我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的稅收瓶頸突破

1、全國(guó)中文核心期刊財(cái)會(huì)月刊口我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的稅收瓶頸突破顧纘琪(上海市浦東新區(qū)稅務(wù)局上海200122)【摘要】本文通過分析我國(guó)REITs設(shè)立、存續(xù)和終止環(huán)節(jié)所涉及的稅收政策，指出了業(yè)內(nèi)對(duì)于政策存在的誤解和政策本身存在的不足，并在此基礎(chǔ)上借鑒美國(guó)REITs稅收立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出了“明確在R_EITs設(shè)立及終止時(shí)信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收政策”和“避免對(duì)信托收益重復(fù)征稅”兩項(xiàng)政策建議?！娟P(guān)鍵詞】REITs稅收政策信托收益委托人受托人20

2、14年5月21日，我國(guó)首只房地產(chǎn)信托投資基金(簡(jiǎn)稱REITs)——“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所掛牌交易。業(yè)內(nèi)人士對(duì)REITs的發(fā)展前景卻不看好，普遍認(rèn)為制約REITs發(fā)展的種種政策障礙并未實(shí)質(zhì)性解除，其中尤以稅收政策的制約最為突出。一、REITs在我國(guó)發(fā)展受阻REITs是以發(fā)行收益憑證的方式募集投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)對(duì)收益型的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。R_EITs有不

3、同的分類標(biāo)準(zhǔn)，其中與稅收待遇相關(guān)的分類方法是按其組織形式分為公司型和契約型。公司型R_EITs依據(jù)公司法設(shè)立股份有限公司，通過發(fā)行股份籌集資金，從事房地產(chǎn)投資，收益以股利的形式發(fā)放給投資人。契約型REITs指委托人和受托人締結(jié)信托契約，以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的，將收益權(quán)分割，投資者取得代表收益權(quán)的收益憑證。REITs在我國(guó)的理論研究最早可以追溯到10年前，在實(shí)踐層面的發(fā)端則是國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(國(guó)辦發(fā)[

4、2008]131號(hào))，其中提出：“支持資信條件比較好的企業(yè)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。”2009年，中國(guó)人民銀行牽頭的十一部委REITs協(xié)調(diào)小組首次研討會(huì)在上海浦東新區(qū)成功召開。2011年在上海市浦東新區(qū)四屆人大四次會(huì)議上，時(shí)任區(qū)長(zhǎng)姜棵在政府工作報(bào)告中提到REITs試點(diǎn)方案已提交國(guó)務(wù)院進(jìn)人審批程序。但此后關(guān)于PElTs的報(bào)道便鮮見于媒體，直到2014年“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所掛牌交易，R_

5、EITs又成了各界關(guān)注的焦點(diǎn)。二、我國(guó)REITs發(fā)展的稅收瓶頸R_EITs的本質(zhì)是一種信托。我國(guó)自2001年頒布《信托法》以來(lái)，信托活動(dòng)日益頻繁、信托產(chǎn)品層出不窮，與此形成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)信托業(yè)稅收政策的研究和制定一直處于滯后狀態(tài)，并沒有出臺(tái)針對(duì)信托業(yè)的專門稅收法規(guī)。REITs目前在我國(guó)的稅收待遇存在明顯的不合理性，嚴(yán)重阻礙了其發(fā)展。R正ITs一般包含信托設(shè)立、信托存續(xù)和信托終止三個(gè)環(huán)節(jié)。在信托設(shè)立環(huán)節(jié)，委托人將相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人；

6、在信托存續(xù)期間，受托人根據(jù)信托合同的規(guī)定對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理，期間可能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)投資、出售、出租等經(jīng)濟(jì)行為，同時(shí)，REITs將其運(yùn)營(yíng)收益分配給投資者(持有收益憑證者，即受益人)；在信托終止環(huán)節(jié)，受托人根據(jù)約定將剩余的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受益人或委托人。目前學(xué)界和業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為REITs的稅收瓶頸有兩個(gè)，一個(gè)是在信托設(shè)立和終止環(huán)節(jié)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的征稅問題，另一個(gè)是信托存續(xù)階段的重復(fù)征稅問題。具體而言，REITs設(shè)立時(shí)，委托人按照信托協(xié)議將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受

