亦莊區(qū)域產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅、寫字樓市場研究

1、亦莊***地塊前期顧問報告（上篇）,,,亞豪機構(gòu)2010年1月,,,匯報思路,區(qū)域發(fā)展分析,新城發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域政策,新城發(fā)展—城市格局,,打破“攤大餅”的傳統(tǒng)格局形成多中心的城市空間新格局亦莊為重點發(fā)展的新城之一,北京城市規(guī)劃—“兩軸—兩帶—多中心 ”,亦莊新城位于城市發(fā)展的主導方向上，是京津城鎮(zhèn)走廊上的重要節(jié)點。京津兩地城市發(fā)展促使亦莊發(fā)展提速。,大北京區(qū)域發(fā)展—“雙核多中心都市圈戰(zhàn)略”,亦莊位于城市圈最具發(fā)展?jié)摿Φ牡?/p>

2、區(qū)，構(gòu)成新城特有的區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢 。為亦莊的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級提供巨大契機。,亦莊正在由“衛(wèi)星城”向“新城”過渡，亦莊未來的建設(shè)方向?qū)⑹恰皣H高端產(chǎn)業(yè)新城”,新城發(fā)展—亦莊發(fā)展,,1994年國務院批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),2002年北京市批準通過亦莊衛(wèi)星城總體規(guī)劃,2005年批準通過的《北京城市總體規(guī)劃》中亦莊為重點發(fā)展的新城,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動了區(qū)域發(fā)展,缺乏平衡發(fā)展導致“臥城”的尷尬,產(chǎn)業(yè)、市政、交通、住宅、生態(tài)環(huán)境綜合發(fā)展,,,

3、啟動階段,發(fā)展過程,近期規(guī)劃,經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),,衛(wèi)星城,,新城,,國際化高端產(chǎn)業(yè)新城,產(chǎn)業(yè)的升級帶動新城的再次升級，成為國際高端產(chǎn)業(yè)新城,形成“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。,,遠景規(guī)劃,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展是新城發(fā)展的原動力，是亦莊由新城向國際化高端產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變的重要途徑。,國際高端產(chǎn)業(yè)新城：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心—提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的層次和國際競爭力，成為京津城際發(fā)展走廊上的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)基地。高端產(chǎn)業(yè)服務基地--積極發(fā)

4、展自主創(chuàng)新、研發(fā)、商務、物流等生產(chǎn)性服務業(yè)，構(gòu)建以區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群為依托的高端產(chǎn)業(yè)服務基地。國際宜業(yè)宜居新城—以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)集聚為動力推動綜合產(chǎn)業(yè)新城可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)具有國際水平的適宜就業(yè)和適宜生活居住的現(xiàn)代化新城。,新城的定位決定了亦莊將是由高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導的新城發(fā)展模式。新城發(fā)展隨產(chǎn)業(yè)帶動向國際化新城發(fā)展，形成“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。新城的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密不可分。,新城發(fā)展—國際高端產(chǎn)業(yè)新城定位,新城發(fā)展—

5、基礎(chǔ)設(shè)施,道路交通城際道路：處于京津交匯的節(jié)點亦莊道路：客貨分流、拓寬改造公共交通：公交線路13條軌道交通：輕軌亦莊線連接亦莊新城與市中心區(qū)園區(qū)環(huán)境、綠化2500畝國際企業(yè)文化園醫(yī)療設(shè)施亦莊醫(yī)院、北京同仁醫(yī)院南院、雅強口腔、北京寶天中醫(yī)診所、北京正安門診等教育設(shè)施21世紀小學、開發(fā)區(qū)實驗學校、亦莊中學、國際藝術(shù)學校、國際管理專修學院等體育設(shè)施開發(fā)區(qū)體育中心,新城發(fā)展帶動基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，同時城市功能的完備又促進產(chǎn)

6、業(yè)升級。,亦莊承擔北京未來經(jīng)濟發(fā)展的重要地位，其發(fā)展方向由勞動密集型產(chǎn)業(yè)向高新科技產(chǎn)業(yè)及高端服務產(chǎn)業(yè)過渡，將成為北京經(jīng)濟增長的第三極。經(jīng)濟的快速增長，致使區(qū)域競爭力不斷增強，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行良性循環(huán)。,2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）預計達到650億元，對北京市的貢獻率約為8.5％；2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）預計達到3000億元，對北京市的貢獻率約為15％。走科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢得到發(fā)揮的新型工業(yè)化

7、道路，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟。,依托中關(guān)村科技園區(qū)，實現(xiàn)從資源依賴型、對國外技術(shù)的依賴型向自主創(chuàng)新型轉(zhuǎn)變的決策和部署，提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的層次和國際競爭力，積極發(fā)展商務、物流等生產(chǎn)性服務業(yè)。,新城發(fā)展—經(jīng)濟,人口規(guī)模2020年，亦莊新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在70萬人左右，年均增長率控制在12%以內(nèi)。其中常住人口33萬人左右，居住半年以上暫住人口37萬人左右。階段目標到2010年達到30萬人，2015達到47萬人。以就業(yè)為主的人口遷移

8、模式成為新城人口集聚的主導方式。新城人口遷移的來源包括三個部分：承接中心城人口疏解、吸納外來人口、本地城鎮(zhèn)化人口。 年齡結(jié)構(gòu)至2020年，新城人口年齡結(jié)構(gòu)逐漸趨于正常，形成以25－45歲年齡段人口為主的結(jié)構(gòu)，同時兒童、老年人比重逐步增加。,新城發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動從業(yè)人口、常駐人口雙向增多，需求多元化。,新城發(fā)展—人口,新城發(fā)展—交通,亦莊交通便利，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，與外省市、市區(qū)及周邊區(qū)域的交通便捷。交通不斷完善，促進新城發(fā)展，加

9、快產(chǎn)業(yè)升級。,對外交通便利，同外部各主要交通運輸節(jié)點均有良好距離優(yōu)勢。,區(qū)域內(nèi)，道路網(wǎng)絡發(fā)達，交通便捷。,多條道路直通市區(qū)，區(qū)域交通便利優(yōu)勢突出。,由京津城際鐵路、地鐵M12線、市郊鐵路S6線、亦莊線、L5線組成的快速軌道交通網(wǎng)骨架，貫穿新城南北及東西，有機連接新城各組團，并連接北京中心區(qū)、通州、順義、密云、大興等新城。輕軌亦莊線于2010年通車。必將帶動亦莊新城的快速發(fā)展。,,亦莊線,,L5,,M12,,S6,,項目地塊緊鄰地鐵站點

