城市房地產(chǎn)管理法律制度

1、第七章房地產(chǎn)管理法律制度,介紹了房地產(chǎn)法規(guī)的相關(guān)基本概念和我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的管理體制，重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理、城市房屋拆遷管理、住宅建設(shè)與物業(yè)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理等方面的主要內(nèi)容。,本 章 提 要,1949年前3000年前：出現(xiàn)了田地的交換和買賣；19世紀(jì)中葉前：一定規(guī)模的土地、房屋的租賃、買賣活動(dòng)；19世紀(jì)中葉起：沿海城市的近代房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。1949－1955年接受舊政府的房地產(chǎn)檔案、

2、確定產(chǎn)權(quán)、代管無(wú)主房屋、沒收敵偽房地產(chǎn)、打擊投機(jī)活動(dòng)；建立管理機(jī)構(gòu)、制定相關(guān)政策、開展清查登記；改造棚戶區(qū)和貧民窟、建造新住宅。,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展,1956－1965年以“國(guó)家經(jīng)租”的形式對(duì)私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造；贖買私有企業(yè)的土地。1966－1978年遭受“十年動(dòng)亂”的嚴(yán)重破壞。1978－1980年隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的開展，進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，產(chǎn)生了新時(shí)期的社會(huì)主義

3、房地產(chǎn)業(yè)。1987年十三大報(bào)告中首次提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，宣告中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展,1981－1986年新中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的前奏。81年開始的理論探討和少量的實(shí)踐，85年左右的相對(duì)迅速成長(zhǎng)，再回到86年的低谷。1987-1990年88年可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，而89年達(dá)到真正的第一次低谷。1991-1995年91年開始復(fù)蘇，經(jīng)歷了92、93年的極度膨脹后，在93年下半年治理整頓的基礎(chǔ)上開

4、始衰退。94年第一次出現(xiàn)商品房空置現(xiàn)象，95年再次跌入低谷。,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展,1996－1999年伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的合理調(diào)整進(jìn)行的。經(jīng)歷了三年的艱難復(fù)蘇，98年出現(xiàn)了增長(zhǎng)的好勢(shì)頭，但99年再次出現(xiàn)衰退。2000年－經(jīng)歷了幾次調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，運(yùn)行模式逐漸規(guī)范。產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)不盡合理，出現(xiàn)一些社會(huì)問題。,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展,2003年7月，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在廣州召開了房地產(chǎn)市場(chǎng)

5、分析會(huì)，認(rèn)為：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上健康，地區(qū)各有差異。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)（上海、杭州）：供銷兩旺，房?jī)r(jià)上揚(yáng)偏快。珠江三角洲地區(qū)（廣州）：住房供應(yīng)比較充分，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，開發(fā)商微利經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)比較成熟。中西部地區(qū)（重慶、成都）：開發(fā)量、銷售量逐漸上升，但總量不大，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)影響不大。,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展,傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)福利性住房制度：國(guó)家統(tǒng)包、無(wú)償分配、低租金、無(wú)限期。國(guó)家投資無(wú)法回收、居民住房需求無(wú)法滿足

6、。1978－1990年：改革的探索和試點(diǎn)階段1979年起，實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)，最初在西安、柳州、梧州、南寧；1982年起，實(shí)行補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，首先在鄭州、常州、四平、沙市。1980年4月，鄧小平同志明確提出改革的總體構(gòu)想；同年6月，中國(guó)中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布實(shí)行住宅商品化。,城鎮(zhèn)住房制度改革,1986年2月成立“國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，提出以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。1988年

7、1月召開了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”，2月批發(fā)了《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。,城鎮(zhèn)住房制度改革,1991－1994年：改革的全面推進(jìn)和配套改革階段1991年6月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，強(qiáng)調(diào)了政策的嚴(yán)肅性。1991年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，成為改革的綱領(lǐng)性文件。,城鎮(zhèn)住房制度改革,1992年2月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房

8、制度改革方案；5月1日，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺(tái)，實(shí)行“五位一體”，即推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會(huì)，在全國(guó)引起了所謂“上海效應(yīng)”。,城鎮(zhèn)住房制度改革,1994年以后：改革的深化和全面實(shí)施階段1994年7月18日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的的決定》，確定了房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件

9、，滿足居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。,城鎮(zhèn)住房制度改革,房改的基本內(nèi)容是“三改四建”：改住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包為國(guó)家、社會(huì)、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)；改各單位建房、分房和維修、管理住房為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行；改住房實(shí)物福利分配為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配；,城鎮(zhèn)住房制度改革,建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用范房供應(yīng)體系和高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；

