亦莊區(qū)域產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、住宅、寫字樓市場(chǎng)研究

1、亦莊***地塊前期顧問(wèn)報(bào)告（上篇）,,,亞豪機(jī)構(gòu)2010年1月,,,匯報(bào)思路,區(qū)域發(fā)展分析,新城發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域政策,新城發(fā)展—城市格局,,打破“攤大餅”的傳統(tǒng)格局形成多中心的城市空間新格局亦莊為重點(diǎn)發(fā)展的新城之一,北京城市規(guī)劃—“兩軸—兩帶—多中心 ”,亦莊新城位于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上，是京津城鎮(zhèn)走廊上的重要節(jié)點(diǎn)。京津兩地城市發(fā)展促使亦莊發(fā)展提速。,大北京區(qū)域發(fā)展—“雙核多中心都市圈戰(zhàn)略”,亦莊位于城市圈最具發(fā)展?jié)摿Φ牡?/p>

2、區(qū)，構(gòu)成新城特有的區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì) 。為亦莊的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供巨大契機(jī)。,亦莊正在由“衛(wèi)星城”向“新城”過(guò)渡，亦莊未來(lái)的建設(shè)方向?qū)⑹恰皣?guó)際高端產(chǎn)業(yè)新城”,新城發(fā)展—亦莊發(fā)展,,1994年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),2002年北京市批準(zhǔn)通過(guò)亦莊衛(wèi)星城總體規(guī)劃,2005年批準(zhǔn)通過(guò)的《北京城市總體規(guī)劃》中亦莊為重點(diǎn)發(fā)展的新城,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展,缺乏平衡發(fā)展導(dǎo)致“臥城”的尷尬,產(chǎn)業(yè)、市政、交通、住宅、生態(tài)環(huán)境綜合發(fā)展,,,

3、啟動(dòng)階段,發(fā)展過(guò)程,近期規(guī)劃,經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),,衛(wèi)星城,,新城,,國(guó)際化高端產(chǎn)業(yè)新城,產(chǎn)業(yè)的升級(jí)帶動(dòng)新城的再次升級(jí)，成為國(guó)際高端產(chǎn)業(yè)新城,形成“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。,,遠(yuǎn)景規(guī)劃,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展是新城發(fā)展的原動(dòng)力，是亦莊由新城向國(guó)際化高端產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變的重要途徑。,國(guó)際高端產(chǎn)業(yè)新城：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心—提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的層次和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，成為京津城際發(fā)展走廊上的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地。高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地--積極發(fā)

4、展自主創(chuàng)新、研發(fā)、商務(wù)、物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，構(gòu)建以區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群為依托的高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。國(guó)際宜業(yè)宜居新城—以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)集聚為動(dòng)力推動(dòng)綜合產(chǎn)業(yè)新城可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)具有國(guó)際水平的適宜就業(yè)和適宜生活居住的現(xiàn)代化新城。,新城的定位決定了亦莊將是由高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的新城發(fā)展模式。新城發(fā)展隨產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)向國(guó)際化新城發(fā)展，形成“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。新城的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密不可分。,新城發(fā)展—國(guó)際高端產(chǎn)業(yè)新城定位,新城發(fā)展—

5、基礎(chǔ)設(shè)施,道路交通城際道路：處于京津交匯的節(jié)點(diǎn)亦莊道路：客貨分流、拓寬改造公共交通：公交線路13條軌道交通：輕軌亦莊線連接亦莊新城與市中心區(qū)園區(qū)環(huán)境、綠化2500畝國(guó)際企業(yè)文化園醫(yī)療設(shè)施亦莊醫(yī)院、北京同仁醫(yī)院南院、雅強(qiáng)口腔、北京寶天中醫(yī)診所、北京正安門診等教育設(shè)施21世紀(jì)小學(xué)、開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、亦莊中學(xué)、國(guó)際藝術(shù)學(xué)校、國(guó)際管理專修學(xué)院等體育設(shè)施開發(fā)區(qū)體育中心,新城發(fā)展帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，同時(shí)城市功能的完備又促進(jìn)產(chǎn)

6、業(yè)升級(jí)。,亦莊承擔(dān)北京未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地位，其發(fā)展方向由勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向高新科技產(chǎn)業(yè)及高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)過(guò)渡，將成為北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三極。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，致使區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行良性循環(huán)。,2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）預(yù)計(jì)達(dá)到650億元，對(duì)北京市的貢獻(xiàn)率約為8.5％；2020年，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）預(yù)計(jì)達(dá)到3000億元，對(duì)北京市的貢獻(xiàn)率約為15％。走科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢(shì)得到發(fā)揮的新型工業(yè)化

7、道路，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。,依托中關(guān)村科技園區(qū)，實(shí)現(xiàn)從資源依賴型、對(duì)國(guó)外技術(shù)的依賴型向自主創(chuàng)新型轉(zhuǎn)變的決策和部署，提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的層次和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，積極發(fā)展商務(wù)、物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。,新城發(fā)展—經(jīng)濟(jì),人口規(guī)模2020年，亦莊新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在70萬(wàn)人左右，年均增長(zhǎng)率控制在12%以內(nèi)。其中常住人口33萬(wàn)人左右，居住半年以上暫住人口37萬(wàn)人左右。階段目標(biāo)到2010年達(dá)到30萬(wàn)人，2015達(dá)到47萬(wàn)人。以就業(yè)為主的人口遷移

8、模式成為新城人口集聚的主導(dǎo)方式。新城人口遷移的來(lái)源包括三個(gè)部分：承接中心城人口疏解、吸納外來(lái)人口、本地城鎮(zhèn)化人口。 年齡結(jié)構(gòu)至2020年，新城人口年齡結(jié)構(gòu)逐漸趨于正常，形成以25－45歲年齡段人口為主的結(jié)構(gòu)，同時(shí)兒童、老年人比重逐步增加。,新城發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)從業(yè)人口、常駐人口雙向增多，需求多元化。,新城發(fā)展—人口,新城發(fā)展—交通,亦莊交通便利，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，與外省市、市區(qū)及周邊區(qū)域的交通便捷。交通不斷完善，促進(jìn)新城發(fā)展，加

9、快產(chǎn)業(yè)升級(jí)。,對(duì)外交通便利，同外部各主要交通運(yùn)輸節(jié)點(diǎn)均有良好距離優(yōu)勢(shì)。,區(qū)域內(nèi)，道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，交通便捷。,多條道路直通市區(qū)，區(qū)域交通便利優(yōu)勢(shì)突出。,由京津城際鐵路、地鐵M12線、市郊鐵路S6線、亦莊線、L5線組成的快速軌道交通網(wǎng)骨架，貫穿新城南北及東西，有機(jī)連接新城各組團(tuán)，并連接北京中心區(qū)、通州、順義、密云、大興等新城。輕軌亦莊線于2010年通車。必將帶動(dòng)亦莊新城的快速發(fā)展。,,亦莊線,,L5,,M12,,S6,,項(xiàng)目地塊緊鄰地鐵站點(diǎn)