10、，極大的提升了地塊的價值，交通的便利性將為項目提供更廣泛的客群基礎(chǔ)。,新城發(fā)展—軌道交通,構(gòu)建“兩帶――七片――多中心”的“組團網(wǎng)絡式”城市空間結(jié)構(gòu)。（1）兩帶：指沿京津塘高速公路向東南方向協(xié)調(diào)發(fā)展的生活帶、生產(chǎn)帶。（2）七片：核心區(qū)、河西區(qū)、路東區(qū)、亦莊樞紐站前綜合區(qū)、馬駒橋居住組團、物流基地、六環(huán)路路南區(qū)。（3）多中心：包括面向區(qū)域的亦莊樞紐站前綜合服務中心，榮華路高端產(chǎn)業(yè)服務中心，涼水河濱水科技中心及六環(huán)路南區(qū)公共中

11、心。 項目位于新城規(guī)劃中兩帶之上，七片中的核心區(qū)，榮華路高端產(chǎn)業(yè)服務中心之內(nèi)。,新城多空間格局，以榮華商務軸為發(fā)展主線，全面引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展。***地塊位于亦莊商務區(qū)的核心位置，占據(jù)區(qū)域發(fā)展的咽喉之地，地域價值凸顯。,,新城發(fā)展—發(fā)展格局—空間規(guī)劃,榮華商務軸位于亦莊中心地段，全長4.5公里，路寬64米。在亦莊新城規(guī)劃中已被定義為亦莊核心商務區(qū)。,根據(jù)亦莊新城規(guī)劃，榮華路將成為亦莊核心商務區(qū)，其兩側(cè)是新城的行政和商業(yè)商

12、務中心，新城生產(chǎn)性和生活性服務設(shè)施的主要集聚地。該地區(qū)匯聚了新城重要的商業(yè)、金融、辦公、文化等公共服務設(shè)施。,榮華路是亦莊核心商務區(qū)的中心商務軸，是新城主要商務活動的集聚地。,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務軸,根據(jù)政府對亦莊的規(guī)劃和對榮華商務軸的定位我們對這條街得到了兩種解讀,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務軸,產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位,城市功能體現(xiàn),VS,生產(chǎn)性和生活性服務業(yè)的主要聚集地,亦莊新城城市功能區(qū)的體現(xiàn),榮華路商務軸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位,生產(chǎn)性服務業(yè)是亦

13、莊持續(xù)發(fā)展之本。開發(fā)區(qū)積極順應環(huán)境要求，以社會經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)型為契機，在夯實現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)價值鏈中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，研發(fā)生產(chǎn)服務，在調(diào)整區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)升級的同時，促進產(chǎn)業(yè)高端化。,商務軸作為亦莊新城的核心商務區(qū)，同時也是生產(chǎn)性和生活性服務業(yè)的聚集地，區(qū)域承載著大量商務活動，是服務性企業(yè)主要經(jīng)營和辦公場所。,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務軸,整個榮華商務軸根據(jù)功能定位，規(guī)劃由北向南分為七個功能片區(qū)，如圖所示。,新城發(fā)展—發(fā)展格

14、局—商務軸,北部節(jié)點——門戶型節(jié)點，重要標志區(qū)結(jié)合東部現(xiàn)有汽車專賣展示、數(shù)據(jù)通信、規(guī)劃輕軌站點，實施以研發(fā)設(shè)計、商務辦公、集中商業(yè)、酒店娛樂及文化創(chuàng)意展示等復合功能的綜合性區(qū)域。,中部節(jié)點——核心功能型節(jié)點，城市標志性地區(qū)作為整個開發(fā)區(qū)的核心標志地區(qū)，規(guī)劃為集聚行政辦公、金融貿(mào)易、商務交流、綜合商業(yè)等多功能一體的復合型標志性區(qū)域，并設(shè)立區(qū)域性地標建筑。,南部節(jié)點——環(huán)境生態(tài)型節(jié)點，企業(yè)總部辦公區(qū)結(jié)合現(xiàn)狀的企業(yè)辦公設(shè)施和周邊高新技術(shù)

15、企業(yè)，實現(xiàn)企業(yè)總部辦公和企業(yè)服務功能為中心的復合型土地利用。,,,,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務軸,按片區(qū)的位置和所承載的功能，將七個片區(qū)分為了北中南三大節(jié)點。,,,文化創(chuàng)意區(qū)——整合現(xiàn)有資源，形成以研發(fā)設(shè)計創(chuàng)意、文化傳媒創(chuàng)意、咨詢策劃創(chuàng)意、時尚消費創(chuàng)意為主的四個主要發(fā)展方向，培養(yǎng)自主創(chuàng)新的區(qū)域環(huán)境。企業(yè)服務區(qū)——集合海關(guān)、稅務、檢疫、電信、銀行等眾多行政服務機構(gòu)和公共服務機構(gòu)，建成酒店、寫字樓、公寓等配套服務性設(shè)施，形成包括金融、法律

16、、管理、創(chuàng)新、專利申辦、通訊、廣告多方面的綜合產(chǎn)業(yè)配套服務區(qū)域。,北部節(jié)點,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務軸,北部節(jié)點結(jié)構(gòu)以滿足區(qū)域需求配套為主，適合多種類型物業(yè)的的開發(fā)。主要滿足未來區(qū)域的商務辦公、酒店、商業(yè)、配套居住、展示等功能。,文化創(chuàng)意區(qū),企業(yè)服務區(qū),住宅區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),,輕軌亦莊線,,五環(huán)路,中央公園區(qū)——通過完善綠地功能，合理配置文化活動設(shè)施，為開發(fā)區(qū)提供集景觀、健身、休閑、娛樂為一體的活動場所，同時作為城市防災綠地，作為區(qū)域避難場

17、所。綜合商務區(qū)——規(guī)劃引導行政管理中心、文化中心、產(chǎn)業(yè)信息中心、產(chǎn)經(jīng)金融貿(mào)易中心、商務辦公、商務酒店及公寓，為吸引國際一流的金融、保險、證券、投資、貿(mào)易、傳媒及相關(guān)機構(gòu)入駐提供物質(zhì)空科技研發(fā)區(qū)——繼續(xù)完善北工大軟件園的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的城市空間環(huán)境，提高區(qū)域科技創(chuàng)新能力。,,,,中部節(jié)點,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務軸,中部節(jié)點主要為行政辦公、金融貿(mào)易、商務交流、綜合商業(yè)、科技研發(fā)等，為亦莊核心。是多功能的復合型標志性區(qū)域

