佛山寫字樓市場(chǎng)報(bào)告

1、市 場(chǎng) 現(xiàn) 況,一、佛山寫字樓發(fā)展?fàn)顩r——立足佛山,1、禪桂寫字樓總體情況——市場(chǎng)概述,目前，禪桂中心區(qū)寫字樓主要集中在祖廟商圈、季華路、汾江路、南海大道等幾條主要的街道上，對(duì)外圍的輻射有限。在城市不斷發(fā)展中，佛山寫字樓得到了重新的定位。千燈湖金融服務(wù)區(qū)的啟動(dòng)、季華路17個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、東華里改造、亞藝版塊的完善等，為佛山中心城區(qū)寫字樓的發(fā)展提供了廣闊的空間。 2008年，中心區(qū)的寫字樓市場(chǎng)還是比較狹窄，主要在售的只有天

2、安南海數(shù)碼新城、環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)際商業(yè)中心等幾個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)量非常有限。而在年末，嶺南大廈的推出，豐富了寫字樓的供應(yīng)量，在一定程度上也為一方的地標(biāo)建筑；季華路卓遠(yuǎn)國(guó)際的建設(shè)、桂城AIA項(xiàng)目、中國(guó)人保南方信息大廈項(xiàng)目的奠基，為未來的寫字樓市場(chǎng)提供更大的供應(yīng)量。,,1、禪桂寫字樓總體情況——2008年供求分析,08年佛山中心區(qū)域?qū)懽謽窃谑酃?yīng)量近9.8萬㎡，而08年新供應(yīng)4.4萬多㎡，銷售了4.1萬多㎡ ，供銷比為1：0.42。從而說明，佛山

3、寫字樓供應(yīng)量大于銷售量。但是，嶺南大廈的2.1萬多㎡在08年12月份中旬才推出市場(chǎng)，在市場(chǎng)上銷售的時(shí)間比較短，所以導(dǎo)致了供應(yīng)量略大于銷售量。如果忽略08年12月中開盤的嶺南大廈，供銷比則為1：1.67，銷售量遠(yuǎn)大于供應(yīng)量。,點(diǎn)評(píng)：佛山經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給予了大量的寫字樓市場(chǎng)空間，但近年來寫字樓的發(fā)展遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)的需求，特別是高檔次的寫字樓缺乏，一直影響著佛山寫字樓的整體檔次。隨著環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)際商業(yè)中心、嶺南大廈的建成并投入使用，一定程

4、度滿足了部分客戶對(duì)高檔寫字樓的需求，也在一定程度上提升了佛山寫字樓的檔次。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,數(shù)據(jù)來源：佛山建設(shè)局整理,1、禪桂寫字樓總體情況——租售價(jià)格分析（現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)部分租賃項(xiàng)目）,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,1、禪桂寫字樓總體情況——租售價(jià)格分析（主要在售項(xiàng)目）,禪城商業(yè)中心區(qū)域，在交通、商業(yè)氛圍和配套上占據(jù)了很大優(yōu)勢(shì)，寫字樓的價(jià)格要比其他區(qū)域高了一大截。所以環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)際商業(yè)中心等占據(jù)商業(yè)中心的項(xiàng)目，價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)明顯比其他幾個(gè)項(xiàng)目大。,

5、一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,,位置圖,點(diǎn)評(píng)：佛山寫字樓市場(chǎng)屬于起步階段，售價(jià)和租金都不高，這跟目前寫字樓總體市場(chǎng)檔次有關(guān)。而隨著佛山對(duì)寫字樓投資的加大，特別是注重高檔次寫字樓的建設(shè)，未來佛山的寫字樓市場(chǎng)必將再上一臺(tái)階。,1、禪桂寫字樓總體情況——租售價(jià)格分析,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,在寫字樓租賃市場(chǎng)上，由于項(xiàng)目總體檔次不高，禪城舊城區(qū)，租金在22元/ ㎡/月-35元/㎡/月不等，不包括管理費(fèi)；汾江路、季華路一帶則要20元/㎡/月-50多元/㎡/月，不

