房地產(chǎn)市場有效性的理論與實證研究.pdf

1、自我國房地產(chǎn)貨幣化、市場化改革以來，以住宅建設(shè)為主體的房地產(chǎn)業(yè)在拉動經(jīng)濟增長和改善人民的居住水平方面發(fā)揮了重要作用。但與此同時，房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時也產(chǎn)生了一系列問題，尤其是房地產(chǎn)投資乃至投機行為引發(fā)的房價過高、上漲過快。房地產(chǎn)作為衣食住行的重要一極，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價的持續(xù)快速攀升，不僅加大了居民通過市場解決住房問題的困難，而且在資源總量既定的情形下，使社會資本過度流入房地產(chǎn)行業(yè)，放大了房地產(chǎn)商品

2、所具有的虛擬特質(zhì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場風險積聚，同時亦有損實體經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)投機之風盛行會嚴重干擾市場正常運行秩序，滋生出種種違法違規(guī)行為，破壞市場經(jīng)濟的誠信機制。值得引起關(guān)注的是，當前國際金融危機陰影尚未完全消退、人民幣升值壓力再起，在我國金融市場對外開放有限的情況下，房地產(chǎn)市場就成為境外資金一個非常重要的選擇。通過投機我國房地產(chǎn)，境外資金不僅能夠享受人民幣升值收益，而且還能夠獲得豐厚的房地產(chǎn)買賣差價收益。從2005年的“新

3、國八條”到2011年的“限購令”，中央相繼出臺了一系列政策，防范由房地產(chǎn)投資性需求尤其是投機性行為推動房價快速上漲以及房地產(chǎn)市場風險的進一步積聚?？梢姡龑?dǎo)市場理性投資，抑制投機套利行為已成為目前促進我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、國泰民安的大課題。
　　 長期以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)常被未經(jīng)證實地認為是高度無效的。然而，許多房地產(chǎn)市場模型卻以市場有效性為前提。國內(nèi)市場有效性研究主要集中于金融市場，相比之下，很少學者將研究目光直接投向房地

4、產(chǎn)市場有效性。目前，我國房地產(chǎn)投資品屬性的日益凸顯以及可分析數(shù)據(jù)的積累，使得對房地產(chǎn)市場有效性展開系統(tǒng)研究既具有現(xiàn)實必要性同時也具有可行性。本文將資本市場理論與房地產(chǎn)市場發(fā)展理論相結(jié)合，對房地產(chǎn)市場信息有效性展開系統(tǒng)的理論與實證研究，探討我國近年來房地產(chǎn)投資、投機性需求行為日漸趨熱的內(nèi)在根源，相應(yīng)的價格波動特征以及對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定可能產(chǎn)生的沖擊影響。
　　 在梳理、比較、評述房地產(chǎn)市場有效性國內(nèi)外相關(guān)研究文獻的基礎(chǔ)上，本文對房地市

5、場有效性展開系統(tǒng)的經(jīng)驗研究。首先在不同的累積水平上考察歷史價格信息對我國典型城市房地產(chǎn)市場以及全國房地產(chǎn)市場價格的影響。在此基礎(chǔ)之上，考察我國城市房地產(chǎn)市場跨區(qū)域的相互關(guān)聯(lián)影響，然后逐步縮小樣本選取范圍，采用空間計量經(jīng)濟學方法，對區(qū)域內(nèi)城市之間，比鄰城市之間的空間交叉滯后效應(yīng)進行檢驗，并比較區(qū)域房地產(chǎn)市場自身滯后價格效應(yīng)與空間擴散效應(yīng)對區(qū)域房地產(chǎn)市場價格變化的影響強弱，揭示我國房地產(chǎn)市場價格變化的時空特征。其次，基于資產(chǎn)價格的現(xiàn)值模型，

6、考察公開市場信息租售價格比對房地產(chǎn)市場超額預(yù)期收益的影響，對房地產(chǎn)市場半強有效性展開檢驗。進而，構(gòu)建囊括建筑成本、人均GDP、CPI等宏觀經(jīng)濟基本面指標的公開信息，進一步考察房地產(chǎn)市場價格對不同公開宏觀基本信息的反映程度、時變特征，以及通過誤差修正模型考察各區(qū)域房地產(chǎn)市場價格向長期均衡水平的調(diào)整速度，加深我們對房地產(chǎn)市場半強有效性的理解。
　　 較為系統(tǒng)的實證研究表明，我國房地產(chǎn)市場總體上既非弱式有效也非半強式有效，但全國房地產(chǎn)

7、市場并非區(qū)域市場的簡單相加，區(qū)域房地產(chǎn)市場有效性程度存在顯著差異，這種差異性主要體現(xiàn)為：區(qū)域城市房地產(chǎn)市場弱式有效和無效的差異，不同地區(qū)城市之間空間交叉滯后效應(yīng)的程度差異；部分城市房地產(chǎn)市場價格對公開經(jīng)濟基本面信息調(diào)整迅速，而部分城市房地產(chǎn)價格向經(jīng)濟基本面決定的長期均衡價格調(diào)整緩慢，較易積聚房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫。
　　 當前，中國房地產(chǎn)市場體系以及建立其上的各種規(guī)則和運行機制，都是在改革開放之后，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而逐步形成的

8、。我國房地產(chǎn)市場總體上的非有效性，一方面既有來自于房地產(chǎn)商品自身固有的原因，如房地產(chǎn)商品的天然異質(zhì)性導(dǎo)致的信息不對稱與對資產(chǎn)評估的困難；另一方面，也有來自于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷時較短，市場尚處于完善階段所呈現(xiàn)出與發(fā)達市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)市場不同的特點，如我國區(qū)域市場結(jié)構(gòu)壟斷性的不斷增強，市場價格對信息具有較強的“粘性”；人為的市場噪音以及過度投資與投機炒作：市場缺乏基于基本價值進行投資的成熟機構(gòu)投資者等等一系列作用于市場供給與市場需求方面

9、的因素。
　　 有鑒于此，在較為系統(tǒng)的實證分析之后，本文首先對房地產(chǎn)市場有效性與資源配置效率進行總體分析。進而，結(jié)合我國房地產(chǎn)微觀市場結(jié)構(gòu)，借鑒行為金融學相關(guān)理論，對供求行為主體的主要行為特征展開深入探討；結(jié)合當前我國房地產(chǎn)市場有效性總體狀況，研究境外資本流入對我國房地產(chǎn)市場的可能沖擊與潛在影響。相關(guān)研究內(nèi)容不僅有助于增進我們對市場供求結(jié)構(gòu)失衡，價格對信息反映過度或反映不足，投機炒作趨熱等市場現(xiàn)象的理解，同時對宏觀當局制定切實可

10、行的政策措施引導(dǎo)市場理性投資，防范由房地產(chǎn)投資性需求尤其是投機性行為推動房價快速上漲以及房地產(chǎn)市場風險的進一步積聚，通過住房市場解決更多收入階層的居住困難，維護我國金融穩(wěn)定與增進社會和諧具有較好的實踐參考作用。
　　 文章內(nèi)容主要包含三大部分：第一部分涵蓋第一章引言部分，包括選題背景、研究方法路徑、及創(chuàng)新之處等，以及第二章的文獻綜述；第二部分是第三、四、五和六章，第三章圍繞我國房地產(chǎn)市場弱式有效特征展開時間序列實證分析，第四章針