18、，并設(shè)立區(qū)域性地標建筑 ，突出亦莊中心區(qū)的城市價值。,中央公園區(qū),綜合商務區(qū),科技研發(fā)區(qū),,開發(fā)區(qū)管委會,,本案,住宅區(qū),,,南部節(jié)點業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和實現(xiàn)企業(yè)總部辦公為主，集合了與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的商務辦公和商務配套等業(yè)態(tài)。,總部辦公區(qū)——在現(xiàn)狀國際企業(yè)大道、敦豪（DHL）總部、中鐵十九局總部集聚的基礎(chǔ)上，結(jié)合輕軌榮昌街站建設(shè)中睿葡京商務酒店、新城大廈寫字樓等設(shè)施，規(guī)劃引導國內(nèi)外知名企業(yè)總部入駐。健康休閑區(qū)——完善同仁醫(yī)院周

19、邊地區(qū)的綜合配套功能，改造涼水河景觀，規(guī)劃引導醫(yī)療康復、健康休閑功能，提高區(qū)域綜合服務水平。,南部節(jié)點,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務軸,總部辦公區(qū),健康休閑區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),榮華商務軸將成為亦莊新城的中央商務區(qū)，匯聚了新城重要的商業(yè)、金融、辦公、文化等公共服務設(shè)施。商務軸是新城的行政和商務中心，新城生產(chǎn)性和生活性服務設(shè)施的主要集聚地，展現(xiàn)綜合產(chǎn)業(yè)新城的特色。以商務軸為核心的區(qū)域開發(fā)建設(shè)，與未來開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級關(guān)系密切。榮華商務

20、軸是亦莊重點打造的新城商務中心，是新城行政和高端商務的聚集地，是新城多種業(yè)態(tài)的匯集點。,***地塊位于榮華路綜合商務區(qū)，規(guī)劃要求該區(qū)域發(fā)展多種業(yè)態(tài)以滿足未來區(qū)域發(fā)展需求，同時這也就決定了項目開發(fā)方向必須向綜合性物業(yè)類型發(fā)展。,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務軸,新城發(fā)展—小結(jié),,,,,,,城市格局,,,,,,,亦莊發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施,區(qū)域經(jīng)濟,區(qū)域人口,區(qū)域交通,,,發(fā)展格局,城市擴張、為亦莊的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級提供巨大契機。,未來以國際化新城為發(fā)

21、展目標，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善新城功能。,新城發(fā)展帶動基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，同時城市功能的完備又促進產(chǎn)業(yè)升級。,基于北京的多元化發(fā)展，亦莊新城獲得了巨大發(fā)展機遇。新城發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展互為作用，新城發(fā)展為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造廣闊空間。產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進城市功能升級、基礎(chǔ)設(shè)施完善、區(qū)域人口增加為新城發(fā)展提供了堅實基礎(chǔ)。并最終形成了“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。地產(chǎn)需求呈多元化表現(xiàn)。,承擔北京經(jīng)濟重要發(fā)展角色，吸引力不斷增強，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行良性循環(huán)。,新城發(fā)展和產(chǎn)

22、業(yè)發(fā)展帶動從業(yè)人口、常駐人口雙向增多，需求多元化。,區(qū)域交通不斷完善，促進新城發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)升級。,新城多空間格局，以榮華商務軸為發(fā)展主線，全面引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展。,,,商務軸線,商務軸發(fā)展必須符合區(qū)域未來發(fā)展需求，向多業(yè)態(tài)、多元化方向發(fā)展。,區(qū)域發(fā)展分析,新城發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域政策,,,產(chǎn)業(yè)主體特性：勞動密集型和資本密集型的外資為主。產(chǎn)業(yè)組織的特性：工業(yè)企業(yè)的地理聚集，尚未形式主導產(chǎn)業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：企業(yè)質(zhì)量逐步上升，出現(xiàn)

23、龍頭企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：相同或相關(guān)企業(yè)地理集中，開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：精品項目入?yún)^(qū)加速，出現(xiàn)旗艦企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：由旗艦企業(yè)引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并涌現(xiàn)出大量上下游及服務性企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟明顯。,1992-1998初始階段,1999-2004發(fā)展階段,2005年—至今成型階段,,產(chǎn)業(yè)主體特性：高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，帶動產(chǎn)業(yè)升級。產(chǎn)業(yè)組織的特性：在主導產(chǎn)業(yè)的帶動下形成大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟，并孕育出行業(yè)的

24、高端產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)的升級。,未來產(chǎn)業(yè)高端化階段,,,,低價配套居住類產(chǎn)品初級生活配套,居住類產(chǎn)品升級，對配套居住品質(zhì)和環(huán)境的需求增加。滿足相關(guān)商務往來需求,配套居住類需求不斷加大，對區(qū)域生活配套及商務往來需求不斷提升。,形成完整的、密集的多元化需求，包括高端商務、高端配套商業(yè)及高端配套居住的需求凸顯,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,需求變化,目前亦莊產(chǎn)業(yè)處于“成型階段”，正逐步向高端產(chǎn)業(yè)階段發(fā)展。產(chǎn)業(yè)特性由現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟向大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟過渡，產(chǎn)業(yè)向高端化

25、發(fā)展。,,,,,人口變化,普通勞動者工業(yè)企業(yè)員工普通技術(shù)員,上下游中小型企業(yè)管理者企業(yè)相關(guān)技術(shù)人員,主導產(chǎn)業(yè)高層管理者高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)高管,高端管理人員總部經(jīng)濟及高端產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導高科技人才企業(yè)精英,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和對應需求變化,,城市發(fā)展,經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動了區(qū)域發(fā)展,衛(wèi)星城：缺乏平衡發(fā)展導致“臥城”的尷尬。,新城：產(chǎn)業(yè)、市政、交通、住宅、生態(tài)環(huán)境綜合發(fā)展。,國際高端產(chǎn)業(yè)新城：形成