7、托人，受托人需繳納契稅、印花稅，委托人除繳納契稅、印花稅以外還要按照不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值就不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納營(yíng)業(yè)稅。存續(xù)階段，受托人以信托目的管理信托財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的信托凈收益，需繳納企業(yè)所得稅，對(duì)獲得的報(bào)酬應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，涉及的房產(chǎn)交易還需繳納房產(chǎn)稅。此時(shí)，投資者(受益人)對(duì)分配所得信托收益還需繳納所得稅。在終止階段，委托人收回信托財(cái)產(chǎn)或受益人接受信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，委托人或受益人還需繳納契稅、印花稅，受托人還需繳納相應(yīng)營(yíng)業(yè)稅。學(xué)者和

8、業(yè)界認(rèn)為，一方面委托人和受托人之間的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，并不是真正的轉(zhuǎn)讓行為，只是為了設(shè)立信托，受托人并不享有實(shí)質(zhì)上的所有權(quán)，因此對(duì)該行為征稅是不合理的；另一方面，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益在REITs層面(無(wú)論是針對(duì)REITs本身還是針對(duì)受托人)和受益人201410下57口口財(cái)會(huì)月刊全國(guó)優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期干q層面均征收所得稅，構(gòu)成了對(duì)同一筆收益的重復(fù)征稅。由于這兩個(gè)問題的存在，使投資REITs負(fù)擔(dān)的稅負(fù)高于直接投資于房地產(chǎn)，嚴(yán)重影響了REITs的發(fā)展。三

9、、美國(guó)REITs稅收立法經(jīng)驗(yàn)與啟示1經(jīng)驗(yàn)。tLEITs始于1960年的美國(guó)，其后得到了蓬勃發(fā)展，美國(guó)的tLEITs稅制也是其他國(guó)家的范本。美國(guó)稅法對(duì)于1LEITs的規(guī)定可以用“限制嚴(yán)格和政策優(yōu)惠”來(lái)概括。首先，要成為稅法所承認(rèn)的REITs(即符合享受優(yōu)惠政策的資格)，必須同時(shí)符合以下條件：①對(duì)于1LEITs的組織形態(tài)，法律規(guī)定必須為公司、信托或如同法人一樣可以征稅的實(shí)體，既可進(jìn)行內(nèi)部管理又可采用外部管理模式。②對(duì)于REITs股票和所有權(quán)

10、，法律規(guī)定REITs必須可以完全轉(zhuǎn)讓交易，證券持有人必須維持在100人以上，公司、合伙、信托、退休基金與其他中介機(jī)構(gòu)都視同為一人，最大的5個(gè)主要的投資者不得擁有超過其發(fā)行的50％以上的股票份額。③對(duì)資產(chǎn)組合與來(lái)源所得有如下限制：總資產(chǎn)的75％必須投資于房地產(chǎn)、抵押貸款或其他REITs證券等；投資于任何一種證券的價(jià)值不得超過總資產(chǎn)的10％；75％的收益需源自于房地產(chǎn)租金或貸款利息等與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)投資收益；20％的總收入可來(lái)自股利、利息

11、、股票、債券出售的利得；由應(yīng)納稅REITs子公司股票所構(gòu)成的資產(chǎn)不得超過20％。④對(duì)信托收益分配，法律規(guī)定REITs的征稅所得除資本利得與確定的非現(xiàn)金征稅收益外，至少90％必須以股利的形式派發(fā)給投資者。在滿足以上條件后，REITs就可以享受較為優(yōu)惠的稅收政策。具體而言：REITs分配給投資者的收入部分免交公司所得稅，僅對(duì)未分配的應(yīng)稅收入征收公司所得稅和4％的營(yíng)業(yè)稅。如果發(fā)生違反稅法規(guī)定的情況，REITs從事稅法禁止性交易的收入將被征收1

