集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度體系研究.pdf

1、當(dāng)前我國(guó)正處于農(nóng)村工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建設(shè)用地的需求非常旺盛，目前建設(shè)用地的供給模式主要依靠對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征收，但是現(xiàn)行的征地制度存在重大弊端，建設(shè)用地供給模式需要重大變革。除了征地供地方式外，農(nóng)村地區(qū)還存在數(shù)量巨大的集體建設(shè)用地。現(xiàn)行的法律法規(guī)僅允許集體建設(shè)用地在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部使用，對(duì)于集體建設(shè)用地向集體經(jīng)濟(jì)組織外部轉(zhuǎn)移存在比較嚴(yán)格的限制。市場(chǎng)手段在配置集體建設(shè)用地資源時(shí)沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐

2、已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超前于理論研究和管理，迫切需要我們正視這種現(xiàn)實(shí)，推進(jìn)集體建設(shè)用地制度創(chuàng)新。
　　 本文的基本結(jié)構(gòu)和內(nèi)容如下：第一部分是研究對(duì)象和研究的理論基礎(chǔ)。本部分對(duì)本研究的研究對(duì)象和基本概念進(jìn)行界定。另外概括介紹了本研究的理論基礎(chǔ)，包括制度變遷理論、產(chǎn)權(quán)理論、地租地價(jià)理論、土地收益分配理論與政府管制理論。第二部分是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度變遷。本部分構(gòu)建了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的框架體系結(jié)構(gòu)。各地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理規(guī)范的實(shí)踐中，制度體系

3、不完整，本文中構(gòu)建出完整的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度框架，包括核心制度和配套制度。根據(jù)制度變遷理論，區(qū)分農(nóng)民、用地者、地方政府和中央政府等不同制度變遷主體，運(yùn)用成本與收益的分析方法，探討集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度變遷的路徑。第三部分是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的建立和完善。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)。推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，首先要明確集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新對(duì)于完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的意義在于：可以賦予農(nóng)村土地所有權(quán)完整

4、的權(quán)能，特別是被征地制度剝奪的農(nóng)民的土地發(fā)展權(quán)；培育實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的所有權(quán)主體和產(chǎn)權(quán)代表；構(gòu)建物權(quán)性質(zhì)的集體建設(shè)用地使用權(quán)；集體土地產(chǎn)權(quán)制度變遷過(guò)程中存在路徑依賴，原有的制度保持相當(dāng)?shù)牧?xí)慣和慣性，推進(jìn)集體土地產(chǎn)權(quán)制度變革，集體建設(shè)用地是一個(gè)突破口，進(jìn)入流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的集體建設(shè)用地，可以作為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革的試驗(yàn)田，率先嘗試產(chǎn)權(quán)制度改革。第四部分是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)交易制度。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，是城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地大市場(chǎng)的一個(gè)不可或缺的組成

5、部分。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)交易市場(chǎng)，共同構(gòu)成了平行的建設(shè)用地供給市場(chǎng)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)交易制度的創(chuàng)新，將推進(jìn)現(xiàn)有供地制度，特別是征地制度的改革和完善。本部分對(duì)流轉(zhuǎn)交易主體、流轉(zhuǎn)交易客體、流轉(zhuǎn)交易形式與價(jià)格、交易管理等問(wèn)題進(jìn)行闡述。第五部分是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格與土地收益分配制度。本部分建立了一個(gè)聯(lián)結(jié)農(nóng)地地價(jià)與市地地價(jià)的動(dòng)力學(xué)模型。農(nóng)地農(nóng)用價(jià)格包括三個(gè)層次：源于農(nóng)地農(nóng)用的直接效益的實(shí)際收益價(jià)格；源于農(nóng)地農(nóng)用

6、的直接收益加間接收益的收益價(jià)格；包含農(nóng)地外部性效應(yīng)的農(nóng)地價(jià)格。建設(shè)用地價(jià)格包括征農(nóng)地征收補(bǔ)償價(jià)格；土地出讓價(jià)格；土地開(kāi)發(fā)后的收益價(jià)格。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格應(yīng)該介于包含農(nóng)地外部性效應(yīng)的農(nóng)地價(jià)格和土地開(kāi)發(fā)后的收益價(jià)格之間。厘清農(nóng)地與建設(shè)用地的價(jià)格關(guān)系，才能形成合理的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格，并建立合理的土地增值收益分配關(guān)系。農(nóng)地轉(zhuǎn)用中的各參與主體應(yīng)該基于對(duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)用增值收益的貢獻(xiàn)參與土地增值收益分配。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有部分為基于農(nóng)地真實(shí)收益的征

7、地補(bǔ)償，以及部分農(nóng)地增值溢價(jià)；土地開(kāi)發(fā)商應(yīng)該分享的部分是正常產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)，房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)主應(yīng)該分享的部分是正常產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)和區(qū)位地租形成的地價(jià)部分；政府部門(mén)分享的部分是行政規(guī)費(fèi)和稅收。第六部分是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政府管制制度。本部分闡述了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中市場(chǎng)失靈的主要表現(xiàn)，原因分析及解決對(duì)策。為了避免出現(xiàn)市場(chǎng)失靈，需要政府部門(mén)介入對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的管制，政府需要在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中的職能進(jìn)行定位，確保不會(huì)出現(xiàn)政府越權(quán)和缺位。政府在管