26、“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的城市發(fā)展新格局。,生產(chǎn)制造業(yè)起步：辦公區(qū)域簡單商務需求簡單,生產(chǎn)制造升級：辦公需求加大（低檔）商務需求加大（低檔）服務業(yè)起步（種類單一低檔）,產(chǎn)業(yè)成型：辦公商務需求持續(xù)加大（中檔）服務業(yè)發(fā)展（種類多元化、中檔）,產(chǎn)業(yè)高端化：辦公商務需求放量增加（需求多元化、高檔化）服務業(yè)升級（種類豐富質(zhì)量升級）,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—現(xiàn)狀,截至2008年5月底，入?yún)^(qū)企業(yè)達2700家，投資總額180億美元。80多家著名跨國

27、公司落戶開發(fā)區(qū)66家世界500強企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資了83個項目已初步形成電子信息通信、生物技術(shù)與新醫(yī)藥、汽車、裝備制造業(yè)等主導產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群化優(yōu)勢日益凸顯,電子信息,汽車制造,裝備制造,生物醫(yī)藥,主導產(chǎn)業(yè),工業(yè)園發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)屬性為輻射世界的外向型、實力型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了大量的商務配套需求,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—現(xiàn)狀,,產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀案例——京東方五代（八代線目前已落地）,主導產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，促使形成了大量的就業(yè)機會和上下游產(chǎn)業(yè)的興起,京東方2003年入

28、園04年開始投入生產(chǎn),康寧，LG化學，東進，韓茂，世元達，盛帝斯，盛宇光，覓考等相關(guān)企業(yè)入園。,并最終實現(xiàn)了18億美元的上下游產(chǎn)業(yè)投資，累計實現(xiàn)產(chǎn)值284億元 ，并提供就業(yè)機會8000余個。,上下游企業(yè)大量出現(xiàn)形成產(chǎn)業(yè)鏈,,,主導企業(yè)到位,主導產(chǎn)業(yè)在提供了大量的就業(yè)、生活、居住等需求的同時，也形成了產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟，為產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、企業(yè)服務的中小企業(yè)和服務機構(gòu)大量出現(xiàn)。,在主導產(chǎn)業(yè)的帶動下，上下游企業(yè)大量涌現(xiàn)，產(chǎn)生了巨大的企業(yè)辦公需求。,

29、…,上游企業(yè),下游企業(yè),產(chǎn)業(yè)發(fā)展—現(xiàn)狀—產(chǎn)業(yè)鏈,…,,,,,,,主導產(chǎn)業(yè),設(shè)計研發(fā),金融服務,顧問管理,代理銷售,推廣宣傳,商務展示,,零件供應,,生產(chǎn)原料,,運輸倉儲,,組裝生產(chǎn),,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—現(xiàn)狀—產(chǎn)業(yè)配套,在形成產(chǎn)業(yè)鏈的同時，開發(fā)區(qū)也同時形成了產(chǎn)業(yè)配套機構(gòu)框架。,亦莊產(chǎn)業(yè)配套,管理類,服務類,生活類,商務類,工商、稅務、法務、海關(guān)等,政府權(quán)屬服務機構(gòu),開發(fā)區(qū)管委會園區(qū)企業(yè),電話局、郵政局、人才交流中心、技術(shù)認證產(chǎn)權(quán)交易中心等,,,

30、,,,,,,,,大量的產(chǎn)業(yè)配套架構(gòu)機構(gòu)，給區(qū)域帶來廣泛的商務、居住及相關(guān)配套需求。,園區(qū)從業(yè)人員、與園區(qū)相關(guān)業(yè)務往來單位,,主導產(chǎn)業(yè),汽車制造：奔馳、偉業(yè)汽車等 裝備制造：ABB 、施耐德等電子信息：諾基亞、京東方等 生物醫(yī)藥：德國拜耳、法國安萬特等,上下游企業(yè),產(chǎn)業(yè)配套,,金融服務，人力服務，物流服務，信息服務，法律服務，咨詢服務，產(chǎn)業(yè)服務等,,開發(fā)區(qū)工委、管委會、工商、稅務、銀行、電話局、郵政局、人才交流中心、酒

31、店、會議中心、酒店式公寓、宿舍區(qū)、房地產(chǎn)項目、購物中心、餐飲等。,,,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—現(xiàn)狀—總結(jié),但現(xiàn)有的地產(chǎn)表現(xiàn)不能滿足未來亦莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來—發(fā)展方向,未來，亦莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展將不斷做大做強主導產(chǎn)業(yè)，并以此為基礎(chǔ)形成亦莊核心產(chǎn)業(yè)；以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為途徑，培養(yǎng)新城大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟；以發(fā)展和培養(yǎng)總部經(jīng)濟和高端產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為重點，形成產(chǎn)業(yè)金子塔；并最終形成開發(fā)區(qū)新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。,,,在以高新科技產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)為基礎(chǔ)的主導產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)性服務業(yè)豐

32、富了其上下游產(chǎn)業(yè)的種類和數(shù)量，使之成為大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟。,鼓勵各類企業(yè)總部進入園區(qū)，憑借開發(fā)區(qū)位置、交通、環(huán)境、政策、未來發(fā)展等優(yōu)勢形成低污染高產(chǎn)出的總部經(jīng)濟。,,隨著亦莊主導產(chǎn)業(yè)和自主產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)在價值鏈中的位置將不斷上移，高端產(chǎn)業(yè)將逐步出現(xiàn)。,以大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟、總部經(jīng)濟、高端產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟構(gòu)成未來亦莊產(chǎn)業(yè)金字塔。,,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來—大產(chǎn)業(yè)鏈,主導產(chǎn)業(yè),生產(chǎn)性下游企業(yè),生產(chǎn)性上游企業(yè),服務性上游企業(yè),服務性下游企業(yè),原料提供,

33、零件加工,資源采購,…,部件整合,產(chǎn)品組裝,產(chǎn)品包裝,產(chǎn)品設(shè)計,倉儲運輸,…,勞務提供,管理咨詢,金融服務,前期調(diào)研,信息提供,方案解決,法務服務,代理銷售,推廣宣傳,信息整合,財務服務,商務服務,等等,等等,生產(chǎn)性服務業(yè)擴大了上下游產(chǎn)業(yè)鏈，使產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟更加豐富完善，進一步加大了區(qū)域辦公及商務配套、酒店、居住及生活配套需求。,高新科技產(chǎn)業(yè),先進制造業(yè),生產(chǎn)性服務業(yè),,,,,,,在以高新科技產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)為基礎(chǔ)的主導產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)性服務業(yè)