12、00％的懲罰性稅收；并且，收益來(lái)源和分配比例未達(dá)到上文中的75％或90％標(biāo)準(zhǔn)的，將被征收100％的懲罰性稅收。2啟示。在對(duì)于信托進(jìn)行稅收立法時(shí)，應(yīng)該貫徹“導(dǎo)管原則”。根據(jù)導(dǎo)管原則，信托只是收入傳遞的工具。信托中受托人經(jīng)營(yíng)和管理信托只是作為媒介傳遞信托收益，股息、利息、分紅等一切信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)所得均應(yīng)被視為受益人的所得。依據(jù)這一原則，在實(shí)踐中一般規(guī)定信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)所得由最終受益人承擔(dān)納稅義務(wù)，受托人不對(duì)信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所得納稅，只對(duì)其從事信托

13、業(yè)務(wù)的報(bào)酬收入承擔(dān)納稅義務(wù)。貫徹“導(dǎo)管原則”也是對(duì)“稅收中性”原則的具體體現(xiàn)，即受益人投資REITs所承擔(dān)的稅負(fù)，不應(yīng)超過其親自從事房地產(chǎn)投資所承擔(dān)的稅負(fù)，否則納稅人就會(huì)選擇直接從事房地產(chǎn)投資，而不會(huì)選擇購(gòu)買R_EITs，即稅收政策影響了納稅人的選擇，沒有保持“中性”，那么1LEITs的發(fā)展就會(huì)遭受阻礙?？?8201410T四、我國(guó)REITs稅收立法的政策建議1明確在1LEITs設(shè)立及終止時(shí)信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收政策。目前，國(guó)內(nèi)業(yè)界普遍認(rèn)為

14、在REITs設(shè)立和終止時(shí)，委托人和受托人、受托人和受益人之間的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為將被視同銷售而征稅，其依據(jù)是這些財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移是一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。海洋法系認(rèn)為信托存在“雙重所有權(quán)”，即受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，受益人對(duì)其享有利益所有權(quán)。由于明確了受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，因此委托人將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人的行為是一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而我國(guó)的《物權(quán)法》則堅(jiān)持“一物一權(quán)”原則，即一個(gè)信托只存在一個(gè)所有權(quán)。此外，根據(jù)我國(guó)《信托法》規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)是

15、相對(duì)獨(dú)立于委托人和受托人的固有財(cái)產(chǎn)，但并未明確信托的設(shè)立和終止將導(dǎo)致所有權(quán)的變更。因此，在信托設(shè)立環(huán)節(jié)，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，本身就不存在視同銷售征稅的問題。而在信托終止環(huán)節(jié)，如果信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至委托人，那么也不構(gòu)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移，依然不涉及征稅問題；如果信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至受益人，那么在辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生后，該項(xiàng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移才告成立，應(yīng)由其原所有人(委托人)和現(xiàn)所有人(受益人)分別承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方和受讓方相應(yīng)的納稅義務(wù)。對(duì)此，筆

16、者建議有關(guān)部門及時(shí)出臺(tái)政策予以明確，糾正目前業(yè)界認(rèn)為信托存在“雙重所有權(quán)”的誤區(qū)。2避免對(duì)信托收益的重復(fù)征稅問題。REITs除了具有信托的屬性外，同時(shí)也是資產(chǎn)證券化的一種形式。關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2006]5號(hào))規(guī)定：“對(duì)信托項(xiàng)目收益在取得當(dāng)年向資產(chǎn)支持證券的機(jī)構(gòu)投資者(以下簡(jiǎn)稱“機(jī)構(gòu)投資者”)分配的部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅；在取得當(dāng)年未向機(jī)構(gòu)投資者分配的部分，在信托環(huán)節(jié)由受托機(jī)構(gòu)按企業(yè)所得稅的政

17、策規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅；對(duì)在信托環(huán)節(jié)已經(jīng)完稅的信托項(xiàng)目收益，再分配給機(jī)構(gòu)投資者時(shí)，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者按現(xiàn)行有關(guān)取得稅后收益的企業(yè)所得稅政策規(guī)定處理。”“在對(duì)信托項(xiàng)目收益暫不征收企業(yè)所得稅期間，機(jī)構(gòu)投資者從信托項(xiàng)目分配獲得的收益，應(yīng)當(dāng)在機(jī)構(gòu)投資者環(huán)節(jié)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則確認(rèn)應(yīng)稅收入，按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。機(jī)構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券獲得的差價(jià)收入，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，買賣信貸資產(chǎn)支持證券所發(fā)