昆明市區(qū)寫字樓市場(chǎng)調(diào)查匯總

1、昆明市區(qū)寫字樓市場(chǎng)調(diào)查匯總,城市分析,城市區(qū)位環(huán)境昆明市位于中國西南地區(qū)云南省的省會(huì)城市城市人口至2008年底約為230萬，在全國排名23位昆明是中國西南地區(qū)的門戶城市西南地區(qū)的交通樞紐,城市分析,昆明，云南省會(huì)城市，是國家級(jí)歷史文化名城。作為云南省唯一的特大城市和西部地區(qū)第四大城市（僅次于成都、重慶、西安），它是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心，是我國重要的旅游、商貿(mào)城市、西部地區(qū)重要的中心城市，亦是滇中

2、城市群的核心圈！ 此外，它還是中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，是中國唯一面向東盟的大都市。 昆明處于“中國-東盟”自由貿(mào)易區(qū)與泛珠三角區(qū)域合作的交匯點(diǎn)，是我國內(nèi)地通往東南亞、南亞的重要門戶；也是我國唯一溝通太平洋、印度洋、鏈接?xùn)|亞、東南亞、南亞的重要前沿。隨著《中國與東盟交通合作規(guī)劃設(shè)想》的出臺(tái)，昆明已成為中國與東南亞各國交往最密切、交流成果最多、最具合作優(yōu)勢(shì)的城市；也成為了東盟、尤其是次區(qū)域五國國際間的跨國經(jīng)濟(jì)交流

3、和技術(shù)交流的重要平臺(tái)。 昆明，正以強(qiáng)大的集結(jié)力量推動(dòng)自身成為輻射“三亞、兩洋”的“泛亞經(jīng)貿(mào)次級(jí)中心”！,區(qū)位變化：昆明是在中國與東南亞跨邊境約240萬平方公里區(qū)域上，唯一的、也是最具有中心都會(huì)特征的城市地區(qū)。隨著連接?xùn)|南亞、南亞國際大通道的建設(shè)和中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的開辟，昆明與周邊國家和地區(qū)貿(mào)易交流日益增加，將逐漸改變昆明處于國內(nèi)交通的末端、經(jīng)濟(jì)輻射末端的狀況。,昆明市發(fā)展現(xiàn)狀： ——大環(huán)境下，昆明

4、迎來新的發(fā)展機(jī)遇,,昆明,城市分析,城市功能定位：按照昆明社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和《昆明城市總體規(guī)劃》，城市定位為：“歷史文化名城”、“春城”、“中國面向東南亞、南亞區(qū)域性國際性商貿(mào)旅游城市，中國最適于居住與創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化開放城市和山水園林生態(tài)城市”。,昆明市功能定位： ——昆明城市商業(yè)需要更大的發(fā)展,城市分析,（一）商務(wù)體系——承擔(dān)區(qū)域性和國際性集會(huì)展、辦公、娛樂于一體的商務(wù)中心區(qū)； （二）貿(mào)易體系——具有面向省內(nèi)外和境

5、外的貿(mào)易功能，包括展覽中心、展銷中心、商品交易中心； （三）物流體系——發(fā)展以倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、信息、服務(wù)于一體的綜合性物流中心； （四）購物體系——體現(xiàn)多層次購物功能，包括各級(jí)商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、特色商業(yè)區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。,昆明市發(fā)展方向： ——第三產(chǎn)業(yè)為主的綜合性商業(yè)體系,城市分析,,,,,,,,,,,市中心,基地,城市環(huán)線,火車站,鐵路線,城市主干道,長(zhǎng)途汽車站,城市分析,交通分析,昆明藝術(shù)學(xué)院昆明工學(xué)院云南師范

6、大學(xué),123,云南民族學(xué)院云南大學(xué)昆明大學(xué),456,昆明醫(yī)學(xué)院云南中醫(yī)學(xué)院,78,滇池大觀園,西寺塔,東寺塔,金馬碧雞坊翠湖,圓通寺,12,3,4,56,7,城市分析,城市歷史文化設(shè)施,建立現(xiàn)代化的城市商業(yè)控制指標(biāo)體系。2010年規(guī)劃基本指標(biāo)： 2010年規(guī)劃人口：223萬，其中戶籍人口180萬，非戶籍人口43萬。社會(huì)消費(fèi)品零售總額計(jì)劃達(dá)到630億元，年平均