10、建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。,城鎮(zhèn)住房制度改革,1998年7月3日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，基本內(nèi)容包括：從1998年下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系；繼續(xù)推行現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)；采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；發(fā)展住房金融；加強(qiáng)住房物業(yè)管理。,城鎮(zhèn)住房制度改革,按開發(fā)區(qū)性質(zhì)

11、劃分新區(qū)開發(fā)：生地到熟地、初次開發(fā)、用地條件好（征地）；舊區(qū)再開發(fā)：毛地到熟地、再次開發(fā)、用地緊張、投資大（拆遷）。按開發(fā)層次劃分兩個(gè)層次：生地到熟地、熟地到房屋；一個(gè)層次：毛地到熟地到房屋。,房地產(chǎn)開發(fā)的形式,按開發(fā)規(guī)模劃分單項(xiàng)工程：如建筑單體、道路工程、管線工程等；建設(shè)項(xiàng)目：建成幾棟建筑并可投入使用，至少有水、電，牽涉到供電、上下水等單項(xiàng)工程；區(qū)域開發(fā)：考慮一定面積，實(shí)現(xiàn)一定區(qū)域功能，一般國(guó)內(nèi)以居住小區(qū)為單位，必須匹

12、配必要的公共生活設(shè)施；綜合區(qū)開發(fā)：綜合城市中的一切功能，一般以城市或城市功能區(qū)為單位。,房地產(chǎn)開發(fā)的形式,按開發(fā)對(duì)象劃分土地開發(fā)：生地到熟地，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)；房屋開發(fā)：熟地到房屋；綜合開發(fā)：“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”、“綜合”、“配套”、“全部?jī)?nèi)容的全過程”。不同于統(tǒng)建和城市綜合開發(fā)。,房地產(chǎn)開發(fā)的形式,一、房地產(chǎn)管理法的基本概念1、房產(chǎn)：在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn) 2、地產(chǎn)：在一定

13、土地所有制下作為財(cái)產(chǎn)的土地 3、房地產(chǎn) 從自然形態(tài)看：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱；從社會(huì)屬性看：具有商品屬性；從法學(xué)角度分析：具有一般“物”的屬性，又稱不動(dòng)產(chǎn)。,第一節(jié) 概 述,4、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 5、房地產(chǎn)管理法：是調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和各種服務(wù)活動(dòng)中所形成

14、的一定的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。,第一節(jié) 概 述,11月1日出爐的2007年《福布斯》中國(guó)富豪榜400強(qiáng)榜單，卻被人冠以“房地產(chǎn)老板名錄”的別名，耐人尋味。根據(jù)《福布斯》的最新排名，前10名中國(guó)富豪中，有5名主業(yè)涉及房地產(chǎn)的企業(yè)家；前100名中國(guó)富豪中，有39人從事房地產(chǎn)業(yè)。,第一節(jié) 概 述,供求緊張、流動(dòng)性充沛的“良機(jī)”，使的房地產(chǎn)商們動(dòng)用各種手段抬高房?jī)r(jià)、取得巨額利潤(rùn)如囊中探物，甚至不用蓋一磚一瓦，單守住地塊就能坐地?cái)?shù)錢。

15、 南京市某個(gè)樓盤一天內(nèi)每平方米房?jī)r(jià)上漲了1200元；上海一些樓盤10月份的售價(jià)是2月份開盤價(jià)的2倍；杭州的開發(fā)商說(shuō)，房?jī)r(jià)高得連他們自己也看不懂。,第一節(jié) 概 述,華人首富李嘉誠(chéng)投巨資在北京最繁華的商業(yè)街王府井建設(shè)一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，這是一個(gè)投資額高達(dá)20億美元的大項(xiàng)目，也是北京市建國(guó)以來(lái)最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 維港公司的經(jīng)理周凱旋看中了北京王府井的一塊地皮，尋找合作開發(fā)商。1993年9月12日，經(jīng)與李嘉誠(chéng)不到3

16、0分鐘的商談，達(dá)成共識(shí)，創(chuàng)造了中國(guó)巨額商業(yè)談判史上的最快記錄。,第一節(jié) 概 述,這個(gè)宏偉的設(shè)想竟是周凱旋在王府井大街散步時(shí)得到的！她走到兒童電影院，發(fā)現(xiàn)這家電影院處于這樣一個(gè)商業(yè)街，在地產(chǎn)的利用率上講很不合算。如果將這一大片動(dòng)遷，然后投巨資建設(shè)一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，就像一座橋梁，連接王府井和東單這兩個(gè)最著名的商業(yè)街，將大大地提高這塊地的利用率。,第一節(jié) 概 述,商界奇才之間最易溝通。由周凱旋完成這12萬(wàn)平方米的動(dòng)遷，傭金是總投資的2.5%。