6、包括管理費(fèi)。桂城的集中在南海大道，一般是40元/㎡/月左右，也有一些舊一點(diǎn)的只需20元/㎡/月-30元/㎡/月。,根據(jù)從環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、嶺南大廈、國(guó)際商業(yè)中心和天安南海數(shù)碼新城成交統(tǒng)計(jì)，成交面積區(qū)間分布如圖：,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,1、禪桂寫字樓總體情況——成交面積區(qū)間分析,數(shù)據(jù)來源：佛山建設(shè)局,從圖上看得出，100平方米以下單位和101-200平方米的單位，成交套數(shù)分別占總成交套數(shù)的28%和25%；201-300平方米之間的單位是最為市場(chǎng)所

7、接受的，成交量最多的，占了總成交套數(shù)的36%； 而301平方米以上的大單位，只占總成交套數(shù)的11%。 佛山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上“建設(shè)總部基地”的規(guī)劃，一定程度上促進(jìn)了大中小企業(yè)的匯集。特別是“天安南海數(shù)碼新城”打造企業(yè)總部基地，吸引了眾多廣告、科技等創(chuàng)意企業(yè)前來辦公，201-300平方米的單位銷售最多。,點(diǎn)評(píng)：佛山的企業(yè)是以中小企業(yè)為主，在需求辦公場(chǎng)所時(shí)，企業(yè)更多會(huì)考慮辦公的實(shí)用性。所以，建造適合本地企業(yè)的辦公需要，客戶的辦

8、公需求，才能在市場(chǎng)占據(jù)主動(dòng)地位。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,1、禪桂寫字樓總體情況——成交面積區(qū)間分析,環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)是集酒店、公寓、商場(chǎng)于一體的商務(wù)樓，也是佛山目前最高檔的寫字樓。自07年7月份推出以來，銷售了90%以上。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,2、主要在售寫字樓項(xiàng)目分析——環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng),,環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng),作為翻新改造項(xiàng)目，由于位置的優(yōu)勢(shì)以及項(xiàng)目重新定位，面積區(qū)間也適合大中小企業(yè)的辦公，在市場(chǎng)上也受到廣泛的關(guān)注。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,2、主要在售寫字樓

9、項(xiàng)目分析——國(guó)際商業(yè)中心,,國(guó)際商業(yè)中心,地處嶺南大道與綠景路交匯處，交通的便利是嶺南大廈最大的優(yōu)勢(shì)。而隨著附近“三舊改造”工程的推進(jìn)以及各種設(shè)施的完善，嶺南大廈的地位將更顯優(yōu)勢(shì)。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,2、主要在售寫字樓項(xiàng)目分析——嶺南大廈,,嶺南大廈,天安南海數(shù)碼新城定位為民營(yíng)科技企業(yè)的研發(fā)總部基地，開售以來都受到社會(huì)上的關(guān)注。隨著一期產(chǎn)品銷售接近尾聲，二期產(chǎn)品也即將推出。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,2、主要在售寫字樓項(xiàng)目分析——天安南海數(shù)碼新

10、城,,天安南海數(shù)碼新城(一期),小 結(jié) 交通上，幾個(gè)項(xiàng)目都臨近交通大動(dòng)脈，有很大的交通優(yōu)勢(shì)，為入駐企業(yè)營(yíng)造一個(gè)便捷的交通環(huán)境。 配套上，環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)和商業(yè)國(guó)際中心都處在成熟的祖廟商圈，再加上自身的商業(yè)，可謂配套完善；嶺南大廈和天安南海數(shù)碼新城都處在發(fā)展中的新區(qū)，各種配套都在完善中，發(fā)展?jié)摿^大。 產(chǎn)品上，幾個(gè)項(xiàng)目都不斷的加入現(xiàn)代元素，節(jié)能、環(huán)保、智能化管理和全天候辦公，硬件和軟件設(shè)施的完