7、增長(zhǎng)10%； 人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積達(dá)到1平方米。至2003年9月，昆明人均擁有商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約為0.9平方米，規(guī)劃結(jié)合昆明實(shí)際和發(fā)展，參考國內(nèi)其它城市的指標(biāo)，確定規(guī)劃人均擁有零售商業(yè)面積為1平方米，零售商業(yè)總面積為223萬平方米。,2010年昆明市規(guī)劃基本指標(biāo)： ——商業(yè)面積達(dá)到1㎡/人,城市分析,昆明城市技術(shù)指標(biāo)-人口經(jīng)濟(jì)指標(biāo),城市分析,昆明市循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展2008－2020 總體規(guī)劃,昆明市場(chǎng)環(huán)境分析,城市分析,

8、昆明市場(chǎng)環(huán)境分析,10月昆明樓市銷售情況分析,城市分析,昆明市場(chǎng)環(huán)境分析,10月份，成交量在前三周呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)，第四周成交套數(shù)最高 1105 套，成交面積從第二周開始下降，第三周成交面出現(xiàn)本月最低的 5288.44 ㎡，第四周回升至本月最高位，由此看出本月成交面積呈現(xiàn)“高、低、高”的額在本月前三周漲幅波動(dòng)不大，反而在第四周出現(xiàn)大幅度上升，成交金額上升至本月最高的 76118.2 ㎡/萬元。從本月成交均價(jià)來看，對(duì)比第四周成交面積、成交

9、套數(shù)在本月排名第一，反而第四周成交均價(jià)本月最低，由此可以看出本月前三周商品房成交大部分以小面積，高單價(jià)的商業(yè)項(xiàng)目為主，從第四周開始成交主要以大面積的住宅項(xiàng)目為主，在政策嚴(yán)厲的調(diào)控下，目前昆明房地產(chǎn)住宅剛性需求依然存在，大面積的住宅產(chǎn)品成為目前限購政策下消費(fèi)者所青睞的產(chǎn)品。,10月昆明樓市銷售情況分析,城市分析,昆明各競(jìng)爭(zhēng)樓盤物業(yè)類型統(tǒng)計(jì)分析,在競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類型方面，住宅占樓市總體量的26％，商業(yè)占樓市總體量的35%，寫字樓占樓市總體量的21

10、%，別墅類占樓市總體量的10%，酒店式公寓占樓市總體量的4%，公寓占樓市總體量的4%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，在當(dāng)前住宅政策未見松動(dòng)的情況下，開發(fā)商們開始加快商業(yè)樓盤的推盤進(jìn)度，商業(yè)項(xiàng)目成為目前市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。,城市分析,昆明市場(chǎng)環(huán)境分析,寫字樓市場(chǎng)研究,Part1,寫字樓市場(chǎng)概述,昆明寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)介,20世紀(jì)70—80年代，昆明寫字樓建設(shè)起步。這一時(shí)期的產(chǎn)品以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓為核心，單調(diào)、統(tǒng)一的模式奠定了第一代寫字樓產(chǎn)品的總體基

11、調(diào)。 到了上世紀(jì)90年代，受世博會(huì)利好的影響，昆明寫字樓進(jìn)入了急劇擴(kuò)張的出貨期。作為以市場(chǎng)化產(chǎn)品為核心的第二階段發(fā)展期，如火如荼的盲目開發(fā)，孕育出大批良莠不齊的寫字樓項(xiàng)目，供大于求的市場(chǎng)放量讓寫字樓產(chǎn)品在高度“興奮”后消化不良。 經(jīng)過數(shù)年的沉寂后，市場(chǎng)對(duì)寫字樓產(chǎn)品的需求重新顯現(xiàn)。借西部大開發(fā)帶來的機(jī)遇，大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)交流合作的加強(qiáng)，昆明這個(gè)定位為面向南亞、東南亞的橋頭堡，著力開啟了新城的建設(shè)。招商引資下，一