17、李嘉誠(chéng)出資20億美元，啟動(dòng)北京市建國(guó)以來(lái)最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。他知道，這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)可能是100%或更多。前前后后，總共不到30分鐘，這對(duì)商界奇才創(chuàng)造了中國(guó)巨額商業(yè)談判史上的最快記錄。,第一節(jié) 概 述,1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的管理；2.維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；3.保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。,二、房地產(chǎn)管理法立法的目的,1.節(jié)約用地，保護(hù)耕地的原則；2.國(guó)有土地有償、有期限使用的原則；3.國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅的原則

18、；4.國(guó)家保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益和房產(chǎn)權(quán)利人必須守法的原則。,三、城市房地產(chǎn)管理法的基本原則,房地產(chǎn)開發(fā)用地：是指以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)為目的而取得使用權(quán)的土地。使用權(quán)獲得方式 出讓劃撥,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地,（一）概念 是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（二）特征 國(guó)家壟斷行為有期限有償不含地下之物,一、土地使用權(quán)出讓,（三）方式：拍賣、招

19、標(biāo)或協(xié)議出讓 拍賣出讓：是指土地管理部門在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合，就所出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價(jià)競(jìng)投，按照“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓者的一種方式。 這種方式主要適用于投資環(huán)境好、贏利大、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)和娛樂用地。,一、土地使用權(quán)出讓,招標(biāo)出讓：是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人，用書面投標(biāo)的形式，競(jìng)投某一塊土地的使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的方式。

20、 招標(biāo)方式的中標(biāo)者不一定是標(biāo)價(jià)中的最高者。因?yàn)樵谠u(píng)標(biāo)時(shí)，不僅要考慮到投標(biāo)價(jià)，而且要對(duì)投標(biāo)規(guī)劃方案和投標(biāo)者的資信情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 這種方式適用于開發(fā)性用地或有較高技術(shù)要求的建設(shè)用地。,一、土地使用權(quán)出讓,協(xié)議出讓：是指土地所有者即出讓方與土地使用者即有意受讓方在沒有第三者參與競(jìng)爭(zhēng)的情況下，通過談判，協(xié)商，達(dá)成出讓土地使用權(quán)一致意見的方式。 主要用于工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非贏利項(xiàng)目及政府為

21、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的建設(shè)項(xiàng)目等。,一、土地使用權(quán)出讓,（四）土地使用權(quán)出讓的最高年限居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。,一、土地使用權(quán)出讓,說(shuō)明土地使用權(quán)出讓不是土地買賣；明示了我國(guó)土地有償、有限期的使用制度；說(shuō)明了國(guó)家作為土地所有者對(duì)土地使用權(quán)有最終處置權(quán)。,規(guī)定土地使用權(quán)出讓最高年限的意義,（五）土地使用權(quán)終止

22、和續(xù)期因法定事由提前收回，國(guó)家予以適當(dāng)補(bǔ)償；土地使用權(quán)申請(qǐng)續(xù)期應(yīng)當(dāng)提前一年，并重新簽訂出讓合同；續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)。,一、土地使用權(quán)出讓,(一)劃撥與出讓相同，都是取得土地使用權(quán)的途徑；區(qū)別，是否繳納出讓金；除另有規(guī)定外，劃撥無(wú)期限；不能直接轉(zhuǎn)讓和抵押。（二）形式有償劃撥：由使用方繳納補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)。無(wú)償劃撥：城市空地；原使用者已被撤銷和多余土地；國(guó)有荒山地。,二、土地使用權(quán)劃撥,（三）劃撥范圍國(guó)家

23、機(jī)關(guān)和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目；其他。,二、土地使用權(quán)劃撥,一、概念房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)：“三通一平” 房屋開發(fā)：①住宅；②生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)建筑；③生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑；④其他基礎(chǔ)設(shè)施等。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā),嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃；必須堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境效益的統(tǒng)一；必須實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局

24、、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。,二、房地產(chǎn)開發(fā)的原則,1、按合同約定開發(fā) 閑置土地滿一年未開發(fā)的，征收土地出讓金20％以下的閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。 2、設(shè)計(jì)施工符合法定標(biāo)準(zhǔn) 3、嚴(yán)格竣工驗(yàn)收 4、竣工驗(yàn)收的條件 P151,三、房地產(chǎn)開發(fā)的要求,1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；滿足房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)要求的條件；法律、行政法規(guī)定的其他條件