11、善，適應(yīng)著顧客不斷變化的需求。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,3、未來5年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)——在建寫字樓項(xiàng)目分析,,位置圖,禪桂中心區(qū)在售在建的寫字樓項(xiàng)目并不多，環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)和天安南海數(shù)碼新城一期剩余貨量不多，而新推出的嶺南大廈和國(guó)際商業(yè)中心為銷售主力。天安南海數(shù)碼新城二期估計(jì)在09年4月份推出，也是一大貨源供應(yīng)。而隨著卓遠(yuǎn)國(guó)際、美國(guó)友邦保險(xiǎn)亞太區(qū)后援中心項(xiàng)目、中國(guó)人保集團(tuán)南方信息中心項(xiàng)目以及南海大瀝中盈廣場(chǎng)、樂從國(guó)際家居總部大廈的建設(shè)，未來短期內(nèi)

12、寫字樓市場(chǎng)將極大的擴(kuò)充并豐富。同時(shí)也對(duì)區(qū)域?qū)懽謽钦w形象和檔次將有了質(zhì)的提升。,點(diǎn)評(píng)：佛山中心區(qū)域在售的寫字樓不多，對(duì)于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的佛山來說寫字樓的發(fā)展顯然帶有一定的滯后性。同時(shí)，佛山的寫字樓也不斷向高檔次發(fā)展，以滿足客源對(duì)不同檔次寫字樓的需求。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,3、未來5年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)——規(guī)劃中的寫字樓項(xiàng)目分析,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,3、未來5年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)——07、08年出讓的辦公性質(zhì)地塊,,地塊分布圖,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,

13、3、未來5年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)——千燈湖版塊的發(fā)展,自從千燈湖金融服務(wù)區(qū)確立以來，一直受到政府的重視，并將千燈湖金融服務(wù)區(qū)列為金融強(qiáng)省七大基礎(chǔ)平臺(tái)之首。 自07年底美國(guó)友邦保險(xiǎn)有限公司后援中心項(xiàng)目落戶金融高新區(qū)，廣東三泰電子技術(shù)有限公司、中國(guó)人保集團(tuán)南方信息中心、招商銀行后臺(tái)中心、光大銀行佛山分行等知名企業(yè)先后落戶金融高新區(qū)，為金融、保險(xiǎn)、證券等企業(yè)的集聚營(yíng)造氛圍。 在政策方面，除了政府的積極推介外，政府也積極支持廣東金融高薪技

14、術(shù)服務(wù)區(qū)的建設(shè)，要把千燈湖區(qū)建設(shè)成為輻射亞太地區(qū)的現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)后援服務(wù)基地。,點(diǎn)評(píng)：廣東要建設(shè)金融強(qiáng)省，必須要加大對(duì)金融服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。而千燈湖區(qū)作為廣東重要的金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)，在規(guī)劃上受到各級(jí)政府的重視，在政策上也受到政府的支持。利好的氛圍，為千燈湖區(qū)內(nèi)的建設(shè)提供了保障，特別是對(duì)服務(wù)于區(qū)域的寫字樓，是最重要的硬件設(shè)施。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,3、未來5年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè)——千燈湖版塊的發(fā)展,在未來幾年內(nèi)，禪桂中心區(qū)以及樂從、大瀝寫字樓

15、供應(yīng)量非常豐富，就在建以及規(guī)劃中的寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)總建筑面積有145多萬平方米（包括商業(yè)金融、寫字樓），主要分布在季華路及千燈湖金融服務(wù)區(qū)；而07、08年禪桂區(qū)域推出的土地中，有辦公性質(zhì)的土地也不少，總建筑面積近270萬平方米（包括商業(yè)金融、寫字樓）?？偟膩碚f，未來幾年內(nèi)禪桂中心區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目多，面積供應(yīng)量豐富，也預(yù)示著未來寫字樓市場(chǎng)較目前更為激烈。金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)的建設(shè)以及佛山第三產(chǎn)業(yè)的興旺，將會(huì)進(jìn)一步激發(fā)對(duì)寫字樓的需求。未來幾年內(nèi)