12、家家外商獨(dú)資企業(yè)、中外合資企業(yè)、省外財(cái)團(tuán)的入駐，一個(gè)個(gè)商業(yè)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)的誕生，積聚數(shù)年的商務(wù)辦公需求終于爆發(fā)，高檔化、智能化、國際化、花園式的寫字樓產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，而這些元素也成為第三代寫字樓產(chǎn)品的特征。 近兩年來，星都國際總部基地、順城雙塔、俊發(fā)中心、怡泰領(lǐng)域時(shí)代、欣都龍城、中央商務(wù)一號(hào)、東方首座、南亞之門……這些已建和待建項(xiàng)目的亮相，開始填補(bǔ)昆明寫字樓市場(chǎng)高檔產(chǎn)品的缺口。站在新老交替的分水嶺，第三代寫字樓產(chǎn)品的崛起可謂來勢(shì)

13、洶洶：城市綜合體配建的5A甲級(jí)、6E級(jí)智能寫字樓、CBD范圍內(nèi)規(guī)劃的超高層寫字樓、以及新城區(qū)出現(xiàn)的商務(wù)花園寫字樓，配合著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，商務(wù)樓宇建設(shè)駛?cè)肟燔嚨馈?寫字樓市場(chǎng)概述,昆明寫字樓發(fā)展歷程------昆明商務(wù)市場(chǎng)趨于成熟化,寫字樓市場(chǎng)概述,昆明寫字樓發(fā)展趨勢(shì)------由產(chǎn)品功能向人性化、環(huán)?；l(fā)展,第一代寫字樓僅滿足基本使用功能,護(hù)國大廈,第二代寫字樓從純寫字樓向商住樓調(diào)整,美亞大廈,第三代寫字樓產(chǎn)品智能化運(yùn)用,紅塔

14、大廈,第四代寫字樓具有5A智能化和初步的環(huán)保理念,南亞之門,寫字樓市場(chǎng)概述,昆明寫字樓發(fā)展趨勢(shì)-------昆明寫字樓分部一覽,昆明寫字樓分布“三橫三縱核心區(qū)”三橫（東西向）：-拓風(fēng)路、金碧路一線東風(fēng)路、南屏街人民路沿線三縱：北京路沿線北塔路沿線青年路沿線,昆明目前寫字樓主要集中在傳統(tǒng)的三橫三縱范圍內(nèi)；本案位于市中心核心商圈地帶，在傳統(tǒng)的寫字樓聚集區(qū)輻射范圍內(nèi)，同時(shí)隨著昆明城市更新改造進(jìn)程的推進(jìn)，市中心土地稀缺價(jià)值

15、凸顯，本案寫字樓機(jī)會(huì)將日趨凸顯.,寫字樓市場(chǎng)概述,目前昆明寫字樓的三種經(jīng)營(yíng)模式-------主要有高端租務(wù)、中高端銷售及低端租務(wù)市場(chǎng),昆明寫字樓未來將以高檔租務(wù)市場(chǎng)為主,>高檔租務(wù)：早期的華一廣場(chǎng)、志遠(yuǎn)大廈及近期的俊發(fā)中心等，客戶多為中大型企業(yè)客戶,檔次高.>中高檔銷售：以匯都國際二期、順城雙塔、世紀(jì)中心等為代表，客戶組成比較復(fù)雜.>中低端租務(wù)：散步廣，分布于各區(qū)域，供應(yīng)量大，以中小企業(yè)為主.,寫字樓市場(chǎng)概

16、述,昆明在售及潛在寫字樓供應(yīng)情況——寫字樓售價(jià)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，寫字樓價(jià)格與住宅相差無幾,>中心區(qū)：順城雙塔、世紀(jì)中心、東方首座等、南亞之門.>北市區(qū)：北辰財(cái)富中心、俊發(fā)中心、金領(lǐng)地、志遠(yuǎn)城市綜合體、和諧世紀(jì)；>南市區(qū)：星都國際總部基地、中央金座、奧宸財(cái)富廣場(chǎng)、南亞風(fēng)情第一城等.>從售價(jià)上看，順城雙塔和俊發(fā)中心均價(jià)都在13000元/平米，而金領(lǐng)地均價(jià)僅7000元/平米，寫字樓售價(jià)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象.注：在成熟商

