fā)和資金收支的實際情況作相關(guān)的滾動調(diào)整，并將調(diào)整和執(zhí)行情況及時與項目經(jīng)理溝通。 </p><p>　　4.2合理安排資金：對項目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計劃，應從充分利用資金的時間價值、努力降低資金使用成本的專業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項目經(jīng)理協(xié)調(diào)平衡一致，報公司批準后執(zhí)行。 </p><p>　　4.3設(shè)立臺帳：每個開發(fā)項目必須單獨設(shè)立全套成本臺帳，正

30、確歸集開發(fā)成本和結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 </p><p>　　4.4統(tǒng)一會計科目和核算辦法：應遵守統(tǒng)一的財務(wù)管理制度，按照統(tǒng)一的開發(fā)成本科目的核算內(nèi)容進行賬務(wù)處理。并將核算對象如何劃分的辦法告知項目經(jīng)理，使項目經(jīng)理在申報項目收支時能正確對應。 </p><p>　　4.5加強與項目組的業(yè)務(wù)溝通：應及時了解項目開發(fā)的總體情況，收集資料，定期與項目組的成本控制崗位人員核對數(shù)據(jù)，隨時糾錯防漏，保證財務(wù)數(shù)

31、據(jù)的正確性。 </p><p>　　4.6做好稅收籌劃：應熟悉國家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對口稅務(wù)部門的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。在與營銷策劃和項目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節(jié)點，爭取最大的稅收優(yōu)惠，做好稅收的籌劃工作。 </p><p><b>　　結(jié)束語： </b></p><p>　　房地產(chǎn)作為行業(yè)存