34、豐富了其上下游產(chǎn)業(yè)的種類和數(shù)量，使之成為大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟。,大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟是亦莊產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，也是未來產(chǎn)業(yè)的主體組成。大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟發(fā)展，要以主導產(chǎn)業(yè)為依托。,勞務提供,管理咨詢,金融服務,前期調(diào)研,信息提供,方案解決,技術(shù)研發(fā),知識產(chǎn)權(quán),安裝服務,法務服務,代理銷售,推廣宣傳,信息整合,財務服務,商務服務,廣告?zhèn)髅?物流服務,人才培訓,…,…,生產(chǎn)性下游企業(yè),生產(chǎn)性上游企業(yè),服務性上游企業(yè),服務性下游企業(yè),主導產(chǎn)業(yè),,,,,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來—

35、大產(chǎn)業(yè)鏈,京東方八代線,產(chǎn)業(yè)案例——京東方八代（其大產(chǎn)業(yè)鏈正在形成中）,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來—總部經(jīng)濟,鼓勵各類企業(yè)總部進入園區(qū)，憑借開發(fā)區(qū)位置、交通、環(huán)境、政策、未來發(fā)展等優(yōu)勢形成低污染高產(chǎn)出的總部經(jīng)濟。,總部經(jīng)濟的產(chǎn)生，直接催生大量高端辦公及商務配套、商業(yè)、居住需求的出現(xiàn)。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來—高端產(chǎn)業(yè),隨著亦莊主導產(chǎn)業(yè)和自主產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)在價值鏈中的位置將不斷上移，高端產(chǎn)業(yè)將逐步出現(xiàn)。,高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)將帶動整個產(chǎn)業(yè)的升級，同時對高端

36、商務需求加劇，其衍生的高端配套居住和高端生活配套需求同時應運而生。,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來產(chǎn)業(yè)構(gòu)成,地產(chǎn)表現(xiàn)辦公類：寫字樓向高端化、多元化發(fā)展，解決未來逐步高端化的商務、辦公需求。 商業(yè)類：向區(qū)域集中商業(yè)發(fā)展，解決未來日益強烈的區(qū)域生活消費和商務消費需求。商務類：酒店、商務休息配套向高端化、多元化發(fā)展，解決未來的多變的商務需求。配套居住類：向多元化發(fā)展，解決未來區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的居住需求，

37、并重點解決未來高端人才需要的高端配套居住需求。,,未來產(chǎn)業(yè)主體,大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟,總部經(jīng)濟,高端產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—拉動需求—大產(chǎn)業(yè)鏈,,大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟主導產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性上下游企業(yè)服務性上下游企業(yè),,商務需求：根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模程度不同所引發(fā)的對高、中、低不同層次的辦公類物業(yè)的需求。,商業(yè)需求：大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟所帶來的區(qū)域產(chǎn)業(yè)客群促進了一定的商業(yè)需求。,居住需求：通過以主導產(chǎn)業(yè)為核心，連帶上下游企業(yè)會產(chǎn)生大量的居住需求。,酒店需求：不同的商務需求

38、將帶動各類商務型酒店需求。,,引發(fā)需求,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—拉動需求—總部經(jīng)濟及高端產(chǎn)業(yè),總部經(jīng)濟+高端產(chǎn)業(yè),各企業(yè)總部和高端產(chǎn)業(yè)的進駐將引進大量高端人群，包括企業(yè)高管、高技術(shù)人才和高端商務人士,,產(chǎn)業(yè)主體特性：勞動密集型和資本密集型的外資為主。產(chǎn)業(yè)組織的特性：工業(yè)企業(yè)的地理聚集，尚未形式主導產(chǎn)業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：企業(yè)質(zhì)量逐步上升，出現(xiàn)龍頭企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：相同或相關(guān)企業(yè)地理集中，開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：精品

39、項目入?yún)^(qū)加速，出現(xiàn)旗艦企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：由旗艦企業(yè)引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并涌現(xiàn)出大量上下游及服務性企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟明顯。,1992-1998初始階段,1999-2004發(fā)展階段,2005年—至今成型階段,,產(chǎn)業(yè)主體特性：高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，帶動產(chǎn)業(yè)升級。產(chǎn)業(yè)組織的特性：在主導產(chǎn)業(yè)中孕育出行業(yè)的高端產(chǎn)業(yè)，并推動產(chǎn)業(yè)的升級。,未來產(chǎn)業(yè)高端化階段,,,,生產(chǎn)制造業(yè)起步辦公區(qū)域簡單商務需求簡單,生產(chǎn)制造升級辦公需求加大（

40、低檔）商務需求加大（低檔）服務業(yè)起步（種類單一、低檔）,產(chǎn)業(yè)成型辦公商務需求持續(xù)加大（中檔）服務業(yè)發(fā)展（種類多元化、中檔）,產(chǎn)業(yè)高端化辦公商務需求放量增加（需求多元化、高檔化）服務業(yè)升級（種類豐富、質(zhì)量升級）,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—拉動需求—產(chǎn)業(yè)需求變化,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)需求變化,產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動區(qū)域需求變化，由最初的簡單辦公需求逐漸升級，發(fā)展為成型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并向高端化、多元化需求發(fā)展。,,,,,產(chǎn)業(yè)主體特性：勞動密集型和資本密集型的外資為

41、主。產(chǎn)業(yè)組織的特性：工業(yè)企業(yè)的地理聚集，尚未形式主導產(chǎn)業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：企業(yè)質(zhì)量逐步上升，出現(xiàn)龍頭企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：相同或相關(guān)企業(yè)地理集中，開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：精品項目入?yún)^(qū)加速，出現(xiàn)旗艦企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：由旗艦企業(yè)引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并涌現(xiàn)出大量上下游及服務性企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟明顯。,1992-1998初始階段,1999-2004發(fā)展階段,2005年—至今成型階段,,產(chǎn)業(yè)主體特性：

42、高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，帶動產(chǎn)業(yè)升級。產(chǎn)業(yè)組織的特性：在主導產(chǎn)業(yè)中孕育出行業(yè)的高端產(chǎn)業(yè)，并推動產(chǎn)業(yè)的升級。,未來產(chǎn)業(yè)高端化階段,,,,低價配套居住類產(chǎn)品初級生活配套,配套居住類產(chǎn)品升級，對居住品質(zhì)和環(huán)境的需求增加。滿足相關(guān)商務往來需求,配套居住類需求不斷加大，對區(qū)域生活配套及商務往來需求不斷提升。,形成完整的、密集的多元化需求，包括高端商務、高端配套商業(yè)及高端配套居住的需求凸顯,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,需求變化,產(chǎn)業(yè)同樣是區(qū)域人口升級的原動力，