16、寫字樓的推量加大，尤其是高檔寫字樓以及純寫字樓的增多，對(duì)佛山寫字樓的發(fā)展提出了更高的要求，也預(yù)示著競(jìng)爭(zhēng)力度的加大。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,3、未來5年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè),總體上，佛山寫字樓還處于一個(gè)發(fā)展上升的時(shí)期，推出量和需求量都不太大，而隨著千燈湖金融服務(wù)區(qū)和季華路CBD的建設(shè)，寫字樓的發(fā)展有蘊(yùn)藏著很大的空間。但同時(shí)，未來寫字樓項(xiàng)目的增多，市場(chǎng)推出量的豐富，對(duì)寫字樓的營(yíng)銷推廣也提出更高的要求。另外，由于廣佛同城化的加速，佛山寫字樓市場(chǎng)受到

17、著廣州市場(chǎng)的影響，在分流部分客源的同時(shí)，也能為佛山的市場(chǎng)拓展帶來了一定的外部客源。,一、佛山發(fā)展?fàn)顩r,二、廣州發(fā)展?fàn)顩r,2008年廣州新寫字樓銷售排名,1、市場(chǎng)概述,二、廣州發(fā)展?fàn)顩r,1、市場(chǎng)概述,廣州寫字樓主要分布區(qū)域情況,,,荔灣,越秀,從以上數(shù)據(jù)可知，廣州寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展仍以荔灣、越秀、海珠、天河等地理?xiàng)l件優(yōu)越、與周邊城市接近、交通便利的地區(qū)為主，而且隨著廣州道路的交通系統(tǒng)的不斷完善，城市中心將逐漸向東轉(zhuǎn)移，并與向周邊城市延伸。

18、而且，在寫字樓市場(chǎng)的不斷發(fā)展過程中，除了地段條件外，對(duì)物業(yè)的規(guī)模、配套、物管等也有了新的要求，各種甲級(jí)、超甲級(jí)、頂級(jí)商務(wù)物業(yè)不久將成為整個(gè)商務(wù)區(qū)的主要組成部分，現(xiàn)時(shí)主要集中在天河區(qū)（尤其是珠江新城一帶），其售價(jià)租金相對(duì)其它地區(qū)要高出20%以上。作為新一代寫字樓集結(jié)區(qū)，珠江新城必定成為未來的城市商務(wù)核心。,天河(珠江新城),海珠,天河(天河北),二、廣州發(fā)展?fàn)顩r,作為相鄰城市，廣州的市場(chǎng)變化同樣會(huì)影響到佛山的市場(chǎng)發(fā)展！2008年上

19、半年，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)延續(xù)07年的良好態(tài)勢(shì)，隨著累積的市場(chǎng)需求逐步得到釋放，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金雖保持了上漲走勢(shì)，升幅卻略有放緩；三季度受國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，部分跨國(guó)企業(yè)調(diào)整開支預(yù)算及租賃計(jì)劃，使得優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃情況有所變動(dòng)。租戶承租能力暫時(shí)下降，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金自2008年四季度以來首季度下跌。全年45.9萬平方米的新增供應(yīng)量比起07年有所減少，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金下降3.0%，吸納略有放緩，年末空置率為15.0%。廣州寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展減緩，表

