房地產(chǎn)市場有效性的理論與實證研究.pdf

1、自我國房地產(chǎn)貨幣化、市場化改革以來，以住宅建設為主體的房地產(chǎn)業(yè)在拉動經(jīng)濟增長和改善人民的居住水平方面發(fā)揮了重要作用。但與此同時，房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時也產(chǎn)生了一系列問題，尤其是房地產(chǎn)投資乃至投機行為引發(fā)的房價過高、上漲過快。房地產(chǎn)作為衣食住行的重要一極，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價的持續(xù)快速攀升，不僅加大了居民通過市場解決住房問題的困難，而且在資源總量既定的情形下，使社會資本過度流入房地產(chǎn)行業(yè)，放大了房地產(chǎn)商品

2、所具有的虛擬特質導致房地產(chǎn)市場風險積聚，同時亦有損實體經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)投機之風盛行會嚴重干擾市場正常運行秩序，滋生出種種違法違規(guī)行為，破壞市場經(jīng)濟的誠信機制。值得引起關注的是，當前國際金融危機陰影尚未完全消退、人民幣升值壓力再起，在我國金融市場對外開放有限的情況下，房地產(chǎn)市場就成為境外資金一個非常重要的選擇。通過投機我國房地產(chǎn)，境外資金不僅能夠享受人民幣升值收益，而且還能夠獲得豐厚的房地產(chǎn)買賣差價收益。從2005年的“新

3、國八條”到2011年的“限購令”，中央相繼出臺了一系列政策，防范由房地產(chǎn)投資性需求尤其是投機性行為推動房價快速上漲以及房地產(chǎn)市場風險的進一步積聚?？梢?，引導市場理性投資，抑制投機套利行為已成為目前促進我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、國泰民安的大課題。
　　 長期以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)常被未經(jīng)證實地認為是高度無效的。然而，許多房地產(chǎn)市場模型卻以市場有效性為前提。國內市場有效性研究主要集中于金融市場，相比之下，很少學者將研究目光直接投向房地

4、產(chǎn)市場有效性。目前，我國房地產(chǎn)投資品屬性的日益凸顯以及可分析數(shù)據(jù)的積累，使得對房地產(chǎn)市場有效性展開系統(tǒng)研究既具有現(xiàn)實必要性同時也具有可行性。本文將資本市場理論與房地產(chǎn)市場發(fā)展理論相結合，對房地產(chǎn)市場信息有效性展開系統(tǒng)的理論與實證研究，探討我國近年來房地產(chǎn)投資、投機性需求行為日漸趨熱的內在根源，相應的價格波動特征以及對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定可能產(chǎn)生的沖擊影響。
　　 在梳理、比較、評述房地產(chǎn)市場有效性國內外相關研究文獻的基礎上，本文對房地市

5、場有效性展開系統(tǒng)的經(jīng)驗研究。首先在不同的累積水平上考察歷史價格信息對我國典型城市房地產(chǎn)市場以及全國房地產(chǎn)市場價格的影響。在此基礎之上，考察我國城市房地產(chǎn)市場跨區(qū)域的相互關聯(lián)影響，然后逐步縮小樣本選取范圍，采用空間計量經(jīng)濟學方法，對區(qū)域內城市之間，比鄰城市之間的空間交叉滯后效應進行檢驗，并比較區(qū)域房地產(chǎn)市場自身滯后價格效應與空間擴散效應對區(qū)域房地產(chǎn)市場價格變化的影響強弱，揭示我國房地產(chǎn)市場價格變化的時空特征。其次，基于資產(chǎn)價格的現(xiàn)值模型，

6、考察公開市場信息租售價格比對房地產(chǎn)市場超額預期收益的影響，對房地產(chǎn)市場半強有效性展開檢驗。進而，構建囊括建筑成本、人均GDP、CPI等宏觀經(jīng)濟基本面指標的公開信息，進一步考察房地產(chǎn)市場價格對不同公開宏觀基本信息的反映程度、時變特征，以及通過誤差修正模型考察各區(qū)域房地產(chǎn)市場價格向長期均衡水平的調整速度，加深我們對房地產(chǎn)市場半強有效性的理解。
　　 較為系統(tǒng)的實證研究表明，我國房地產(chǎn)市場總體上既非弱式有效也非半強式有效，但全國房地產(chǎn)

7、市場并非區(qū)域市場的簡單相加，區(qū)域房地產(chǎn)市場有效性程度存在顯著差異，這種差異性主要體現(xiàn)為：區(qū)域城市房地產(chǎn)市場弱式有效和無效的差異，不同地區(qū)城市之間空間交叉滯后效應的程度差異；部分城市房地產(chǎn)市場價格對公開經(jīng)濟基本面信息調整迅速，而部分城市房地產(chǎn)價格向經(jīng)濟基本面決定的長期均衡價格調整緩慢，較易積聚房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫。
　　 當前，中國房地產(chǎn)市場體系以及建立其上的各種規(guī)則和運行機制，都是在改革開放之后，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而逐步形成的

8、。我國房地產(chǎn)市場總體上的非有效性，一方面既有來自于房地產(chǎn)商品自身固有的原因，如房地產(chǎn)商品的天然異質性導致的信息不對稱與對資產(chǎn)評估的困難；另一方面，也有來自于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷時較短，市場尚處于完善階段所呈現(xiàn)出與發(fā)達市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)市場不同的特點，如我國區(qū)域市場結構壟斷性的不斷增強，市場價格對信息具有較強的“粘性”；人為的市場噪音以及過度投資與投機炒作：市場缺乏基于基本價值進行投資的成熟機構投資者等等一系列作用于市場供給與市場需求方面

9、的因素。
　　 有鑒于此，在較為系統(tǒng)的實證分析之后，本文首先對房地產(chǎn)市場有效性與資源配置效率進行總體分析。進而，結合我國房地產(chǎn)微觀市場結構，借鑒行為金融學相關理論，對供求行為主體的主要行為特征展開深入探討；結合當前我國房地產(chǎn)市場有效性總體狀況，研究境外資本流入對我國房地產(chǎn)市場的可能沖擊與潛在影響。相關研究內容不僅有助于增進我們對市場供求結構失衡，價格對信息反映過度或反映不足，投機炒作趨熱等市場現(xiàn)象的理解，同時對宏觀當局制定切實可

10、行的政策措施引導市場理性投資，防范由房地產(chǎn)投資性需求尤其是投機性行為推動房價快速上漲以及房地產(chǎn)市場風險的進一步積聚，通過住房市場解決更多收入階層的居住困難，維護我國金融穩(wěn)定與增進社會和諧具有較好的實踐參考作用。
　　 文章內容主要包含三大部分：第一部分涵蓋第一章引言部分，包括選題背景、研究方法路徑、及創(chuàng)新之處等，以及第二章的文獻綜述；第二部分是第三、四、五和六章，第三章圍繞我國房地產(chǎn)市場弱式有效特征展開時間序列實證分析，第四章針