17、務(wù)區(qū)寫字樓價(jià)格為住宅的2倍，相反則稱為倒掛.,寫字樓市場(chǎng)概述,昆明在用寫字樓主要分布——二手寫字樓沿主干道分布，主要集中在北路、人民路、青年路、東風(fēng)路沿線,>從調(diào)查的寫字樓分布看，二手寫字樓主要分布在北京路、人民路、東風(fēng)路沿線.,寫字樓市場(chǎng)概述,>昆明寫字樓發(fā)展日益成熟，多元化發(fā)展，配套日益完善.>未來寫字樓向5A智能化、人性化、環(huán)?；l(fā)展趨勢(shì).>商圈多元化帶動(dòng)寫字樓多元化發(fā)展趨勢(shì)，除中心區(qū)外，南市區(qū)和北市

18、區(qū)是未來寫字樓主要聚集地.>未來寫字樓發(fā)展將以高檔租務(wù)市場(chǎng)為主.>一手寫字樓售價(jià)處于倒掛現(xiàn)象，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展空間大.>二手寫字樓主要集中在北京路、人民路、青年路、東風(fēng)路等主干道沿線.,小結(jié),Part2,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,昆明寫字樓租金總述——近年來寫字樓租金呈現(xiàn)良性上漲趨勢(shì),近年來寫字樓租金呈良性上漲趨勢(shì),>從昆明純寫字樓的市場(chǎng)平均租金水平來看，2008年昆明市平均租金水平在

19、35.36元/㎡/月，2009年昆明市平均租金水平為37.97元/㎡/月，上漲率為7.4%，2010年昆明市平均租金水平為39.76元/㎡/月，上漲率為8.3%，2011年昆明市平均租金水平為45.59元/㎡/月，上漲率為9.3%.,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,昆明寫字樓租金總述——主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓進(jìn)入帶來租金兩極化發(fā)展趨勢(shì).,高端寫字樓進(jìn)入帶來租金兩級(jí)分化,>從昆明寫字樓租金分布圖可以看出目前寫字樓租

20、金主要集中在30-50元/平方米之間；>其次可以看出80元/平米以上租金仍占一定比例，主要為俊發(fā)中心、紅塔大廈、順城雙塔新興寫字樓.>由此可以看出，高端寫字樓的進(jìn)入帶來租金兩極化趨勢(shì)明顯.,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,昆明寫字樓出租率——近三年寫字樓需求增加，出租率上漲明顯.,近年來寫字樓出租率上漲明顯，空置率低,>從出租率來看，2008年市場(chǎng)出租率平均水平在82.64%，2009年市場(chǎng)出租率平均水平在86.64%，

21、上漲率為4.8%；2010年市場(chǎng)出租率平均水平88.24%，2011年市場(chǎng)出租率平均水平89.32%.而部分檔次較高的寫字樓出租率在90%以上，甚至100%.,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,中心區(qū)：56%租金低于40元/㎡,>從中心區(qū)租金結(jié)構(gòu)圖看56%樓盤租金低于40元/平米，其次40-50元占24%，80元/平方米以上占4%。,北市區(qū)：平均租金較高，50%樓盤于50元,>北市區(qū)寫字樓總量相對(duì)較少，但整體租金偏高，主要由于北市寫字

22、樓發(fā)展相對(duì)緩慢，新興寫字樓拉升整體租金價(jià)格。,南市區(qū)：在用寫字樓較少，檔次參差不齊,>南市二手寫字樓量較少，檔次參差不齊，隨著星都國際總部基地、南亞風(fēng)情第一城、中央金座、奧宸財(cái)富廣場(chǎng)等寫字樓入市帶來新一輪租金提升,不同區(qū)域下寫字樓租金分析——中心區(qū)租金穩(wěn)定，北市整體租金較高，南市區(qū)參差不齊.,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,不同區(qū)域下寫字樓租金分析——中心區(qū)寫字樓租金穩(wěn)定，集中在30-50元/平方米,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,不同區(qū)域下寫

