城市住宅價格變動的影響因素研究.pdf

1、隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進，住宅房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟中扮演著越來越重要的角色，其運行狀態(tài)不僅影響著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展速度和水平，關(guān)系到經(jīng)濟和金融的安全，而且其產(chǎn)生的財富效應(yīng)也對居民家庭的生活水平產(chǎn)生了重要的影響。因此，當前住宅價格的問題引起了專家學(xué)者、企業(yè)、政府和媒體輿論的高度重視?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)專家學(xué)者、金融機構(gòu)和政府官員越來越意識到，充分理解影響城市住宅價格的因素是進行明智決策的關(guān)鍵。但遺憾的是，在我國的住宅市場研究中，盡管近年來已有

2、部分學(xué)者開始構(gòu)建城市住宅價格模型以定量分析住宅價格問題，但是大多數(shù)的研究工作仍然停留在以描述性為主的定性分析上，從而使得目前就關(guān)于住宅價格為何上漲、影響住宅價格上漲的原因是什么、它們對住宅價格變化的影響程度有多大等問題的爭論很難達成一致意見。在此背景下，論文以城市住宅價格為研究對象，試圖通過理論與實證相結(jié)合的方法深入研究影響我國住宅價格變動的因素，顯然就是一種非常有益的探索。 在學(xué)習(xí)、總結(jié)和吸收國外關(guān)于房地產(chǎn)價格的研究成果的基礎(chǔ)

3、上，結(jié)合我國住宅房地產(chǎn)市場的實際情況，論文從全局和局部的角度研究和探討了影響我國住宅價格變動的一些主要因素。全文共由八個部分組成： 第一部分提出本文研究的問題、研究的對象和范圍、研究的主要內(nèi)容和框架結(jié)構(gòu)以及研究方法，為后面的研究提供必要的分析前提。 第二部分是關(guān)于住宅價格問題研究進展的文獻綜述。在這一部分，論文詳細地回顧和疏理了國外與國內(nèi)關(guān)于住宅價格影響因素的研究狀況，并指出它們存在的問題和不足，為所要進行的研究工作進一

4、步明確了方向。 第三部分是住宅價格的決定及影響因素的機理分析。本章首先從住宅資產(chǎn)價格的決定方程式入手，提出外部宏觀經(jīng)濟的沖擊影響、內(nèi)部供求關(guān)系的調(diào)整作用以及市場經(jīng)濟主體的心理預(yù)期是引起住宅價格變動的重要因素。然后，分別就它們對住宅價格變動的影響機理進行了理論上的分析。 第四部分是我國住宅市場及價格運行的主要特征。本章首先對住宅市場和住宅價格運行的一般性特征進行了分析。然后，從我國住宅市場演變的歷程出發(fā)，分析了我國住宅市場

5、的需求特征、供給特征以及住宅價格運行的特征。 第五部分是住宅價格變動的全局性影響因素分析。本章著重從政策因素和經(jīng)濟因素兩個方面探討了它們對住宅價格變動的影響。理論分析了土地政策、金融政策兩個政策因素和經(jīng)濟發(fā)展水平、通貨膨脹、消費水平三個宏觀經(jīng)濟變量對住宅價格變動的影響，并以我國30個省(市、區(qū))1995－2003年住宅市場的樣本數(shù)據(jù)為研究對象，實證考察了宏觀經(jīng)濟變量對我國住宅價格變動的影響。 第六部分是住宅價格變動的局部

6、性影響因素分析。本章首先從理論上分析了影響住宅市場供給和需求的因素。然后，選取其中的一些變量作為影響我國住宅價格變動的因素，以我國30個省(市、區(qū))1995－2003年住宅市場的樣本數(shù)據(jù)為研究對象，實證考察了微觀面因素對我國住宅價格變動的影響。 第七部分為政策建議。本章在以上各部分的基礎(chǔ)上，根據(jù)研究中發(fā)現(xiàn)的問題及得出的結(jié)論提出自己的一些政策建議。 第八部分為結(jié)論及展望。總結(jié)全文、指出本文的創(chuàng)新點和研究中存在的不足，并提出

7、今后進一步的研究方向。 本文的創(chuàng)新和主要研究工作體現(xiàn)在以下幾個方面： ① 較為詳細、全面地梳理了住宅價格研究的進展情況，為后來者進行關(guān)于住宅價格問題的研究做了較好地理論鋪墊。 ② 提出了宏觀經(jīng)濟的外部沖擊、供求關(guān)系的內(nèi)部傳導(dǎo)和市場經(jīng)濟主體的心理預(yù)期是影響住宅價格變動的重要因素，并對它們進行了詳細地闡述。 ③ 基于政策因素對住宅價格的影響，構(gòu)建四象限模型從理論上分析了地價與房價的關(guān)系、利率與房價的關(guān)系，再結(jié)

8、合我國住宅市場的實際情況進行分析后得出結(jié)論：我國土地政策的調(diào)整引起了地價的大幅上升，但地價上漲不是影響房價上漲的主要因素，同時二者之間的聯(lián)系具有區(qū)域效應(yīng)。另外，我國寬松的貨幣政策和持續(xù)低利率的支持可以在一定程度上解釋近年來我國住宅市場的繁榮，住宅價格與貨幣政策正相關(guān)，但與利率的變化關(guān)系不大。 ④ 實證檢驗了宏觀經(jīng)濟因素對住宅價格變動的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：消費水平、滯后一期的住宅價格和滯后二期的住宅價格是影響我國住宅價格變動的主要影響

9、因素，宏觀經(jīng)濟變量對住宅價格變動的影響既不存在時間的特殊影響，也不存在區(qū)域的特殊影響。 ⑤ 實證檢驗了微觀面因素對住宅價格變動的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：收入、建造成本、滯后一期和滯后二期的住宅價格是影響我國住宅價格變動的主要因素。微觀面影響因素不隨時間變化，但是在不同的區(qū)域卻有較大的差異，具體表現(xiàn)為：人口、建造成本、滯后一期和滯后二期的住宅價格影響是影響東部地區(qū)的微觀面因素；收入、儲蓄、建造成本和滯后一期的住宅價格是影響中部地區(qū)的微觀面