25、。,四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立登記；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案；其他條件。,四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),一、一般規(guī)定概念 房地產(chǎn)交易：指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等交易行為及相關(guān)活動(dòng)。原則：權(quán)屬合一 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不可分離原則。,第四節(jié) 房地產(chǎn)交易,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

26、：按照合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％。持有房屋所有權(quán)證書。,二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)（土地使用權(quán)證書）受讓方繳納土地使用權(quán)出讓金不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。,二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,3、不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)決定限制的房地產(chǎn)

27、依法收回的土地使用權(quán)的，不得轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書法規(guī)規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,1、概念商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商

28、品房。,三、商品房銷售,2、商品房現(xiàn)售的條件 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。,三、商品房銷售,已通過竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。,三、商品房銷售,3、

29、商品房預(yù)售的條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。在房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。,三、商品房銷售,房地產(chǎn)抵押：是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。,四、房地產(chǎn)抵押,抵押權(quán)從屬于債權(quán)，逾期不履行債務(wù)時(shí)方可行使抵押

30、權(quán)。抵押期間，抵押人對(duì)抵押物的實(shí)際占有權(quán)并不轉(zhuǎn)移。逾期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人比其他債權(quán)人優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押具有物上追及力，即抵押期間抵押人對(duì)抵押物的處置不得損害抵押權(quán)人的利益。,房地產(chǎn)抵押的法律特征,房屋租賃的特征：出租人必須是房屋的所有權(quán)人。房屋租賃不轉(zhuǎn)移出租房屋的所有權(quán)。 承租人向出租人支付租金。租賃期滿，承租人必須返還房屋給承租人。,房屋租賃：是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人，由承租人向出租人支付租金

31、的行為。,五、房屋租賃,（一）概念房地產(chǎn)中介服務(wù)：是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上從事咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上為從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和交易等活動(dòng)的主體提供咨詢、經(jīng)濟(jì)和評(píng)估等業(yè)務(wù)服務(wù)的機(jī)構(gòu)。,六、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)咨詢：是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估：是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：是指

32、為委托人提供房地產(chǎn)信息和代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。,六、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),（二）人員要求必須具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員；國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。,六、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),（三）機(jī)構(gòu)設(shè)立條件 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有

33、固定的服務(wù)場(chǎng)所；有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)專業(yè)人員；其他條件。,六、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),一、城市房屋拆遷概述（一）概念 城市房屋拆遷：是根據(jù)城市規(guī)劃和國(guó)家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃以及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其附屬物，并由拆遷人對(duì)原房屋及其附屬物的所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的行為。,第五節(jié) 城市房屋拆遷,（二）房屋拆遷形式 1、自行拆遷：是指拆遷人自己對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷安

34、置和補(bǔ)償。 2、委托拆遷：是指拆遷人將房屋拆遷的補(bǔ)償和安置工作委托給被委托人進(jìn)行。 《拆遷條例》規(guī)定被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書的單位。,一、城市房屋拆遷概述,（一）拆遷補(bǔ)償?shù)母拍?1、拆遷補(bǔ)償：是指拆遷人因拆除、遷建被拆遷人的房屋及其附屬物，使被拆遷人受到一定的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定給予被拆遷人的一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2、拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?　　拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥?。但拆除違章建筑、超

35、過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償，拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。,二、房屋拆遷補(bǔ)償,（二）拆遷補(bǔ)償形式 1. 貨幣補(bǔ)償：指拆遷人對(duì)拆除的房屋，按其價(jià)值，以付給貨幣的方式對(duì)被拆遷人的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行補(bǔ)償。2. 產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人以其他的或再建的房屋與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行交換，使被拆遷人對(duì)拆遷人提供的房屋擁有所有權(quán)。3. 產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合：指拆遷人對(duì)被拆遷人部分采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分采取作價(jià)補(bǔ)償。,二、房屋拆遷補(bǔ)償,（一）房

36、屋拆遷安置 拆遷安置是拆遷人因拆除被拆遷人的房屋而對(duì)被拆除房屋使用人所作的用房安排處置。《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人對(duì)使用人進(jìn)行拆遷安置是拆遷人的法定義務(wù)，使用人要求拆遷人給予安置是使用人的法定權(quán)利。,三、房屋拆遷安置與補(bǔ)助,臨時(shí)安置：是指在一次安置有困難時(shí)，拆遷人為被拆遷房屋使用人提供臨時(shí)過渡用房或由被拆除房屋使用人自行尋找房屋過渡而由拆遷人付給過渡費(fèi)的一種安置辦法。長(zhǎng)期安置：包括易地安置和原地長(zhǎng)期安置。,三、房屋拆遷安置與補(bǔ)助