20、明由于受到金融風(fēng)暴的影響，各個(gè)企業(yè)機(jī)構(gòu)都在節(jié)省開支、降低成本，寫字樓的市場(chǎng)需求愈趨理性，對(duì)寫字樓的性價(jià)比、品質(zhì)有了更高的要求。,1、市場(chǎng)概述,二、廣州發(fā)展?fàn)顩r,2、產(chǎn)品參考分析,,,,,二、廣州發(fā)展?fàn)顩r,2、產(chǎn)品參考分析,地理位置優(yōu)越——集中在交通便利、城市商務(wù)核心珠江新城區(qū)域外觀形象突出——現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔的建筑外觀智能化高，檔次高——5A標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施戶型適中——可自由組合、拆分使用生態(tài)、人性化商務(wù)模式——24小時(shí)辦公、獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)

21、,點(diǎn)評(píng)：以上幾點(diǎn)均與本項(xiàng)目的前期規(guī)劃概念接近，具較高的參考分析價(jià)值。,二、廣州發(fā)展?fàn)顩r,3、 2009~2010年推售部分項(xiàng)目,,保利世界貿(mào)易中心,萬菱匯,廣州國(guó)際金融中心 “西塔”,廣州珠江城,高德置地廣場(chǎng),,,,,,,佛山寫字樓檔次將有進(jìn)一步提升隨著環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)際商業(yè)中心、嶺南大廈等高檔次的寫字樓面市，改變了07年以前佛山寫字樓一直以中低檔為主、且大部分和商業(yè)或住宅混合開發(fā)的落后面貌，緩解了部分客戶對(duì)高檔寫字樓的需求，對(duì)佛山

22、整體寫字樓檔次水平的提高有了相當(dāng)大的推動(dòng)；另外，在廣佛同城化的必然趨勢(shì)下，佛山市場(chǎng)對(duì)寫字樓的要求也必定受廣州寫字樓發(fā)展的影響，檔次逐漸向高品質(zhì)、高效能、高品牌的層次提升。未來寫字樓需求得到釋放隨著金融服務(wù)區(qū)以及季華路CBD的建設(shè)，禪桂中心區(qū)對(duì)寫字樓的需求也有較大的增長(zhǎng)。除了季華路改造有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目外，禪桂中心區(qū)還有多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，如：嶺南天地、星星·華園國(guó)際、九鼎·國(guó)際城，還有桂城的美國(guó)友邦保險(xiǎn)亞太區(qū)后援中心項(xiàng)

23、目、陽光國(guó)際廣場(chǎng)、新鴻基項(xiàng)目等，這些項(xiàng)目不但檔次高，供應(yīng)量大，對(duì)禪桂寫字樓發(fā)展有很大的推進(jìn)作用。,三、寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)——展望未來,寫字樓競(jìng)爭(zhēng)將逐漸白熱化未來幾年廣佛兩地的推出市場(chǎng)的商務(wù)辦公產(chǎn)品的推量不斷增多，在豐富市場(chǎng)的同時(shí)，加大了兩地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度，同時(shí)除了在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等硬件的對(duì)比之外，對(duì)寫字樓運(yùn)營(yíng)管理、營(yíng)銷推廣也提出了更高的要求。特別是在佛山市場(chǎng)，如何能吸引外部客商的注意，尤顯重要?？罩寐首兏?，租金上升壓力大由于受金融

24、海嘯的波及加上寫字樓推出量的增多，無論佛山還是廣州的寫字樓空置率都有一定的上升，而且，在企業(yè)緊縮成本開支的狀況下，寫字樓的租金也在徘徊不前難以前行，上升的壓力很大，這都表明金融危機(jī)帶來的影響確實(shí)十分大。,三、寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)——展望未來,“危機(jī)”二字可以拆開解讀?！拔！?，確實(shí)，這是危險(xiǎn)，是復(fù)雜的環(huán)境，是不可知的未來；可是，后面的字，是“機(jī)”，這是機(jī)會(huì)，機(jī)遇，是時(shí)不我待也是天賜良機(jī)。從全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，沒有克服不了的危機(jī)，最關(guān)鍵的，是我