10、，極大的提升了地塊的價(jià)值，交通的便利性將為項(xiàng)目提供更廣泛的客群基礎(chǔ)。,新城發(fā)展—軌道交通,構(gòu)建“兩帶――七片――多中心”的“組團(tuán)網(wǎng)絡(luò)式”城市空間結(jié)構(gòu)。（1）兩帶：指沿京津塘高速公路向東南方向協(xié)調(diào)發(fā)展的生活帶、生產(chǎn)帶。（2）七片：核心區(qū)、河西區(qū)、路東區(qū)、亦莊樞紐站前綜合區(qū)、馬駒橋居住組團(tuán)、物流基地、六環(huán)路路南區(qū)。（3）多中心：包括面向區(qū)域的亦莊樞紐站前綜合服務(wù)中心，榮華路高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，涼水河濱水科技中心及六環(huán)路南區(qū)公共中

11、心。 項(xiàng)目位于新城規(guī)劃中兩帶之上，七片中的核心區(qū)，榮華路高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心之內(nèi)。,新城多空間格局，以榮華商務(wù)軸為發(fā)展主線，全面引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展。***地塊位于亦莊商務(wù)區(qū)的核心位置，占據(jù)區(qū)域發(fā)展的咽喉之地，地域價(jià)值凸顯。,,新城發(fā)展—發(fā)展格局—空間規(guī)劃,榮華商務(wù)軸位于亦莊中心地段，全長(zhǎng)4.5公里，路寬64米。在亦莊新城規(guī)劃中已被定義為亦莊核心商務(wù)區(qū)。,根據(jù)亦莊新城規(guī)劃，榮華路將成為亦莊核心商務(wù)區(qū)，其兩側(cè)是新城的行政和商業(yè)商

12、務(wù)中心，新城生產(chǎn)性和生活性服務(wù)設(shè)施的主要集聚地。該地區(qū)匯聚了新城重要的商業(yè)、金融、辦公、文化等公共服務(wù)設(shè)施。,榮華路是亦莊核心商務(wù)區(qū)的中心商務(wù)軸，是新城主要商務(wù)活動(dòng)的集聚地。,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務(wù)軸,根據(jù)政府對(duì)亦莊的規(guī)劃和對(duì)榮華商務(wù)軸的定位我們對(duì)這條街得到了兩種解讀,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務(wù)軸,產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位,城市功能體現(xiàn),VS,生產(chǎn)性和生活性服務(wù)業(yè)的主要聚集地,亦莊新城城市功能區(qū)的體現(xiàn),榮華路商務(wù)軸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是亦

13、莊持續(xù)發(fā)展之本。開發(fā)區(qū)積極順應(yīng)環(huán)境要求，以社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型為契機(jī)，在夯實(shí)現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，研發(fā)生產(chǎn)服務(wù)，在調(diào)整區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高端化。,商務(wù)軸作為亦莊新城的核心商務(wù)區(qū)，同時(shí)也是生產(chǎn)性和生活性服務(wù)業(yè)的聚集地，區(qū)域承載著大量商務(wù)活動(dòng)，是服務(wù)性企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)和辦公場(chǎng)所。,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務(wù)軸,整個(gè)榮華商務(wù)軸根據(jù)功能定位，規(guī)劃由北向南分為七個(gè)功能片區(qū)，如圖所示。,新城發(fā)展—發(fā)展格

14、局—商務(wù)軸,北部節(jié)點(diǎn)——門戶型節(jié)點(diǎn)，重要標(biāo)志區(qū)結(jié)合東部現(xiàn)有汽車專賣展示、數(shù)據(jù)通信、規(guī)劃輕軌站點(diǎn)，實(shí)施以研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)辦公、集中商業(yè)、酒店娛樂(lè)及文化創(chuàng)意展示等復(fù)合功能的綜合性區(qū)域。,中部節(jié)點(diǎn)——核心功能型節(jié)點(diǎn)，城市標(biāo)志性地區(qū)作為整個(gè)開發(fā)區(qū)的核心標(biāo)志地區(qū)，規(guī)劃為集聚行政辦公、金融貿(mào)易、商務(wù)交流、綜合商業(yè)等多功能一體的復(fù)合型標(biāo)志性區(qū)域，并設(shè)立區(qū)域性地標(biāo)建筑。,南部節(jié)點(diǎn)——環(huán)境生態(tài)型節(jié)點(diǎn)，企業(yè)總部辦公區(qū)結(jié)合現(xiàn)狀的企業(yè)辦公設(shè)施和周邊高新技術(shù)

15、企業(yè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)總部辦公和企業(yè)服務(wù)功能為中心的復(fù)合型土地利用。,,,,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務(wù)軸,按片區(qū)的位置和所承載的功能，將七個(gè)片區(qū)分為了北中南三大節(jié)點(diǎn)。,,,文化創(chuàng)意區(qū)——整合現(xiàn)有資源，形成以研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)意、文化傳媒創(chuàng)意、咨詢策劃創(chuàng)意、時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)意為主的四個(gè)主要發(fā)展方向，培養(yǎng)自主創(chuàng)新的區(qū)域環(huán)境。企業(yè)服務(wù)區(qū)——集合海關(guān)、稅務(wù)、檢疫、電信、銀行等眾多行政服務(wù)機(jī)構(gòu)和公共服務(wù)機(jī)構(gòu)，建成酒店、寫字樓、公寓等配套服務(wù)性設(shè)施，形成包括金融、法律

16、、管理、創(chuàng)新、專利申辦、通訊、廣告多方面的綜合產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)域。,北部節(jié)點(diǎn),新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務(wù)軸,北部節(jié)點(diǎn)結(jié)構(gòu)以滿足區(qū)域需求配套為主，適合多種類型物業(yè)的的開發(fā)。主要滿足未來(lái)區(qū)域的商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)、配套居住、展示等功能。,文化創(chuàng)意區(qū),企業(yè)服務(wù)區(qū),住宅區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),,輕軌亦莊線,,五環(huán)路,中央公園區(qū)——通過(guò)完善綠地功能，合理配置文化活動(dòng)設(shè)施，為開發(fā)區(qū)提供集景觀、健身、休閑、娛樂(lè)為一體的活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)作為城市防災(zāi)綠地，作為區(qū)域避難場(chǎng)

17、所。綜合商務(wù)區(qū)——規(guī)劃引導(dǎo)行政管理中心、文化中心、產(chǎn)業(yè)信息中心、產(chǎn)經(jīng)金融貿(mào)易中心、商務(wù)辦公、商務(wù)酒店及公寓，為吸引國(guó)際一流的金融、保險(xiǎn)、證券、投資、貿(mào)易、傳媒及相關(guān)機(jī)構(gòu)入駐提供物質(zhì)空科技研發(fā)區(qū)——繼續(xù)完善北工大軟件園的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的城市空間環(huán)境，提高區(qū)域科技創(chuàng)新能力。,,,,中部節(jié)點(diǎn),新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務(wù)軸,中部節(jié)點(diǎn)主要為行政辦公、金融貿(mào)易、商務(wù)交流、綜合商業(yè)、科技研發(fā)等，為亦莊核心。是多功能的復(fù)合型標(biāo)志性區(qū)域