23、字樓租金分析——中心區(qū)寫字樓租金穩(wěn)定，集中在30-50元/平方米,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,中心區(qū)典型樓盤分析——順城雙塔，售價(jià)高達(dá)15000元，租金90-110元/平方米,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,中心區(qū)典型樓盤分析——志遠(yuǎn)大廈初步體現(xiàn)智能化，目前仍受市場(chǎng)追捧，入駐率超過90%,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,典型樓盤分析：俊發(fā)中心為高端租務(wù)寫字樓，樹立北市區(qū)租金標(biāo)桿，但目前入駐率并不理想。,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,硬件設(shè)施方面新加坡SAA

24、Architects擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì);5A甲級(jí)寫字樓、6E寫字樓立面采用low-e中空玻璃，現(xiàn)代感極強(qiáng)、昆明最漂亮的外立面效果；高速進(jìn)口電梯（三菱）11部，11部電梯只為最40余家企業(yè)服務(wù)，高峰期等待時(shí)間不超過90秒；每人每時(shí)35立方米的新風(fēng)系統(tǒng)；舒適的商務(wù)尺度讓客戶隨意自由的分隔空間；800平方米為最少分割面積，一層只容納兩家企業(yè)，純潔的辦公環(huán)境，避免中小企業(yè)紛雜；分層分戶中央空調(diào)系統(tǒng)，健康、節(jié)能、舒適、加濕、消毒，自動(dòng)調(diào)控

25、室內(nèi)溫度，獨(dú)立計(jì)費(fèi)，全空氣，變風(fēng)量；無線上網(wǎng)系統(tǒng)；部分單元預(yù)留VIP獨(dú)立衛(wèi)生間；寬帶光纖入樓；公共區(qū)域及各走道安裝攝像機(jī)，實(shí)現(xiàn)全方位監(jiān)控；配置停車泊位不低于350個(gè)；全覆蓋移動(dòng)通訊系統(tǒng)；大樓門禁系統(tǒng)多個(gè)巡更系統(tǒng)。,軟件設(shè)施方面第一太平戴維斯擔(dān)綱物業(yè)管理顧問提供一流水平的管理平臺(tái)，服務(wù)水準(zhǔn)一流、專業(yè)；裙樓設(shè)置商務(wù)中心一個(gè)，提供快遞、打印、復(fù)印、票務(wù)等服務(wù)；裙樓設(shè)置不同規(guī)模會(huì)議室及會(huì)議系統(tǒng),并具全數(shù)碼會(huì)議大廳，具同

26、聲傳輸系統(tǒng)、投影顯示、視頻系統(tǒng)等會(huì)議功能；裙樓設(shè)健身中心一個(gè)，包括：健身房、力量室、溫水游泳池，提供干蒸、濕蒸房男女各一間及可供多人使用的男女淋浴房各一間；裙樓里設(shè)商務(wù)會(huì)所，為客戶提供私密交談空間。,典型樓盤分析：俊發(fā)中心為高端租務(wù)寫字樓，樹立北市區(qū)租金標(biāo)桿，但目前入駐率并不理想。,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,入住企業(yè)：中國出口信用保險(xiǎn)公司云南分公司、澳大利亞貿(mào)易委員會(huì)廣州代表處、華為技術(shù)有限公司、歐姆龍（中國）有限公司、摩托羅拉（

27、中國）電子有限公司分公司、荷蘭貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)昆明代表處、港龍航空公司昆明辦事處、愛立信（中國）通信有限公司、越南駐昆明總領(lǐng)事館等,典型樓盤分析——紅塔大廈依托成熟商圈及完善的配套實(shí)現(xiàn)高租金高入駐率,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,典型樓盤分析——紅塔大廈依托成熟商圈及完善的配套實(shí)現(xiàn)高租金高入駐率,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,不同管理模式下寫字樓租金分析——兩種管理模式租金下并無明顯區(qū)別，主要由于目前客戶對(duì)物業(yè)管理敏感度不高，對(duì)顧問式物管缺乏認(rèn)

28、識(shí),>目前市場(chǎng)上大部以直接管理為主，僅少量顧問模式：如俊發(fā)中心，星都國際總部基地；俊發(fā)中心與順城雙塔相比，在租金上并無特別優(yōu)勢(shì)。主要由于目前市場(chǎng)上客戶對(duì)物業(yè)管理敏感度不高。另外除了俊發(fā)之外，其它實(shí)現(xiàn)高租價(jià)寫字樓無一例外是直管模式。,租金：90-110元/㎡物管費(fèi)：5.8元/㎡入駐率：約75%,租金：80-120元/㎡物管費(fèi)：10元/㎡入駐率：不到25%,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,不同硬件配套下寫字樓租金分析——寫字樓電梯配

