資產(chǎn)組合與實(shí)物期權(quán)視野下的房地產(chǎn)調(diào)控政策分析.pdf

1、本文借鑒中外學(xué)者的多項(xiàng)研究成果，根據(jù)中國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，在資產(chǎn)組合與實(shí)物期權(quán)的視野下，從需求和供給兩個(gè)方面探討政府宏觀調(diào)控政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效性，并且根據(jù)實(shí)證模型的結(jié)果和對目前市場主要困局的解讀，提出政策改進(jìn)的建議。 在需求方面，我們站在資產(chǎn)組合的角度上，從屬性上將住宅的居住功能和投機(jī)（投資）功能進(jìn)行區(qū)分。我們認(rèn)為居住需求與證券市場和股票投資沒有直接關(guān)系，更多的還是屬于社會(huì)人口學(xué)范疇，屬于城市化進(jìn)程中的剛性需求。對于投機(jī)需

2、求，我們認(rèn)為投機(jī)者們會(huì)把房地產(chǎn)作為一種投資工具持有，使之成為個(gè)人投資組合的一部分。根據(jù)這一特點(diǎn)，我們提出用資產(chǎn)組合理論來研究針對房地產(chǎn)投機(jī)需求的調(diào)控，將股票資產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)作為一個(gè)投資組合，得到馬可維茨有效邊界，通過引入無風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)和投機(jī)者的效用函數(shù)，計(jì)算出在不同投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好水平下的最優(yōu)投資組合比例。我們發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)行的收益和風(fēng)險(xiǎn)水平下，理性的投機(jī)者會(huì)通過大量貸款獲得資金，投資房地產(chǎn)市場，在自己愿意承受的風(fēng)險(xiǎn)水平下尋求最大的收益。然后，

3、我們可以根據(jù)政策的力度和調(diào)控方向來改變參數(shù)，例如，改變貸款利率、首付比率，征收物業(yè)稅等，進(jìn)而影響房產(chǎn)投資收益，改變投機(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，得到各種情況下投資組合中房產(chǎn)投資的比例，我們發(fā)現(xiàn)，必須改變投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好程度，才能有效抑制房地產(chǎn)市場上的投機(jī)因素，所以，必須通過保障住房需求，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題，解決需求端的難題。 在供給方面，本論文將站在實(shí)物期權(quán)的角度上，研究土地期權(quán)溢價(jià)和它對房地產(chǎn)市場供給的影響。與傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)方法相比，期權(quán)

4、定價(jià)法能反映項(xiàng)目靈活性的價(jià)值。根據(jù)現(xiàn)行土地政策，房地產(chǎn)商在獲得土地開發(fā)權(quán)后的兩年中，可以根據(jù)市場的供需和價(jià)格情況自由選擇開發(fā)與否和開發(fā)的時(shí)間和規(guī)模，這個(gè)靈活性具有很高的價(jià)值，是開發(fā)商的隱性收益。我們發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商往往傾向于觀望市場狀況，抓住有利機(jī)會(huì)開發(fā)高檔樓盤，這就是房地產(chǎn)開發(fā)中實(shí)物期權(quán)價(jià)值的體現(xiàn)。我們的研究致力于通過二叉樹模型，預(yù)測兩年內(nèi)房價(jià)可能的變動(dòng)情況，計(jì)算每一期的期權(quán)價(jià)值，貼現(xiàn)到當(dāng)期得到該靈活性的價(jià)值。 然后分析期