18、，并設(shè)立區(qū)域性地標(biāo)建筑 ，突出亦莊中心區(qū)的城市價(jià)值。,中央公園區(qū),綜合商務(wù)區(qū),科技研發(fā)區(qū),,開發(fā)區(qū)管委會(huì),,本案,住宅區(qū),,,南部節(jié)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和實(shí)現(xiàn)企業(yè)總部辦公為主，集合了與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的商務(wù)辦公和商務(wù)配套等業(yè)態(tài)。,總部辦公區(qū)——在現(xiàn)狀國(guó)際企業(yè)大道、敦豪（DHL）總部、中鐵十九局總部集聚的基礎(chǔ)上，結(jié)合輕軌榮昌街站建設(shè)中睿葡京商務(wù)酒店、新城大廈寫字樓等設(shè)施，規(guī)劃引導(dǎo)國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)總部入駐。健康休閑區(qū)——完善同仁醫(yī)院周

19、邊地區(qū)的綜合配套功能，改造涼水河景觀，規(guī)劃引導(dǎo)醫(yī)療康復(fù)、健康休閑功能，提高區(qū)域綜合服務(wù)水平。,南部節(jié)點(diǎn),新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務(wù)軸,總部辦公區(qū),健康休閑區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),產(chǎn)業(yè)區(qū),榮華商務(wù)軸將成為亦莊新城的中央商務(wù)區(qū)，匯聚了新城重要的商業(yè)、金融、辦公、文化等公共服務(wù)設(shè)施。商務(wù)軸是新城的行政和商務(wù)中心，新城生產(chǎn)性和生活性服務(wù)設(shè)施的主要集聚地，展現(xiàn)綜合產(chǎn)業(yè)新城的特色。以商務(wù)軸為核心的區(qū)域開發(fā)建設(shè)，與未來(lái)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)關(guān)系密切。榮華商務(wù)

20、軸是亦莊重點(diǎn)打造的新城商務(wù)中心，是新城行政和高端商務(wù)的聚集地，是新城多種業(yè)態(tài)的匯集點(diǎn)。,***地塊位于榮華路綜合商務(wù)區(qū)，規(guī)劃要求該區(qū)域發(fā)展多種業(yè)態(tài)以滿足未來(lái)區(qū)域發(fā)展需求，同時(shí)這也就決定了項(xiàng)目開發(fā)方向必須向綜合性物業(yè)類型發(fā)展。,新城發(fā)展—發(fā)展格局—商務(wù)軸,新城發(fā)展—小結(jié),,,,,,,城市格局,,,,,,,亦莊發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施,區(qū)域經(jīng)濟(jì),區(qū)域人口,區(qū)域交通,,,發(fā)展格局,城市擴(kuò)張、為亦莊的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供巨大契機(jī)。,未來(lái)以國(guó)際化新城為發(fā)

21、展目標(biāo)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善新城功能。,新城發(fā)展帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，同時(shí)城市功能的完備又促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。,基于北京的多元化發(fā)展，亦莊新城獲得了巨大發(fā)展機(jī)遇。新城發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展互為作用，新城發(fā)展為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造廣闊空間。產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)城市功能升級(jí)、基礎(chǔ)設(shè)施完善、區(qū)域人口增加為新城發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。并最終形成了“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。地產(chǎn)需求呈多元化表現(xiàn)。,承擔(dān)北京經(jīng)濟(jì)重要發(fā)展角色，吸引力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行良性循環(huán)。,新城發(fā)展和產(chǎn)

22、業(yè)發(fā)展帶動(dòng)從業(yè)人口、常駐人口雙向增多，需求多元化。,區(qū)域交通不斷完善，促進(jìn)新城發(fā)展，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)。,新城多空間格局，以榮華商務(wù)軸為發(fā)展主線，全面引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展。,,,商務(wù)軸線,商務(wù)軸發(fā)展必須符合區(qū)域未來(lái)發(fā)展需求，向多業(yè)態(tài)、多元化方向發(fā)展。,區(qū)域發(fā)展分析,新城發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域政策,,,產(chǎn)業(yè)主體特性：勞動(dòng)密集型和資本密集型的外資為主。產(chǎn)業(yè)組織的特性：工業(yè)企業(yè)的地理聚集，尚未形式主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：企業(yè)質(zhì)量逐步上升，出現(xiàn)

23、龍頭企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：相同或相關(guān)企業(yè)地理集中，開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：精品項(xiàng)目入?yún)^(qū)加速，出現(xiàn)旗艦企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：由旗艦企業(yè)引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并涌現(xiàn)出大量上下游及服務(wù)性企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)明顯。,1992-1998初始階段,1999-2004發(fā)展階段,2005年—至今成型階段,,產(chǎn)業(yè)主體特性：高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下形成大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)，并孕育出行業(yè)的

24、高端產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。,未來(lái)產(chǎn)業(yè)高端化階段,,,,低價(jià)配套居住類產(chǎn)品初級(jí)生活配套,居住類產(chǎn)品升級(jí)，對(duì)配套居住品質(zhì)和環(huán)境的需求增加。滿足相關(guān)商務(wù)往來(lái)需求,配套居住類需求不斷加大，對(duì)區(qū)域生活配套及商務(wù)往來(lái)需求不斷提升。,形成完整的、密集的多元化需求，包括高端商務(wù)、高端配套商業(yè)及高端配套居住的需求凸顯,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,需求變化,目前亦莊產(chǎn)業(yè)處于“成型階段”，正逐步向高端產(chǎn)業(yè)階段發(fā)展。產(chǎn)業(yè)特性由現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)向大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)過(guò)渡，產(chǎn)業(yè)向高端化

25、發(fā)展。,,,,,人口變化,普通勞動(dòng)者工業(yè)企業(yè)員工普通技術(shù)員,上下游中小型企業(yè)管理者企業(yè)相關(guān)技術(shù)人員,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高層管理者高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)高管,高端管理人員總部經(jīng)濟(jì)及高端產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)高科技人才企業(yè)精英,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和對(duì)應(yīng)需求變化,,城市發(fā)展,經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展,衛(wèi)星城：缺乏平衡發(fā)展導(dǎo)致“臥城”的尷尬。,新城：產(chǎn)業(yè)、市政、交通、住宅、生態(tài)環(huán)境綜合發(fā)展。,國(guó)際高端產(chǎn)業(yè)新城：形成

26、“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的城市發(fā)展新格局。,生產(chǎn)制造業(yè)起步：辦公區(qū)域簡(jiǎn)單商務(wù)需求簡(jiǎn)單,生產(chǎn)制造升級(jí)：辦公需求加大（低檔）商務(wù)需求加大（低檔）服務(wù)業(yè)起步（種類單一低檔）,產(chǎn)業(yè)成型：辦公商務(wù)需求持續(xù)加大（中檔）服務(wù)業(yè)發(fā)展（種類多元化、中檔）,產(chǎn)業(yè)高端化：辦公商務(wù)需求放量增加（需求多元化、高檔化）服務(wù)業(yè)升級(jí)（種類豐富質(zhì)量升級(jí)）,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—現(xiàn)狀,截至2008年5月底，入?yún)^(qū)企業(yè)達(dá)2700家，投資總額180億美元。80多家著名跨國(guó)