29、比與租金呈反比，電梯比在7500/1以下最佳,電梯比與租金呈反比關(guān)系,>從圖表中可以看出，當(dāng)電梯比小于5000：1時(shí)，其租金全部高于50元/平米。當(dāng)其電梯比超過7000-7500：1時(shí)，其租金低于50元/平米。,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,不同硬件配套下寫字樓租金分析——寫字樓車位比與租金呈反比，車位比在200/1以下最佳,車位比主要集中在200/1-400/1,>寫字樓車位比主要集中200/1-400/1，車位比低于200/1

30、大多為新建寫字樓，其租金相對(duì)也較高，當(dāng)車位比高于400/1其租金相對(duì)較低。,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,影響寫字樓租金關(guān)鍵因素分析——地段、交通條件、價(jià)位是首要因素，對(duì)開發(fā)商品牌及智能化關(guān)注度低，高檔寫字樓發(fā)展空間大,>從左表中可以看出，地段、交通條件、價(jià)格是客戶首要選擇因素，其次硬件設(shè)施、物業(yè)管理質(zhì)量及人氣占比較高。>相對(duì)而言，客戶對(duì)開發(fā)商品牌、智能化系統(tǒng)關(guān)注度較低。>目前昆明市所有寫字樓的整體優(yōu)勢(shì)主要在于地段、交

31、通條件、配套設(shè)施和物業(yè)管理。同時(shí)也可以看到，這些選擇入住寫字樓的因素仍處于對(duì)寫字樓最初級(jí)的層次，因此，我們可以看到，在昆明開發(fā)高檔寫字樓巨大的發(fā)展空間和需求空間。,寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析,>昆明寫字樓租金主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓進(jìn)入帶來租金兩極化發(fā)展趨勢(shì).>近年來昆明寫字樓入駐率及租金均呈良性長(zhǎng)漲趨勢(shì).>中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)租金較穩(wěn)定集中在30-50元/平米，北市區(qū)整體租金較高普遍高于50元/平米

32、，南市區(qū)參差不齊.>寫字樓客戶對(duì)物業(yè)管理敏感度低.>地段、交通條件、價(jià)格及硬件配套是影響寫字樓租金的關(guān)系因素；硬件配套中車位比在200/1以下為最佳，電梯比在5000/1以下最佳；另外寫字樓外立面、智能化、配套設(shè)施是影響租金的重要因素.,小結(jié),Part 3,寫字樓租賃客戶分析,寫字樓租賃客戶分析——從事行業(yè)：租賃客戶以IT行業(yè)為主，其次為文化廣告類及地產(chǎn)類,行業(yè)分布以IT為主，其次為文化廣告類,>上表反映出客戶

33、以IT、廣告、貿(mào)易行業(yè)最多，其次是電子和建筑地產(chǎn)類,表明昆明受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響下各行業(yè)投資呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。,寫字樓租賃客戶分析,寫字樓租賃客戶分析——行業(yè)性質(zhì)及規(guī)模：租賃客戶私營(yíng)企業(yè)為主，55%企業(yè)為小型企業(yè),租用寫字樓客戶中，以私營(yíng)企業(yè)占到絕大多數(shù)，占54％的比例；其次是國營(yíng)企業(yè)和合資企業(yè)，占到37％的比例；對(duì)外資企業(yè)吸引力度不夠。,另外，在客戶總量中，小型企業(yè)占有相當(dāng)?shù)谋戎?，其次是中、大型企業(yè)，從客觀反映出進(jìn)駐昆明的有規(guī)模、實(shí)力的

34、大、中型企業(yè)相對(duì)于其他省會(huì)城市較少。,寫字樓租賃客戶分析,寫字樓租賃客戶分析——租賃客戶面積需求：41%租賃客戶面積需求在100平米以下，其次為100-150平米占28%,此次調(diào)查的樓盤中進(jìn)駐企業(yè)的辦公面積基本都在150平方米以下，其租用面積主要以小型戶型為主流，以小型企業(yè)為主；介于150-250平米之間，占19％比例，以中型企業(yè)為主；而辦公面積超過250平方米的企業(yè)比例相對(duì)較少，占總數(shù)量的12％左右，這主要還是與目前昆明市的經(jīng)濟(jì)大環(huán)

