房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸關(guān)系研究.pdf

1、隨著世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著越來越重要的作用。房地產(chǎn)周期往往和經(jīng)濟(jì)周期同步，在經(jīng)濟(jì)繁榮時期往往伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)價格高漲，房地產(chǎn)開發(fā)量和成交量也大幅增加，房地產(chǎn)抵押貸款也會急速擴(kuò)張;而在經(jīng)濟(jì)蕭條時期房地產(chǎn)市場也會萎靡不振，房地產(chǎn)價格下跌，企業(yè)和個人破產(chǎn)加劇，房地產(chǎn)抵押貸款違約率攀升。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售都離不開銀行信貸資金的支持，所以房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房地產(chǎn)價格的

2、波動和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、銀行信貸情況有著密切聯(lián)系，尤其是房地產(chǎn)和銀行信貸之間有著相互強(qiáng)化的作用Goodhard(2007)。房地產(chǎn)價格和銀行信貸的互相強(qiáng)化作用會擴(kuò)大宏觀經(jīng)濟(jì)的波動，對國民經(jīng)濟(jì)造成深遠(yuǎn)影響。因此，深入研究房地產(chǎn)價格和銀行信貸的互動影響機(jī)制，分析我國房地產(chǎn)價格和銀行信貸關(guān)系具有重要的理論價值和實(shí)踐意義。本輪文由引言、正文和結(jié)論在內(nèi)七個部分組成。
　　第一章主要論述了本文選題的背景及意義，綜述了房地產(chǎn)價格和銀行信貸關(guān)系

3、的理論文獻(xiàn)及實(shí)證文獻(xiàn)，并對本文的研究思路、研究方法、研究框架及本文創(chuàng)新點(diǎn)進(jìn)行了分析和總結(jié)。
　　第二章主要研究了金融加速器機(jī)制下房地產(chǎn)價格和銀行信貸之間存在的雙向影響關(guān)系。二者的順周期行為在金融加速器作用下放大經(jīng)濟(jì)的波動。房地產(chǎn)價格和銀行信貸的互動作用體現(xiàn)在以下三個方面。第一，銀行信貸的變化影響房地產(chǎn)價格發(fā)生變動，如果銀行擴(kuò)張信貸供給，如降低首付款或者降低利率，則借款者獲得融資變得容易，而且如果利率降低則將借款者的融資成本也會降低

4、，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加，推動房地產(chǎn)價格上漲。第二，房地產(chǎn)價格變動影響銀行信貸發(fā)生變化。房地產(chǎn)價格上漲不僅使借款者的資產(chǎn)增加，導(dǎo)致借款者的借貸能力增加，外部融資成本下降，房地產(chǎn)價格上漲也使銀行資產(chǎn)質(zhì)量得到改善，銀行資產(chǎn)凈值也會增加，導(dǎo)致銀行的放貸意愿增加，因此，房地產(chǎn)價格將對銀行信貸起正向作用。第三，房地產(chǎn)價格和銀行信貸共同受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響。如收入增加，利率降低、信貸約束放松都將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲和銀行信貸擴(kuò)張。因此，宏觀經(jīng)濟(jì)因素作用

5、于房地產(chǎn)價格和銀行信貸，并通過房地產(chǎn)價格和銀行信貸的互動作用，最終使銀行信貸、房地產(chǎn)價格和宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系。本文在金融加速器模型基礎(chǔ)上引入首付款約束，指出消費(fèi)者受到首付款約束條件下，購買房產(chǎn)需求受到其收入、當(dāng)期非耐用商品消費(fèi)、預(yù)期房地產(chǎn)價格、消費(fèi)者前期債務(wù)、融資成本以及購房首付款要求等因素的影響。房地產(chǎn)價格受到收入、非耐用商品消費(fèi)、預(yù)期房地產(chǎn)價格的影響正方向變化，而受到消費(fèi)者債務(wù)、融資成本以及首付款要求的影響發(fā)生反方向變化。
　　