27、公司落戶開發(fā)區(qū)66家世界500強(qiáng)企業(yè)在開發(fā)區(qū)投資了83個(gè)項(xiàng)目已初步形成電子信息通信、生物技術(shù)與新醫(yī)藥、汽車、裝備制造業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群化優(yōu)勢(shì)日益凸顯,電子信息,汽車制造,裝備制造,生物醫(yī)藥,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),工業(yè)園發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)屬性為輻射世界的外向型、實(shí)力型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生了大量的商務(wù)配套需求,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—現(xiàn)狀,,產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀案例——京東方五代（八代線目前已落地）,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，促使形成了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)和上下游產(chǎn)業(yè)的興起,京東方2003年入

28、園04年開始投入生產(chǎn),康寧，LG化學(xué)，東進(jìn)，韓茂，世元達(dá)，盛帝斯，盛宇光，覓考等相關(guān)企業(yè)入園。,并最終實(shí)現(xiàn)了18億美元的上下游產(chǎn)業(yè)投資，累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值284億元 ，并提供就業(yè)機(jī)會(huì)8000余個(gè)。,上下游企業(yè)大量出現(xiàn)形成產(chǎn)業(yè)鏈,,,主導(dǎo)企業(yè)到位,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在提供了大量的就業(yè)、生活、居住等需求的同時(shí)，也形成了產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)，為產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、企業(yè)服務(wù)的中小企業(yè)和服務(wù)機(jī)構(gòu)大量出現(xiàn)。,在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，上下游企業(yè)大量涌現(xiàn)，產(chǎn)生了巨大的企業(yè)辦公需求。,

29、…,上游企業(yè),下游企業(yè),產(chǎn)業(yè)發(fā)展—現(xiàn)狀—產(chǎn)業(yè)鏈,…,,,,,,,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),設(shè)計(jì)研發(fā),金融服務(wù),顧問(wèn)管理,代理銷售,推廣宣傳,商務(wù)展示,,零件供應(yīng),,生產(chǎn)原料,,運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ),,組裝生產(chǎn),,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—現(xiàn)狀—產(chǎn)業(yè)配套,在形成產(chǎn)業(yè)鏈的同時(shí)，開發(fā)區(qū)也同時(shí)形成了產(chǎn)業(yè)配套機(jī)構(gòu)框架。,亦莊產(chǎn)業(yè)配套,管理類,服務(wù)類,生活類,商務(wù)類,工商、稅務(wù)、法務(wù)、海關(guān)等,政府權(quán)屬服務(wù)機(jī)構(gòu),開發(fā)區(qū)管委會(huì)園區(qū)企業(yè),電話局、郵政局、人才交流中心、技術(shù)認(rèn)證產(chǎn)權(quán)交易中心等,,,

30、,,,,,,,,大量的產(chǎn)業(yè)配套架構(gòu)機(jī)構(gòu)，給區(qū)域帶來(lái)廣泛的商務(wù)、居住及相關(guān)配套需求。,園區(qū)從業(yè)人員、與園區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)往來(lái)單位,,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),汽車制造：奔馳、偉業(yè)汽車等 裝備制造：ABB 、施耐德等電子信息：諾基亞、京東方等 生物醫(yī)藥：德國(guó)拜耳、法國(guó)安萬(wàn)特等,上下游企業(yè),產(chǎn)業(yè)配套,,金融服務(wù)，人力服務(wù)，物流服務(wù)，信息服務(wù)，法律服務(wù)，咨詢服務(wù)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)等,,開發(fā)區(qū)工委、管委會(huì)、工商、稅務(wù)、銀行、電話局、郵政局、人才交流中心、酒

31、店、會(huì)議中心、酒店式公寓、宿舍區(qū)、房地產(chǎn)項(xiàng)目、購(gòu)物中心、餐飲等。,,,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—現(xiàn)狀—總結(jié),但現(xiàn)有的地產(chǎn)表現(xiàn)不能滿足未來(lái)亦莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來(lái)—發(fā)展方向,未來(lái)，亦莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展將不斷做大做強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并以此為基礎(chǔ)形成亦莊核心產(chǎn)業(yè)；以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為途徑，培養(yǎng)新城大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)；以發(fā)展和培養(yǎng)總部經(jīng)濟(jì)和高端產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，形成產(chǎn)業(yè)金子塔；并最終形成開發(fā)區(qū)新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。,,,在以高新科技產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為基礎(chǔ)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)豐

32、富了其上下游產(chǎn)業(yè)的種類和數(shù)量，使之成為大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)。,鼓勵(lì)各類企業(yè)總部進(jìn)入園區(qū)，憑借開發(fā)區(qū)位置、交通、環(huán)境、政策、未來(lái)發(fā)展等優(yōu)勢(shì)形成低污染高產(chǎn)出的總部經(jīng)濟(jì)。,,隨著亦莊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和自主產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)在價(jià)值鏈中的位置將不斷上移，高端產(chǎn)業(yè)將逐步出現(xiàn)。,以大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、高端產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成未來(lái)亦莊產(chǎn)業(yè)金字塔。,,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來(lái)—大產(chǎn)業(yè)鏈,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),生產(chǎn)性下游企業(yè),生產(chǎn)性上游企業(yè),服務(wù)性上游企業(yè),服務(wù)性下游企業(yè),原料提供,

33、零件加工,資源采購(gòu),…,部件整合,產(chǎn)品組裝,產(chǎn)品包裝,產(chǎn)品設(shè)計(jì),倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸,…,勞務(wù)提供,管理咨詢,金融服務(wù),前期調(diào)研,信息提供,方案解決,法務(wù)服務(wù),代理銷售,推廣宣傳,信息整合,財(cái)務(wù)服務(wù),商務(wù)服務(wù),等等,等等,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)擴(kuò)大了上下游產(chǎn)業(yè)鏈，使產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)更加豐富完善，進(jìn)一步加大了區(qū)域辦公及商務(wù)配套、酒店、居住及生活配套需求。,高新科技產(chǎn)業(yè),先進(jìn)制造業(yè),生產(chǎn)性服務(wù)業(yè),,,,,,,在以高新科技產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為基礎(chǔ)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)

34、豐富了其上下游產(chǎn)業(yè)的種類和數(shù)量，使之成為大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)。,大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)是亦莊產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，也是未來(lái)產(chǎn)業(yè)的主體組成。大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為依托。,勞務(wù)提供,管理咨詢,金融服務(wù),前期調(diào)研,信息提供,方案解決,技術(shù)研發(fā),知識(shí)產(chǎn)權(quán),安裝服務(wù),法務(wù)服務(wù),代理銷售,推廣宣傳,信息整合,財(cái)務(wù)服務(wù),商務(wù)服務(wù),廣告?zhèn)髅?物流服務(wù),人才培訓(xùn),…,…,生產(chǎn)性下游企業(yè),生產(chǎn)性上游企業(yè),服務(wù)性上游企業(yè),服務(wù)性下游企業(yè),主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),,,,,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來(lái)—