35、境有關(guān)。,寫字樓租賃客戶分析,寫字樓客戶關(guān)鍵敏感點(diǎn)分析——大部分客戶選擇以租為主，寫字樓售價(jià)與租金最佳比例為7,在未來的兩到三年，有超過90％的客戶還是希望以租為主，他們認(rèn)為寫字樓的價(jià)格仍然過高，寫字樓的售價(jià)和年租金之間的比例在7左右可以接受；低于7，客戶傾向于以租為主；高于7，達(dá)到8或10，客戶傾向于投資自己的寫字樓。即可客觀說明昆明寫字樓未來的發(fā)展還是將從以銷售為主逐漸向以持有性物業(yè)為主。,以位于昆明中心區(qū)域的新興寫字樓環(huán)球金融

36、為例，其均價(jià)約為6800元／M。年租金約為900元／M，兩者比例在7．5左右，仍處于客戶希望以租為主的象限。由于環(huán)球金融從各種外部因素及內(nèi)部環(huán)境看，可以將其歸類到昆明的甲級(jí)寫字樓，因此以環(huán)球金融在昆明寫字樓市場(chǎng)的地位，其售價(jià)與年租金間的比例仍處于以租為主的象限。,超過90%的客戶希望以租賃為主,寫字樓租賃客戶分析,>從客戶性質(zhì)看，大部分為中小型私企；租賃客戶以IT行業(yè)為主，其次為文化廣告類及地產(chǎn)類；>購買寫字樓個(gè)人客戶中7

37、5%為投資，企業(yè)客戶以國企和私企為主；>價(jià)格、地段、硬件設(shè)施檔次及物管是寫字樓客戶首選幾大關(guān)鍵因素；>購買客戶以常規(guī)投資者需求面積在200平米左右。,小結(jié),Part 4,寫字樓客戶消費(fèi)情況分析,寫字樓需求狀況—消費(fèi)行為分析,分布合理的寫字樓一般都有低區(qū)、中區(qū)、和高區(qū)之分，部分寫字樓有超高區(qū)。我們針對(duì)不同類型的公司進(jìn)行分析：,針對(duì)性客戶群及需求面積區(qū)間,,,,,,創(chuàng)業(yè)型,成長(zhǎng)型,拓展型,成熟型,,,,,一般選擇低區(qū)，面積在

38、200㎡以下,一般選擇中區(qū)，面積在200--600㎡之間,一般選擇中區(qū)，面積在600--1000㎡,一般選擇高區(qū)或者超高區(qū)，面積在1000㎡以上,,寫字樓客戶消費(fèi)情況分析,消費(fèi)者對(duì)寫字辦公物業(yè)的需求情況,六成左右的單位未來喜歡選擇市中心區(qū)相對(duì)純一些的寫字樓。消費(fèi)者對(duì)于新辦公環(huán)境的選擇，59%的喜歡市中心區(qū)的寫字樓，有63％的希望是“像華爾頓大廈一樣的純寫字樓” 。,寫字樓客戶消費(fèi)情況分析,消費(fèi)者對(duì)寫字辦公物業(yè)的需求情況,消費(fèi)者希望的寫字

39、樓形式,寫字樓客戶消費(fèi)情況分析,消費(fèi)者對(duì)寫字辦公物業(yè)的滿意度情況,49%的消費(fèi)者認(rèn)為目前辦公環(huán)境的使用滿意情況為一般，接近4分之一的消費(fèi)者表示不滿意。消費(fèi)者對(duì)于目前的辦公使用的滿意度評(píng)分為60.6，屬基本滿意狀況。其中，不滿意的原因主要是“目前的辦公面積太小”、“隨著人員的增多，越來越不夠用”；滿意的原因有“目前環(huán)境還不錯(cuò)，不想換”、“已經(jīng)夠用了”等等。認(rèn)為寫字樓一般的消費(fèi)者比例將近50％。,寫字樓客戶消費(fèi)情況分析,46%的消費(fèi)者對(duì)辦