43、人口的不斷發(fā)展變化帶動區(qū)域形成多維度、多層次的市場供需衍變，未來將對高端商務、高端配套及高端居住產(chǎn)生大量需求。,,,,,人口變化,普通勞動者工業(yè)企業(yè)員工普通技術(shù)員,上下游中小型企業(yè)管理者企業(yè)相關(guān)技術(shù)人員,主導產(chǎn)業(yè)高層管理者高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)高管,高端管理人員總部經(jīng)濟及高端產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導高科技人才企業(yè)精英,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—拉動需求—人口帶動需求變化,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—小結(jié),通過區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展可看出，未來亦莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會更加完善，與

44、產(chǎn)業(yè)相關(guān)的大產(chǎn)業(yè)鏈、總部經(jīng)濟和高端產(chǎn)業(yè)將為區(qū)域帶來大量的企業(yè)和人群，從而推動城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施的完善。城市功能的升級帶動區(qū)域競爭力的增加，同時再次促進了產(chǎn)業(yè)的升級。形成“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。在產(chǎn)業(yè)升級的帶動下，城市功能完善，人口增加，產(chǎn)生大量與之相匹配的地產(chǎn)需求。辦公、商務配套、商業(yè)、配套居住的多元化需求日益明顯。,區(qū)域發(fā)展分析,新城發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域政策,區(qū)域政策—現(xiàn)狀分類,亦莊開發(fā)區(qū)根據(jù)行業(yè)類別向入園區(qū)企業(yè)提供了眾

45、多優(yōu)惠政策，其優(yōu)惠方面多種多樣，主要方面如下：,,,人才引進優(yōu)惠政策,入?yún)^(qū)服務優(yōu)惠政策,個人所得稅優(yōu)惠政策,企業(yè)稅收優(yōu)惠政策,資金支持優(yōu)惠政策,優(yōu)惠政策分類,五大類優(yōu)惠政策的具體內(nèi)容是什么？哪項優(yōu)惠政策對于本案有利好的機會點？,區(qū)域政策—具體內(nèi)容,,資金支持,人才引進,,企業(yè)稅收,,個人所得稅,,入?yún)^(qū)服務,,減按15％稅率征收所得稅。其中，經(jīng)營期十年以上的生產(chǎn)型企業(yè)從獲利年度起兩年免征，三年減半征收企業(yè)所得稅。免減期滿后，仍為先進技術(shù)

46、企業(yè)的，可延長三年減按10％的稅率征收企業(yè)所得稅。,對在高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化中做出重大貢獻的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，市政府授予榮譽稱號并給予獎勵，所獲獎金免征個人所得稅。,為了盡早協(xié)助項目方開工建設(shè)，開發(fā)區(qū)將派出專人協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，并在項目方入?yún)^(qū)后繼續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務。 數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園企業(yè)可申請公共租賃住房，并在同等條件下優(yōu)先給予考慮。數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園企業(yè)員工租用總公司投資的職工公寓的，可享受租金補貼。,海外高層次人才入住開發(fā)區(qū)博士后公寓，可

47、享受博士后入住待遇；租賃房屋居住的，一次性給予5萬元的房租補貼；在開發(fā)區(qū)購買由政府或北京經(jīng)濟技術(shù)投資開發(fā)總公司投資興建的住房，給予總房款20%-40%的購房補貼。,多種政策優(yōu)惠中，資金支持和企業(yè)稅收將吸引大量企業(yè)的進駐，人才引進優(yōu)惠政策也將同時引入大量高級管理及高級技術(shù)人員。,信息產(chǎn)業(yè)部發(fā)展基金。在符合國家相關(guān)規(guī)定的條件下，可申請《信息產(chǎn)業(yè)部、財政部電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金》。其支持方式分為無償資助、貸款貼息和資本投入三種。,區(qū)域的資金及稅

48、收優(yōu)惠政策將引進大量的商務需求客群，本項目由于是開發(fā)區(qū)總公司開發(fā)，在產(chǎn)品定位中有責任解決各類企業(yè)的辦公需求和高端人才的居住需求。,資金支持優(yōu)惠政策,企業(yè)稅收優(yōu)惠政策,個人所得稅優(yōu)惠政策,人才引進優(yōu)惠政策,入?yún)^(qū)服務優(yōu)惠政策,解決高層人員高端配套居住問題,區(qū)域政策—現(xiàn)狀啟示,解決中小企業(yè)的辦公需求,解決高新技術(shù)企業(yè)的辦公需求,吸引企業(yè)入駐,促進企業(yè)發(fā)展,鼓勵個人創(chuàng)業(yè),支持海外人才歸國創(chuàng)業(yè),人才引進優(yōu)惠政策使開發(fā)區(qū)總公司需要提供大量高端配套居

49、住物業(yè)。,資金支持和企業(yè)稅收的優(yōu)惠政策使商務類產(chǎn)品價值凸現(xiàn),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,解決基層人員基本居住需求,,區(qū)域政策—未來支持,開發(fā)區(qū)還將增強政策扶持，加強對優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人才的引進，擴大區(qū)域人群的進駐。未來政策將促使政策性高端物業(yè)需求進一步顯現(xiàn)。,其中包括：設(shè)立產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項扶持資金（對生物醫(yī)藥企業(yè)、金融業(yè)、風險投資機構(gòu)、研發(fā)和總部基地項目等）；設(shè)立科技創(chuàng)新專項資金；配套設(shè)立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專項資金；對于高

50、級人才，實施鼓勵人才入?yún)^(qū)和貢獻獎勵政策；設(shè)立中介機構(gòu)獎勵政策，鼓勵引導高端產(chǎn)業(yè)的聚集。,未來開發(fā)區(qū)還將出臺的一系列促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，扶持企業(yè)在園區(qū)落戶、發(fā)展、壯大、再投資、再發(fā)展。,,現(xiàn)有政策,未來政策,解決高層人員高端住宅購買問題,解決中小企業(yè)的辦公需求,解決高新技術(shù)企業(yè)的辦公需求,解決基層人員基本居住需求,促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展,吸引企業(yè)進駐園區(qū),吸引個人創(chuàng)業(yè),吸引海外人才歸國,促進人口持續(xù)增長,促進各類需求增加,促進新城功能升級