35、大產(chǎn)業(yè)鏈,京東方八代線,產(chǎn)業(yè)案例——京東方八代（其大產(chǎn)業(yè)鏈正在形成中）,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來(lái)—總部經(jīng)濟(jì),鼓勵(lì)各類企業(yè)總部進(jìn)入園區(qū)，憑借開發(fā)區(qū)位置、交通、環(huán)境、政策、未來(lái)發(fā)展等優(yōu)勢(shì)形成低污染高產(chǎn)出的總部經(jīng)濟(jì)。,總部經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，直接催生大量高端辦公及商務(wù)配套、商業(yè)、居住需求的出現(xiàn)。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來(lái)—高端產(chǎn)業(yè),隨著亦莊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和自主產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)在價(jià)值鏈中的位置將不斷上移，高端產(chǎn)業(yè)將逐步出現(xiàn)。,高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)將帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，同時(shí)對(duì)高端

36、商務(wù)需求加劇，其衍生的高端配套居住和高端生活配套需求同時(shí)應(yīng)運(yùn)而生。,,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—未來(lái)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成,地產(chǎn)表現(xiàn)辦公類：寫字樓向高端化、多元化發(fā)展，解決未來(lái)逐步高端化的商務(wù)、辦公需求。 商業(yè)類：向區(qū)域集中商業(yè)發(fā)展，解決未來(lái)日益強(qiáng)烈的區(qū)域生活消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)需求。商務(wù)類：酒店、商務(wù)休息配套向高端化、多元化發(fā)展，解決未來(lái)的多變的商務(wù)需求。配套居住類：向多元化發(fā)展，解決未來(lái)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的居住需求，

37、并重點(diǎn)解決未來(lái)高端人才需要的高端配套居住需求。,,未來(lái)產(chǎn)業(yè)主體,大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì),總部經(jīng)濟(jì),高端產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì),,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—拉動(dòng)需求—大產(chǎn)業(yè)鏈,,大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性上下游企業(yè)服務(wù)性上下游企業(yè),,商務(wù)需求：根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)模程度不同所引發(fā)的對(duì)高、中、低不同層次的辦公類物業(yè)的需求。,商業(yè)需求：大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)客群促進(jìn)了一定的商業(yè)需求。,居住需求：通過(guò)以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為核心，連帶上下游企業(yè)會(huì)產(chǎn)生大量的居住需求。,酒店需求：不同的商務(wù)需求

38、將帶動(dòng)各類商務(wù)型酒店需求。,,引發(fā)需求,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—拉動(dòng)需求—總部經(jīng)濟(jì)及高端產(chǎn)業(yè),總部經(jīng)濟(jì)+高端產(chǎn)業(yè),各企業(yè)總部和高端產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐將引進(jìn)大量高端人群，包括企業(yè)高管、高技術(shù)人才和高端商務(wù)人士,,產(chǎn)業(yè)主體特性：勞動(dòng)密集型和資本密集型的外資為主。產(chǎn)業(yè)組織的特性：工業(yè)企業(yè)的地理聚集，尚未形式主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：企業(yè)質(zhì)量逐步上升，出現(xiàn)龍頭企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：相同或相關(guān)企業(yè)地理集中，開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：精品

39、項(xiàng)目入?yún)^(qū)加速，出現(xiàn)旗艦企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：由旗艦企業(yè)引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并涌現(xiàn)出大量上下游及服務(wù)性企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)明顯。,1992-1998初始階段,1999-2004發(fā)展階段,2005年—至今成型階段,,產(chǎn)業(yè)主體特性：高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中孕育出行業(yè)的高端產(chǎn)業(yè)，并推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。,未來(lái)產(chǎn)業(yè)高端化階段,,,,生產(chǎn)制造業(yè)起步辦公區(qū)域簡(jiǎn)單商務(wù)需求簡(jiǎn)單,生產(chǎn)制造升級(jí)辦公需求加大（

40、低檔）商務(wù)需求加大（低檔）服務(wù)業(yè)起步（種類單一、低檔）,產(chǎn)業(yè)成型辦公商務(wù)需求持續(xù)加大（中檔）服務(wù)業(yè)發(fā)展（種類多元化、中檔）,產(chǎn)業(yè)高端化辦公商務(wù)需求放量增加（需求多元化、高檔化）服務(wù)業(yè)升級(jí)（種類豐富、質(zhì)量升級(jí)）,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—拉動(dòng)需求—產(chǎn)業(yè)需求變化,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)需求變化,產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域需求變化，由最初的簡(jiǎn)單辦公需求逐漸升級(jí)，發(fā)展為成型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并向高端化、多元化需求發(fā)展。,,,,,產(chǎn)業(yè)主體特性：勞動(dòng)密集型和資本密集型的外資為

41、主。產(chǎn)業(yè)組織的特性：工業(yè)企業(yè)的地理聚集，尚未形式主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：企業(yè)質(zhì)量逐步上升，出現(xiàn)龍頭企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：相同或相關(guān)企業(yè)地理集中，開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)。,產(chǎn)業(yè)主體特性：精品項(xiàng)目入?yún)^(qū)加速，出現(xiàn)旗艦企業(yè)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：由旗艦企業(yè)引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并涌現(xiàn)出大量上下游及服務(wù)性企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)明顯。,1992-1998初始階段,1999-2004發(fā)展階段,2005年—至今成型階段,,產(chǎn)業(yè)主體特性：

42、高端產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。產(chǎn)業(yè)組織的特性：在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中孕育出行業(yè)的高端產(chǎn)業(yè)，并推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。,未來(lái)產(chǎn)業(yè)高端化階段,,,,低價(jià)配套居住類產(chǎn)品初級(jí)生活配套,配套居住類產(chǎn)品升級(jí)，對(duì)居住品質(zhì)和環(huán)境的需求增加。滿足相關(guān)商務(wù)往來(lái)需求,配套居住類需求不斷加大，對(duì)區(qū)域生活配套及商務(wù)往來(lái)需求不斷提升。,形成完整的、密集的多元化需求，包括高端商務(wù)、高端配套商業(yè)及高端配套居住的需求凸顯,產(chǎn)業(yè)發(fā)展,需求變化,產(chǎn)業(yè)同樣是區(qū)域人口升級(jí)的原動(dòng)力，

43、人口的不斷發(fā)展變化帶動(dòng)區(qū)域形成多維度、多層次的市場(chǎng)供需衍變，未來(lái)將對(duì)高端商務(wù)、高端配套及高端居住產(chǎn)生大量需求。,,,,,人口變化,普通勞動(dòng)者工業(yè)企業(yè)員工普通技術(shù)員,上下游中小型企業(yè)管理者企業(yè)相關(guān)技術(shù)人員,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高層管理者高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)高管,高端管理人員總部經(jīng)濟(jì)及高端產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)高科技人才企業(yè)精英,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—拉動(dòng)需求—人口帶動(dòng)需求變化,產(chǎn)業(yè)發(fā)展—小結(jié),通過(guò)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展可看出，未來(lái)亦莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會(huì)更加完善，與

