中國城市國有土地產權研究.pdf

1、在分析中國城市國有土地產權現(xiàn)狀和問題基礎上，引入新制度經濟學的相關理論，利用海內外物權法實踐和研究成果，構建了一個主體明確、定性清晰、定量科學、分級授權管理的土地產權體系。 首先回顧了城市國有土地產權制度沿革，剖析了現(xiàn)有土地產權法律法規(guī)和土地產權管理存在的問題及各種不良后果，分析了這些問題的深層次原因。論文先后述評了產權理論、交易費用理論和委托代理理論，闡述了可以借鑒基本觀點：產權清晰能降低交易費用，提高資源配置效率；交易費用可

2、以判別制度的效率高低；委托代理的核心是建立和健全激勵約束機制等等。 在理論結合實際基礎上，論文分析了海內外物權和土地產權實踐和研究動態(tài)，明確了土地產權設置立足于大陸法系等基本原則。對土地所有權、劃撥土地使用權、授權經營土地使用權、作價入股(出資)土地使用權、承租土地使用權以及土地抵押權、土地租賃權、相鄰權等傳統(tǒng)土地產權進行了全新完善優(yōu)化。界定了概念，突出了相關特性：(1)企業(yè)改制中保留劃撥土地存在法律漏洞，首次提出“保留劃撥土地

3、作價入股”概念(2)現(xiàn)行授權經營土地使用權涉嫌違規(guī)并分別侵犯了地方政府、原土地使用者和相關股東合法權益，提出了完善方案(3)強調承租土地使用權的物權特性，揭示了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》確定的承租土地評估方法錯誤并進行方法設計(4)強調了土地重復抵押的合法性和經營性醫(yī)院學校等用地抵押的可行性。對于法律沒有設置但現(xiàn)實存在的空間權、地役權、典權、土地優(yōu)先權、獨有、共有、區(qū)分土地使用權、土地留置權、地上權等進行了全面、系統(tǒng)和完整的創(chuàng)新設計。對它們界

4、定概念，揭示內在規(guī)律和法律特性。在國內首次提出土地優(yōu)先權和區(qū)分土地使用權概念并完整界定。 在土地產權量化方面，介紹了土地產權估價基本理論和基本方法。針對土地開發(fā)費用范圍和數(shù)值難以準確把握、主觀隨意性大的特點，首次提出了城市綜合土地資本概念，通過其加權分攤得到土地開發(fā)成本，從而修正了成本逼近法。針對收入和成本構成的更新及折舊的科學處理，對收益還原法進行了完善和規(guī)范。對承租土地使用權、劃撥土地使用權、空間權、綜合用地以及附設有他項權

5、利的特殊土地使用權估價進行了創(chuàng)新和更新。系統(tǒng)地分析和探討了各種類型土地估價方法和程序，揭示了其內在規(guī)律和獨有特性。其中首次否定了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》有關規(guī)定，提出了承租土地使用權估價全新的基本思路和方法，具有首創(chuàng)性。對于劃撥土地使用權、空間權、綜合用地、附有他項權利土地估價都具有獨創(chuàng)性和新穎性。 最后剖析了國有資產產權管理理論動向、實際操作及成績和問題。依據委托代理理論，提出了對城市國有土地產權分級授權管理模式，系統(tǒng)地研究了構建