51、,基本居住需求,高端居住需求,企業(yè)辦公需求,商務服務需求,休閑娛樂需求,區(qū)域政策的扶植，在解決現(xiàn)有需求問題的同時，促進了區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城的發(fā)展，并創(chuàng)造出更多的需求，從而再次推進新城和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,,區(qū)域政策—政策帶動產(chǎn)業(yè)促進新城發(fā)展,吸引大量產(chǎn)業(yè)人群,吸引高端人才進入,+,原有需求,新需求,,區(qū)域政策—小結(jié),開發(fā)區(qū)通過出臺優(yōu)惠政策和扶持鼓勵，大量引入企業(yè)和相關(guān)人群的進入，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展進入良性循環(huán)模式。 人才引入是區(qū)

52、域政策重點扶持對象，也是確保區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新城發(fā)展的重點。解決高端人才的區(qū)域配套居住需求和相關(guān)的生活配套需求是對區(qū)域相關(guān)優(yōu)惠政策的支持。 開發(fā)區(qū)總公司應著重解決高端配套居住的建設(shè)開發(fā)，以滿足區(qū)域高端人才居住需求，形成對區(qū)域人才引進政策的支持，同時借助***地塊優(yōu)秀開發(fā)條件及政策性的需求，真正為開發(fā)區(qū)高端人才建設(shè)一批符合其居住要求的產(chǎn)品。,區(qū)域發(fā)展分析—小結(jié),,,新城,,,產(chǎn)業(yè),,,政策,基于北京的多元化發(fā)展，亦莊新城獲得了

53、巨大發(fā)展機遇。新城發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展互為作用，新城發(fā)展為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造廣闊空間，產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進城市功能升級、基礎(chǔ)設(shè)施完善、區(qū)域人口增加為新城發(fā)展提供了堅實基礎(chǔ)。并最終形成了“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。地產(chǎn)需求呈多元化表現(xiàn)。,未來亦莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會更加完善，大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟、總部經(jīng)濟和高端產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟將為區(qū)域帶來大量的企業(yè)和人群，推動城市功能完善。城市功能的升級帶動區(qū)域競爭力的增加，再次促進產(chǎn)業(yè)的升級。形成“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。產(chǎn)生大量

54、與之相匹配的地產(chǎn)需求，多元化需求日益明顯。,開發(fā)區(qū)通過出臺優(yōu)惠政策和扶持鼓勵，大量引入企業(yè)和相關(guān)人群的進入，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展進入良性循環(huán)模式。從而促使辦公、配套商務、酒店、配套商業(yè)、配套居住等需求的增加。并應重點解決區(qū)域高端人才居住需求。,從區(qū)域發(fā)展分析來看，新城發(fā)展、產(chǎn)業(yè)及政策三大項將衍生出大量的商務、居住及相關(guān)商業(yè)配套需求，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆ｍ椖孔鰹閰^(qū)域的核心地塊，開發(fā)區(qū)總公司做為亦莊的經(jīng)營主體有責任解決上述需求。,雖然項目的

55、開發(fā)需要以城市未來發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求為基礎(chǔ)，但本項目作為商業(yè)開發(fā)項目同時需要以市場情況為參考，以市場需求為支撐進行定位，以此降低項目的開發(fā)風險！ 下面我們分別從寫字樓、商業(yè)、酒店、住宅四種業(yè)態(tài)市場進行逐一分析……,,市場分析,寫字樓市場商業(yè)市場酒店市場住宅市場,2009年12月北京寫字樓成交面積為36.85萬平米，比11月的28.3萬平米增加了8.55萬平米，環(huán)比上升30%。簽約均價18788元/平米，比11月簽約均

56、價20503元/平米，下降了1715元/平米，環(huán)比下降8.36%。,數(shù)據(jù)資料來源：天朗房網(wǎng),北京市寫字樓銷售市場6月開始回暖，至12月寫字樓銷售市場呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢。在整體市場趨熱的情況下，寫字樓市場也逐漸復蘇，但其復蘇的背后主要是公建住宅化產(chǎn)品的熱銷。,寫字樓—北京整體市場—銷售市場,成交量：2009年12月各行政區(qū)寫字樓類商品房成交量最高為朝陽區(qū)，成交8.96萬平米，占寫字樓類商品房總成交量的24.33%；大興區(qū)成交5.07萬平米

57、，占13.75%，排第二位；成交均價：12月份成交均價最高為東城區(qū)，成交均價27899元/平米.大興區(qū)成交均價為13684元/平米。,大興區(qū)寫字樓市場的火爆，主要由于辦公住宅化產(chǎn)品的熱銷。,寫字樓—北京整體市場—銷售市場,12月北京寫字樓市場成交排名中，前十名中有七個項目為公建住宅化產(chǎn)品，說明寫字樓銷售市場的回暖主要源于公建住宅化產(chǎn)品的熱銷。其中3個項目出自亦莊市場，說明亦莊寫字樓市場同樣具備北京市場的典型特征，BDA國際企業(yè)大道

58、的上榜也說明亦莊寫字樓市場的逐漸回暖。,寫字樓—北京整體市場—銷售市場,整體供求狀況受國慶影響，許多寫字樓的竣工入市時間推遲到第四季度，因此近期寫字樓新增供應較低。經(jīng)濟復蘇帶動北京寫字樓市場需求穩(wěn)步回升，大型國有金融機構(gòu)的大面積擴張構(gòu)成本季度吸納量的主力，同時跨國企業(yè)的需求也正在逐漸回暖。整體市場存量北京市寫字樓市場存量擴大至10,633,223平方米，環(huán)比增長0.34%，同比增長9.58%。其中，甲級寫字樓市場存量為4,389,

59、920平方米，環(huán)比上升0.15%；乙級寫字樓市場存量為6,243,303平方米，環(huán)比上升0.48%。整體市場需求北京寫字樓市場整體空置率在2009年第三季度環(huán)比下降1.11個百分點至18.22% 。,隨著經(jīng)濟的復蘇，寫字樓租賃市場也呈現(xiàn)逐漸回暖態(tài)勢，且由于供給出現(xiàn)一定下降，導致空置率略有降低，但是市場存量仍在擴大。,寫字樓—北京整體市場—租賃市場,2009年第三季度北京寫字樓子市場租金,北京寫字樓市場各級物業(yè)租金,從2008年三季