44、產(chǎn)業(yè)相關(guān)的大產(chǎn)業(yè)鏈、總部經(jīng)濟(jì)和高端產(chǎn)業(yè)將為區(qū)域帶來(lái)大量的企業(yè)和人群，從而推動(dòng)城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施的完善。城市功能的升級(jí)帶動(dòng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的增加，同時(shí)再次促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。形成“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)下，城市功能完善，人口增加，產(chǎn)生大量與之相匹配的地產(chǎn)需求。辦公、商務(wù)配套、商業(yè)、配套居住的多元化需求日益明顯。,區(qū)域發(fā)展分析,新城發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域政策,區(qū)域政策—現(xiàn)狀分類,亦莊開發(fā)區(qū)根據(jù)行業(yè)類別向入園區(qū)企業(yè)提供了眾

45、多優(yōu)惠政策，其優(yōu)惠方面多種多樣，主要方面如下：,,,人才引進(jìn)優(yōu)惠政策,入?yún)^(qū)服務(wù)優(yōu)惠政策,個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策,企業(yè)稅收優(yōu)惠政策,資金支持優(yōu)惠政策,優(yōu)惠政策分類,五大類優(yōu)惠政策的具體內(nèi)容是什么？哪項(xiàng)優(yōu)惠政策對(duì)于本案有利好的機(jī)會(huì)點(diǎn)？,區(qū)域政策—具體內(nèi)容,,資金支持,人才引進(jìn),,企業(yè)稅收,,個(gè)人所得稅,,入?yún)^(qū)服務(wù),,減按15％稅率征收所得稅。其中，經(jīng)營(yíng)期十年以上的生產(chǎn)型企業(yè)從獲利年度起兩年免征，三年減半征收企業(yè)所得稅。免減期滿后，仍為先進(jìn)技術(shù)

46、企業(yè)的，可延長(zhǎng)三年減按10％的稅率征收企業(yè)所得稅。,對(duì)在高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化中做出重大貢獻(xiàn)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，市政府授予榮譽(yù)稱號(hào)并給予獎(jiǎng)勵(lì)，所獲獎(jiǎng)金免征個(gè)人所得稅。,為了盡早協(xié)助項(xiàng)目方開工建設(shè)，開發(fā)區(qū)將派出專人協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，并在項(xiàng)目方入?yún)^(qū)后繼續(xù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園企業(yè)可申請(qǐng)公共租賃住房，并在同等條件下優(yōu)先給予考慮。數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園企業(yè)員工租用總公司投資的職工公寓的，可享受租金補(bǔ)貼。,海外高層次人才入住開發(fā)區(qū)博士后公寓，可

47、享受博士后入住待遇；租賃房屋居住的，一次性給予5萬(wàn)元的房租補(bǔ)貼；在開發(fā)區(qū)購(gòu)買由政府或北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資開發(fā)總公司投資興建的住房，給予總房款20%-40%的購(gòu)房補(bǔ)貼。,多種政策優(yōu)惠中，資金支持和企業(yè)稅收將吸引大量企業(yè)的進(jìn)駐，人才引進(jìn)優(yōu)惠政策也將同時(shí)引入大量高級(jí)管理及高級(jí)技術(shù)人員。,信息產(chǎn)業(yè)部發(fā)展基金。在符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定的條件下，可申請(qǐng)《信息產(chǎn)業(yè)部、財(cái)政部電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金》。其支持方式分為無(wú)償資助、貸款貼息和資本投入三種。,區(qū)域的資金及稅

48、收優(yōu)惠政策將引進(jìn)大量的商務(wù)需求客群，本項(xiàng)目由于是開發(fā)區(qū)總公司開發(fā)，在產(chǎn)品定位中有責(zé)任解決各類企業(yè)的辦公需求和高端人才的居住需求。,資金支持優(yōu)惠政策,企業(yè)稅收優(yōu)惠政策,個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策,人才引進(jìn)優(yōu)惠政策,入?yún)^(qū)服務(wù)優(yōu)惠政策,解決高層人員高端配套居住問(wèn)題,區(qū)域政策—現(xiàn)狀啟示,解決中小企業(yè)的辦公需求,解決高新技術(shù)企業(yè)的辦公需求,吸引企業(yè)入駐,促進(jìn)企業(yè)發(fā)展,鼓勵(lì)個(gè)人創(chuàng)業(yè),支持海外人才歸國(guó)創(chuàng)業(yè),人才引進(jìn)優(yōu)惠政策使開發(fā)區(qū)總公司需要提供大量高端配套居

49、住物業(yè)。,資金支持和企業(yè)稅收的優(yōu)惠政策使商務(wù)類產(chǎn)品價(jià)值凸現(xiàn),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,解決基層人員基本居住需求,,區(qū)域政策—未來(lái)支持,開發(fā)區(qū)還將增強(qiáng)政策扶持，加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人才的引進(jìn)，擴(kuò)大區(qū)域人群的進(jìn)駐。未來(lái)政策將促使政策性高端物業(yè)需求進(jìn)一步顯現(xiàn)。,其中包括：設(shè)立產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)扶持資金（對(duì)生物醫(yī)藥企業(yè)、金融業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、研發(fā)和總部基地項(xiàng)目等）；設(shè)立科技創(chuàng)新專項(xiàng)資金；配套設(shè)立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)資金；對(duì)于高

50、級(jí)人才，實(shí)施鼓勵(lì)人才入?yún)^(qū)和貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)政策；設(shè)立中介機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)引導(dǎo)高端產(chǎn)業(yè)的聚集。,未來(lái)開發(fā)區(qū)還將出臺(tái)的一系列促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，扶持企業(yè)在園區(qū)落戶、發(fā)展、壯大、再投資、再發(fā)展。,,現(xiàn)有政策,未來(lái)政策,解決高層人員高端住宅購(gòu)買問(wèn)題,解決中小企業(yè)的辦公需求,解決高新技術(shù)企業(yè)的辦公需求,解決基層人員基本居住需求,促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展,吸引企業(yè)進(jìn)駐園區(qū),吸引個(gè)人創(chuàng)業(yè),吸引海外人才歸國(guó),促進(jìn)人口持續(xù)增長(zhǎng),促進(jìn)各類需求增加,促進(jìn)新城功能升級(jí)

51、,基本居住需求,高端居住需求,企業(yè)辦公需求,商務(wù)服務(wù)需求,休閑娛樂(lè)需求,區(qū)域政策的扶植，在解決現(xiàn)有需求問(wèn)題的同時(shí)，促進(jìn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城的發(fā)展，并創(chuàng)造出更多的需求，從而再次推進(jìn)新城和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,,區(qū)域政策—政策帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)新城發(fā)展,吸引大量產(chǎn)業(yè)人群,吸引高端人才進(jìn)入,+,原有需求,新需求,,區(qū)域政策—小結(jié),開發(fā)區(qū)通過(guò)出臺(tái)優(yōu)惠政策和扶持鼓勵(lì)，大量引入企業(yè)和相關(guān)人群的進(jìn)入，推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)模式。 人才引入是區(qū)