6、第三章將Flood and Garber(1980)的資產(chǎn)價格泡沫理論引入金融加速器模型，分別研究了在封閉經(jīng)濟(jì)條件下和開放經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)價格泡沫、銀行信貸膨脹以及金融不穩(wěn)定之間的關(guān)系。研究得出受到消費(fèi)者樂觀預(yù)期的影響房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)價格上漲，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲到超過其基礎(chǔ)價格的時候會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫，而房地產(chǎn)價格上漲導(dǎo)致的抵押品價值提升又導(dǎo)致銀行信貸的膨脹，增加金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)都擴(kuò)張到一定程度的時候經(jīng)濟(jì)體系的某種沖擊

7、有可能沖破房地產(chǎn)價格泡沫，導(dǎo)致資產(chǎn)價格的下降，銀行不良貸款率的上升，甚至造成銀行的倒閉并波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在開放經(jīng)濟(jì)條件下，二者之間的互相強(qiáng)化作用除了受到本國經(jīng)濟(jì)因素的影響之外還要受到匯率波動的影響及國際經(jīng)濟(jì)波動的影響，導(dǎo)致金融體系的不穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng)。
　　第四章在分析歷史上發(fā)生的典型房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的基礎(chǔ)上，論證了房地產(chǎn)價格和銀行信貸的互相強(qiáng)化作用在過去發(fā)生的房地產(chǎn)價格泡沫及金融危機(jī)中所發(fā)揮的重要作用。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)價格和銀行

8、信貸具有順周期特點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)高漲時期，房地產(chǎn)價格往往也會快速上漲，并伴隨銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張，同時吸引國際資本流入本國房地產(chǎn)市場。隨著房地產(chǎn)價格的不斷攀升，風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，為了給過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，政府往往采取緊縮性的金融政策，導(dǎo)致個人、企業(yè)的資金鏈惡化，國外資本也為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而紛紛撤出，進(jìn)一步惡化融資環(huán)境，加劇個人、企業(yè)的資產(chǎn)變賣，引發(fā)房地產(chǎn)價格的急劇下跌。房地產(chǎn)價格下跌期間，銀行不良資產(chǎn)率上升，盈利能力下降，隨著信貸緊縮—房地產(chǎn)價格下跌—不良

9、資產(chǎn)率上升—進(jìn)—步緊縮—房價進(jìn)—步下跌的惡性循環(huán)的進(jìn)一步演化有可能引發(fā)銀行破產(chǎn)倒閉并爆發(fā)金融危機(jī)。
　　第五章本章實(shí)證檢驗(yàn)了中國房地產(chǎn)價格和銀行信貸之間的互動關(guān)系及中國房地產(chǎn)抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。通過建立ARDL模型研究了中國的房地產(chǎn)和銀行信貸之間的關(guān)系，研究得出房地產(chǎn)價格波動和銀行信貸之間確實(shí)存在一種雙向關(guān)系。其次，考慮到房地產(chǎn)市場分割性、不可移動性，以及我國區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和各省份之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的差異性，本文進(jìn)一步采用35

10、個大中城市面板數(shù)據(jù)建立Panal data模型，并運(yùn)用廣義矩估計(jì)(sys-GMM)法考察二者關(guān)系的地區(qū)差別效應(yīng)和貸款控制或者金融控制效應(yīng)。進(jìn)行實(shí)證分析得出通貨膨脹率對房地產(chǎn)價格長期存在影響，但是短期沒有影響;GDP、貨幣供應(yīng)量和利率在長、短期對房地產(chǎn)價格都產(chǎn)生影響;銀行信貸短期對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，但是從長期來看其影響關(guān)系并不顯著，但是房地產(chǎn)價格在長期和短期對銀行信貸都有顯著影響。最后本文實(shí)證研究房地產(chǎn)價格波動與信貸關(guān)系所引起的風(fēng)險(xiǎn)過程