40、公寫字樓的附屬配套不滿意，不滿意的主要原因是電梯和車位太少；消費(fèi)者對(duì)于目前的辦公配套設(shè)施（如電梯、停車位、娛樂休閑配套等）表示不滿意的比例高達(dá)44％，是最高的，還有2%的表示非常不滿意，經(jīng)過測(cè)算，綜合滿意度評(píng)分為55.6，屬整體不滿意狀況。,消費(fèi)者對(duì)寫字辦公物業(yè)的滿意度情況,寫字樓客戶消費(fèi)情況分析,>目前使用寫字樓的用戶、都偏好在中心區(qū)或中心區(qū)附近辦公。>喜歡在純寫字樓內(nèi)辦公。>對(duì)目前寫字樓的用戶對(duì)附屬配套設(shè)施不滿

41、！,小結(jié),Part 5,寫字樓市場(chǎng)需求特征,項(xiàng)目寫字樓需求特征購買意向：有17.4%的受訪群體愿意購買本項(xiàng)目寫字樓，31%受訪者表示視具體情況定。 總體而言，項(xiàng)目周邊區(qū)域消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目寫字樓的需求度約為48.4分。意向面積：需求群體對(duì)本項(xiàng)目寫字樓的意向面積主要集中在60-100 ㎡和150-200 ㎡區(qū)間，平均需求面積約為110.4㎡ 。,寫字樓市場(chǎng)需求特征,項(xiàng)目寫字樓需求特征意向單價(jià)：大部分需求群體的意向單價(jià)在10001-1

42、5000元/㎡。平均需求單價(jià)約為13000元/㎡。,意向租金：大部分需求群體的意向租金在45-60元/㎡/月，平均意向租金約為67.3元/㎡/月。,寫字樓市場(chǎng)需求特征,項(xiàng)目寫字樓需求特征影響因素：大部分需求群體認(rèn)為入住寫字樓的首要因素是寫字樓的品質(zhì)，交通和未來是否有大型品牌企業(yè)入住也是考慮的重要因素。,寫字樓市場(chǎng)需求特征,生產(chǎn)型公司總部國際貿(mào)易房地產(chǎn)開發(fā)咨詢科技等行業(yè)是昆明寫字樓的主要客戶；隨著昆明城市形象的提升，特別是昆明在面向東

43、南亞地區(qū)重要的戰(zhàn)略位置以及西部大開發(fā)的深入，國內(nèi)外企業(yè)將逐漸進(jìn)駐。另外，作為云南省唯一的中心城市，州市企業(yè)在昆明設(shè)立總部的需求，昆明本地私營(yíng)企成長(zhǎng)的需要，都加大了對(duì)甲級(jí)高檔寫字樓的消費(fèi)支撐。,寫字樓市場(chǎng)需求特征,區(qū)域內(nèi)居民對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域認(rèn)同度一般；購買寫字樓意向面積呈現(xiàn)兩個(gè)極端，建議本案做大層平面，優(yōu)化分割形式，利于銷售。寫字樓平均需求面積在110㎡左右，平均意向單價(jià)為1.3萬元/㎡，預(yù)計(jì)到本案入市之時(shí)，物業(yè)價(jià)值還將有所增長(zhǎng)。&

44、gt;對(duì)寫字樓的品質(zhì)及大公司品牌效應(yīng)是投資者較為關(guān)心的兩個(gè)因素。,小結(jié),Part 5,昆明寫字樓供應(yīng)情況,隨著寫字樓的發(fā)展，其功能配比發(fā)生較大變化，功能間逐漸豐富且配套互利性增強(qiáng)。,寫字樓供應(yīng)情況,小結(jié)：,?昆明商業(yè)將逐漸改變以市中心為核心的城市商業(yè)發(fā)展格局，形成組團(tuán)式區(qū)域商業(yè)中心，市中心區(qū)商業(yè)功能逐步改變，各區(qū)域商業(yè)特征越發(fā)明顯。,?昆明市辦公物業(yè)的供給量、成交量和成交價(jià)格均呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢(shì)。?昆明市辦公物業(yè)的成交均價(jià)