52、域政策重點(diǎn)扶持對(duì)象，也是確保區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新城發(fā)展的重點(diǎn)。解決高端人才的區(qū)域配套居住需求和相關(guān)的生活配套需求是對(duì)區(qū)域相關(guān)優(yōu)惠政策的支持。 開發(fā)區(qū)總公司應(yīng)著重解決高端配套居住的建設(shè)開發(fā)，以滿足區(qū)域高端人才居住需求，形成對(duì)區(qū)域人才引進(jìn)政策的支持，同時(shí)借助***地塊優(yōu)秀開發(fā)條件及政策性的需求，真正為開發(fā)區(qū)高端人才建設(shè)一批符合其居住要求的產(chǎn)品。,區(qū)域發(fā)展分析—小結(jié),,,新城,,,產(chǎn)業(yè),,,政策,基于北京的多元化發(fā)展，亦莊新城獲得了

53、巨大發(fā)展機(jī)遇。新城發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展互為作用，新城發(fā)展為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造廣闊空間，產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)城市功能升級(jí)、基礎(chǔ)設(shè)施完善、區(qū)域人口增加為新城發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。并最終形成了“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。地產(chǎn)需求呈多元化表現(xiàn)。,未來(lái)亦莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會(huì)更加完善，大產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)和高端產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)將為區(qū)域帶來(lái)大量的企業(yè)和人群，推動(dòng)城市功能完善。城市功能的升級(jí)帶動(dòng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的增加，再次促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。形成“以業(yè)興城，以城促業(yè)”的發(fā)展格局。產(chǎn)生大量

54、與之相匹配的地產(chǎn)需求，多元化需求日益明顯。,開發(fā)區(qū)通過(guò)出臺(tái)優(yōu)惠政策和扶持鼓勵(lì)，大量引入企業(yè)和相關(guān)人群的進(jìn)入，推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)和新城發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)模式。從而促使辦公、配套商務(wù)、酒店、配套商業(yè)、配套居住等需求的增加。并應(yīng)重點(diǎn)解決區(qū)域高端人才居住需求。,從區(qū)域發(fā)展分析來(lái)看，新城發(fā)展、產(chǎn)業(yè)及政策三大項(xiàng)將衍生出大量的商務(wù)、居住及相關(guān)商業(yè)配套需求，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。?xiàng)目做為區(qū)域的核心地塊，開發(fā)區(qū)總公司做為亦莊的經(jīng)營(yíng)主體有責(zé)任解決上述需求。,雖然項(xiàng)目的

55、開發(fā)需要以城市未來(lái)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求為基礎(chǔ)，但本項(xiàng)目作為商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)需要以市場(chǎng)情況為參考，以市場(chǎng)需求為支撐進(jìn)行定位，以此降低項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)！ 下面我們分別從寫字樓、商業(yè)、酒店、住宅四種業(yè)態(tài)市場(chǎng)進(jìn)行逐一分析……,,市場(chǎng)分析,寫字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店市場(chǎng)住宅市場(chǎng),2009年12月北京寫字樓成交面積為36.85萬(wàn)平米，比11月的28.3萬(wàn)平米增加了8.55萬(wàn)平米，環(huán)比上升30%。簽約均價(jià)18788元/平米，比11月簽約均

56、價(jià)20503元/平米，下降了1715元/平米，環(huán)比下降8.36%。,數(shù)據(jù)資料來(lái)源：天朗房網(wǎng),北京市寫字樓銷售市場(chǎng)6月開始回暖，至12月寫字樓銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢(shì)。在整體市場(chǎng)趨熱的情況下，寫字樓市場(chǎng)也逐漸復(fù)蘇，但其復(fù)蘇的背后主要是公建住宅化產(chǎn)品的熱銷。,寫字樓—北京整體市場(chǎng)—銷售市場(chǎng),成交量：2009年12月各行政區(qū)寫字樓類商品房成交量最高為朝陽(yáng)區(qū)，成交8.96萬(wàn)平米，占寫字樓類商品房總成交量的24.33%；大興區(qū)成交5.07萬(wàn)平米

57、，占13.75%，排第二位；成交均價(jià)：12月份成交均價(jià)最高為東城區(qū)，成交均價(jià)27899元/平米.大興區(qū)成交均價(jià)為13684元/平米。,大興區(qū)寫字樓市場(chǎng)的火爆，主要由于辦公住宅化產(chǎn)品的熱銷。,寫字樓—北京整體市場(chǎng)—銷售市場(chǎng),12月北京寫字樓市場(chǎng)成交排名中，前十名中有七個(gè)項(xiàng)目為公建住宅化產(chǎn)品，說(shuō)明寫字樓銷售市場(chǎng)的回暖主要源于公建住宅化產(chǎn)品的熱銷。其中3個(gè)項(xiàng)目出自亦莊市場(chǎng)，說(shuō)明亦莊寫字樓市場(chǎng)同樣具備北京市場(chǎng)的典型特征，BDA國(guó)際企業(yè)大道

58、的上榜也說(shuō)明亦莊寫字樓市場(chǎng)的逐漸回暖。,寫字樓—北京整體市場(chǎng)—銷售市場(chǎng),整體供求狀況受國(guó)慶影響，許多寫字樓的竣工入市時(shí)間推遲到第四季度，因此近期寫字樓新增供應(yīng)較低。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)北京寫字樓市場(chǎng)需求穩(wěn)步回升，大型國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的大面積擴(kuò)張構(gòu)成本季度吸納量的主力，同時(shí)跨國(guó)企業(yè)的需求也正在逐漸回暖。整體市場(chǎng)存量北京市寫字樓市場(chǎng)存量擴(kuò)大至10,633,223平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.34%，同比增長(zhǎng)9.58%。其中，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量為4,389,

59、920平方米，環(huán)比上升0.15%；乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量為6,243,303平方米，環(huán)比上升0.48%。整體市場(chǎng)需求北京寫字樓市場(chǎng)整體空置率在2009年第三季度環(huán)比下降1.11個(gè)百分點(diǎn)至18.22% 。,隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，寫字樓租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)逐漸回暖態(tài)勢(shì)，且由于供給出現(xiàn)一定下降，導(dǎo)致空置率略有降低，但是市場(chǎng)存量仍在擴(kuò)大。,寫字樓—北京整體市場(chǎng)—租賃市場(chǎng),2009年第三季度北京寫字樓子市場(chǎng)租金,北京寫字樓市場(chǎng)各級(jí)物業(yè)租金,從2008年三季

60、度金融危機(jī)以來(lái)，北京寫字樓的業(yè)主通過(guò)采取降低租金、租期減免、贈(zèng)送裝修等各種方式吸引客戶。北京寫字樓市場(chǎng)(包括甲級(jí)和乙級(jí))總體平均凈有效租金環(huán)比下跌0.79%， 跌幅較第二季度下降3.02個(gè)百分點(diǎn)。其中，東長(zhǎng)安街區(qū)域跌幅最大，環(huán)比下跌達(dá)4.20%。另一方面，CBD區(qū)域受益于成交量的增加和區(qū)域內(nèi)業(yè)主提升的期望，寫字樓市場(chǎng)(包括甲級(jí)和乙級(jí))平均凈有效租金環(huán)比上升0.12%。 從二季度到三季度，北京寫字樓市場(chǎng)租金跌幅正逐漸減小，市場(chǎng)上大量的