11、中，將家庭動態(tài)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價格及其預(yù)期變化、收入及其預(yù)期作用等幾個變量考慮進(jìn)來分析了家庭借款人風(fēng)險(xiǎn)和抵押風(fēng)險(xiǎn)。并得出家庭負(fù)債、房地產(chǎn)預(yù)期價格、預(yù)期收入和銀行不良貸款之間是正向關(guān)系，而房地產(chǎn)價格、收入與銀行不良貸款之間是反向關(guān)系。
　　第六章主要分析了世界各國針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，并提出我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策建議:考慮到我國城鎮(zhèn)居民家庭按揭參與程度還比較低、家庭負(fù)債/資產(chǎn)占比不高的情況，本文認(rèn)為，中長期按揭貸款保持

12、較快程度增長是比較合理的預(yù)期，并且從保障房政策、金融信貸政策、稅收政策等方面給出了政策建議。另外本文還研究了美國金融監(jiān)管政策對我國的啟示，提出房地產(chǎn)價格及銀行信貸的調(diào)控離不開一個科學(xué)、合理、有效的監(jiān)管環(huán)境。
　　第七章是結(jié)論。
　　本文的主要創(chuàng)新:
　　1.本文在理論方面的創(chuàng)新主要有兩點(diǎn):第一，通過引入首付款約束條件擴(kuò)展了Aoki(2004)的房地產(chǎn)市場的金融加速器模型，更加深入地分析了房地產(chǎn)價格和銀行信貸的互動機(jī)制，

13、剖析了房地產(chǎn)價格、借款者凈資產(chǎn)、首付款約束之間的互動機(jī)制。第二，引入資產(chǎn)價格泡沫理論，分析了房地產(chǎn)價格泡沫，首付款約束、銀行資產(chǎn)質(zhì)量和金融不穩(wěn)定之間的聯(lián)系，并進(jìn)一步構(gòu)建了小型開放經(jīng)濟(jì)國家的兩期模型研究了在開放經(jīng)濟(jì)條件下資本流動、匯率的沖擊及國際經(jīng)濟(jì)波動對房地產(chǎn)價格泡沫的催生、破滅以及金融不穩(wěn)定的影響作用。
　　2、在實(shí)證研究方面，首先，通過建立ARDL模型研究了中國的房地產(chǎn)和銀行信貸之間的關(guān)系，研究得出房地產(chǎn)價格和銀行信貸之間確實(shí)

14、存在一種雙向關(guān)系。其次，考慮到房地產(chǎn)市場分割性、不可移動性，以及我國區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和各省份之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的差異性，本文進(jìn)一步采用35個大中城市面板數(shù)據(jù)建立Panel data模型，并運(yùn)用廣義矩估計(jì)(sys-GMM)法考察二者關(guān)系的地區(qū)差別效應(yīng)和貸款控制或者金融控制效應(yīng)。進(jìn)行實(shí)證分析得出通貨膨脹率對房地產(chǎn)價格長期存在影響，但是短期沒有影響;GDP、貨幣供應(yīng)量和利率在長、短期對房地產(chǎn)價格都產(chǎn)生影響;銀行信貸短期對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，

15、但是從長期來看其影響關(guān)系并不顯著，但是房地產(chǎn)價格在長期和短期對銀行信貸都有顯著影響。最后本文實(shí)證研究房地產(chǎn)價格波動與信貸關(guān)系所引起的風(fēng)險(xiǎn)過程中，將家庭動態(tài)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價格及其預(yù)期變化、收入及其預(yù)期作用等幾個變量考慮進(jìn)來分析得出家庭負(fù)債、房地產(chǎn)預(yù)期價格、預(yù)期收入和銀行不良貸款之間是正向關(guān)系，而房地產(chǎn)價格、收入與銀行不良貸款之間是反向關(guān)系。
　　3、在政策研究方面，通過對美國、日本等國的房地產(chǎn)價格波動、銀行信貸擴(kuò)張、金融危機(jī)及采取