60、度金融危機以來，北京寫字樓的業(yè)主通過采取降低租金、租期減免、贈送裝修等各種方式吸引客戶。北京寫字樓市場(包括甲級和乙級)總體平均凈有效租金環(huán)比下跌0.79%， 跌幅較第二季度下降3.02個百分點。其中，東長安街區(qū)域跌幅最大，環(huán)比下跌達4.20%。另一方面，CBD區(qū)域受益于成交量的增加和區(qū)域內(nèi)業(yè)主提升的期望，寫字樓市場(包括甲級和乙級)平均凈有效租金環(huán)比上升0.12%。 從二季度到三季度，北京寫字樓市場租金跌幅正逐漸減小，市場上大量的

61、新增供給仍會繼續(xù)給眾多業(yè)主帶來壓力 。,北京寫字樓租賃市場租金水平仍處于不斷下降的趨勢，但跌幅正逐漸減小。不過大量的供應仍使得租賃市場面臨較大壓力。,,數(shù)據(jù)來源：高力國際,寫字樓—北京整體市場—租賃市場,銷售市場 寫字樓銷售市場的震蕩上升，一方面由公建住宅化產(chǎn)品的熱銷所致，另一方面也說明寫字樓銷售市場開始逐步回暖。寫字樓售價也逐漸提升，但公建住宅化產(chǎn)品的熱銷是主要因素。,受整體經(jīng)濟復蘇帶動，北京寫字樓市場開始呈現(xiàn)回暖跡象，但回暖

62、幅度有限，離市場完全復蘇尚有距離。,租賃市場 供應量略有降低，導致空置率略有下降。租金下跌幅度放緩。吸納率略有上升。,寫字樓—北京整體市場—小結(jié),亦莊寫字樓市場與北京整體市場存在一定差異，其主要原因與亦莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和相關(guān)支持政策有關(guān)。,,,,廠房+辦公區(qū)低層建筑土地使用率低土地價格低生產(chǎn)基地,辦公逐漸分離產(chǎn)品多樣化售價、租金低配套功能單一辦公升級、投資旺盛,保持多樣化滿足各類辦公需求持續(xù)價格優(yōu)勢增加配套功能總部

63、基地、關(guān)聯(lián)企業(yè)需求增大,1994-2004初始階段,2004-2008發(fā)展階段,現(xiàn)階段加速成長階段,,,,,未來供需規(guī)模擴大，客群類型多樣性，帶動寫字樓需求的多樣化發(fā)展。,,目前亦莊寫字樓市場正處于“加速成長階段”初期,寫字樓—亦莊市場—發(fā)展階段,,,遠期成熟階段,產(chǎn)品高端化、多功能化、多檔次化發(fā)展無價格優(yōu)勢各種配套功能完備高端商務需求大量涌現(xiàn)，形成城市級商務辦公,依托生產(chǎn),獨立辦公功能,滿足高端辦公,,,城市級商

64、務辦公,,,本案,,亦城國際中心,,亦莊硅谷,豪力大廈,,,匯龍森孵化器,朝林大廈,,國盛科技園,,BDA芯中心,,經(jīng)開創(chuàng)業(yè)園,,大地國際,,萬源商務中心,,匯龍森企業(yè)港,,隆盛大廈,,,BDA國際港,,BDA國際廣場,亦莊五角大廈,,,中和科技園,,寫字樓—亦莊市場—項目分布,寫字樓—亦莊市場—項目列表,區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓項目級別檔次不高，僅有亦城國際中心是5A級寫字樓,由于多數(shù)項目為整售，因此該區(qū)域的寫字樓整體價格水平較低，基本在70

65、00-9000元/平米。區(qū)域價格最高項目為目前在售的亦城國際中心，價格水平僅為12000元/平米，低于同區(qū)域公建住宅化產(chǎn)品價格。,,寫字樓—亦莊市場—銷售市場,亦莊銷售類寫字樓整體價格處在較低水平在房地產(chǎn)整體市場回暖的環(huán)境下，亦莊銷售類寫字樓銷售價格漲幅并不明顯亦城國際中心因其5A級寫字樓的品質(zhì)，價格區(qū)域最高。,區(qū)域?qū)懽謽莾r格走勢漲幅不明顯，6月以后開始出現(xiàn)小幅提升，表明區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲩_始出現(xiàn)回暖跡象。亦城國際中心因其5A級寫

66、字樓的品質(zhì)，售價脫穎而出。,09年隨著經(jīng)濟復蘇，亦莊寫字樓市場開始迎來轉(zhuǎn)機，市場整體表現(xiàn)良好。,寫字樓—亦莊市場—銷售市場,寫字樓—亦莊市場—銷售市場,區(qū)域項目物業(yè)管理費普遍處在較低水平，項目標準層層高在3.５—5.5米之間，平均層高在４米左右。亦城國際中心物業(yè)費與其它項目相比差異較大，主要由于該項目為5A寫字樓，產(chǎn)品品質(zhì)、硬件配備標準及物業(yè)服務標準較高。,區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)費收取標準較低，產(chǎn)品配置不高，多為中低端產(chǎn)品。僅有亦城國際中心

67、為中高端產(chǎn)品，5A級配置，物業(yè)服務標準較高，是目前區(qū)域最高端產(chǎn)品。,寫字樓—亦莊市場—銷售市場,寫字樓—亦莊市場—銷售市場,亦莊SOHO類產(chǎn)品的定義分析,SOHO，即Small Office Home Office，主要滿足中小企業(yè)和個人創(chuàng)業(yè)的辦公需求。由于其可商可住的特性，受到了廣泛中小型企業(yè)的青睞，被廣泛應用于城市的各類辦公區(qū)域，如建外SOHO、SOHO尚都等。 　　亦莊新城亦規(guī)劃了SOHO類產(chǎn)品，但由于區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰞r格倒掛現(xiàn)象

68、嚴重，大量的辦公用地被開發(fā)為公建住宅化產(chǎn)品，包括辦公用地性質(zhì)的SOHO產(chǎn)品。　　然而，此類產(chǎn)品因市場利益導向基本被開發(fā)為滿足居住功能的產(chǎn)品，因此就亦莊區(qū)域而言，SOHO類產(chǎn)品不作為真正意義上的寫字樓，它無法承載區(qū)域的辦公需求，最終基本均歸類為公建住宅化產(chǎn)品。,未來區(qū)域?qū)懽謽且?guī)劃供應量較大，約為105萬平米，但受寫字樓市場價格倒掛影響，大量公建用地將被開發(fā)為公建住宅產(chǎn)品和SOHO類產(chǎn)品，寫字樓的實際供應量約為30萬平米,潛在供應——拿地