61、新增供給仍會(huì)繼續(xù)給眾多業(yè)主帶來(lái)壓力 。,北京寫字樓租賃市場(chǎng)租金水平仍處于不斷下降的趨勢(shì)，但跌幅正逐漸減小。不過(guò)大量的供應(yīng)仍使得租賃市場(chǎng)面臨較大壓力。,,數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際,寫字樓—北京整體市場(chǎng)—租賃市場(chǎng),銷售市場(chǎng) 寫字樓銷售市場(chǎng)的震蕩上升，一方面由公建住宅化產(chǎn)品的熱銷所致，另一方面也說(shuō)明寫字樓銷售市場(chǎng)開始逐步回暖。寫字樓售價(jià)也逐漸提升，但公建住宅化產(chǎn)品的熱銷是主要因素。,受整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)，北京寫字樓市場(chǎng)開始呈現(xiàn)回暖跡象，但回暖

62、幅度有限，離市場(chǎng)完全復(fù)蘇尚有距離。,租賃市場(chǎng) 供應(yīng)量略有降低，導(dǎo)致空置率略有下降。租金下跌幅度放緩。吸納率略有上升。,寫字樓—北京整體市場(chǎng)—小結(jié),亦莊寫字樓市場(chǎng)與北京整體市場(chǎng)存在一定差異，其主要原因與亦莊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和相關(guān)支持政策有關(guān)。,,,,廠房+辦公區(qū)低層建筑土地使用率低土地價(jià)格低生產(chǎn)基地,辦公逐漸分離產(chǎn)品多樣化售價(jià)、租金低配套功能單一辦公升級(jí)、投資旺盛,保持多樣化滿足各類辦公需求持續(xù)價(jià)格優(yōu)勢(shì)增加配套功能總部

63、基地、關(guān)聯(lián)企業(yè)需求增大,1994-2004初始階段,2004-2008發(fā)展階段,現(xiàn)階段加速成長(zhǎng)階段,,,,,未來(lái)供需規(guī)模擴(kuò)大，客群類型多樣性，帶動(dòng)寫字樓需求的多樣化發(fā)展。,,目前亦莊寫字樓市場(chǎng)正處于“加速成長(zhǎng)階段”初期,寫字樓—亦莊市場(chǎng)—發(fā)展階段,,,遠(yuǎn)期成熟階段,產(chǎn)品高端化、多功能化、多檔次化發(fā)展無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)各種配套功能完備高端商務(wù)需求大量涌現(xiàn)，形成城市級(jí)商務(wù)辦公,依托生產(chǎn),獨(dú)立辦公功能,滿足高端辦公,,,城市級(jí)商

64、務(wù)辦公,,,本案,,亦城國(guó)際中心,,亦莊硅谷,豪力大廈,,,匯龍森孵化器,朝林大廈,,國(guó)盛科技園,,BDA芯中心,,經(jīng)開創(chuàng)業(yè)園,,大地國(guó)際,,萬(wàn)源商務(wù)中心,,匯龍森企業(yè)港,,隆盛大廈,,,BDA國(guó)際港,,BDA國(guó)際廣場(chǎng),亦莊五角大廈,,,中和科技園,,寫字樓—亦莊市場(chǎng)—項(xiàng)目分布,寫字樓—亦莊市場(chǎng)—項(xiàng)目列表,區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目級(jí)別檔次不高，僅有亦城國(guó)際中心是5A級(jí)寫字樓,由于多數(shù)項(xiàng)目為整售，因此該區(qū)域的寫字樓整體價(jià)格水平較低，基本在70

65、00-9000元/平米。區(qū)域價(jià)格最高項(xiàng)目為目前在售的亦城國(guó)際中心，價(jià)格水平僅為12000元/平米，低于同區(qū)域公建住宅化產(chǎn)品價(jià)格。,,寫字樓—亦莊市場(chǎng)—銷售市場(chǎng),亦莊銷售類寫字樓整體價(jià)格處在較低水平在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)回暖的環(huán)境下，亦莊銷售類寫字樓銷售價(jià)格漲幅并不明顯亦城國(guó)際中心因其5A級(jí)寫字樓的品質(zhì)，價(jià)格區(qū)域最高。,區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格走勢(shì)漲幅不明顯，6月以后開始出現(xiàn)小幅提升，表明區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)開始出現(xiàn)回暖跡象。亦城國(guó)際中心因其5A級(jí)寫

66、字樓的品質(zhì)，售價(jià)脫穎而出。,09年隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，亦莊寫字樓市場(chǎng)開始迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，市場(chǎng)整體表現(xiàn)良好。,寫字樓—亦莊市場(chǎng)—銷售市場(chǎng),寫字樓—亦莊市場(chǎng)—銷售市場(chǎng),區(qū)域項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)普遍處在較低水平，項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層層高在3.５—5.5米之間，平均層高在４米左右。亦城國(guó)際中心物業(yè)費(fèi)與其它項(xiàng)目相比差異較大，主要由于該項(xiàng)目為5A寫字樓，產(chǎn)品品質(zhì)、硬件配備標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高。,區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)較低，產(chǎn)品配置不高，多為中低端產(chǎn)品。僅有亦城國(guó)際中心

67、為中高端產(chǎn)品，5A級(jí)配置，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較高，是目前區(qū)域最高端產(chǎn)品。,寫字樓—亦莊市場(chǎng)—銷售市場(chǎng),寫字樓—亦莊市場(chǎng)—銷售市場(chǎng),亦莊SOHO類產(chǎn)品的定義分析,SOHO，即Small Office Home Office，主要滿足中小企業(yè)和個(gè)人創(chuàng)業(yè)的辦公需求。由于其可商可住的特性，受到了廣泛中小型企業(yè)的青睞，被廣泛應(yīng)用于城市的各類辦公區(qū)域，如建外SOHO、SOHO尚都等。 　　亦莊新城亦規(guī)劃了SOHO類產(chǎn)品，但由于區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格倒掛現(xiàn)象

68、嚴(yán)重，大量的辦公用地被開發(fā)為公建住宅化產(chǎn)品，包括辦公用地性質(zhì)的SOHO產(chǎn)品?！　∪欢?，此類產(chǎn)品因市場(chǎng)利益導(dǎo)向基本被開發(fā)為滿足居住功能的產(chǎn)品，因此就亦莊區(qū)域而言，SOHO類產(chǎn)品不作為真正意義上的寫字樓，它無(wú)法承載區(qū)域的辦公需求，最終基本均歸類為公建住宅化產(chǎn)品。,未來(lái)區(qū)域?qū)懽謽且?guī)劃供應(yīng)量較大，約為105萬(wàn)平米，但受寫字樓市場(chǎng)價(jià)格倒掛影響，大量公建用地將被開發(fā)為公建住宅產(chǎn)品和SOHO類產(chǎn)品，寫字樓的實(shí)際供應(yīng)量約為30萬(wàn)平米,潛在供應(yīng)——拿地