城市寫字樓市場預(yù)警研究.pdf

1、隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)達(dá)程度更是成為了生產(chǎn)力水平先進(jìn)與否的標(biāo)志，于是整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重點(diǎn)從工廠走進(jìn)了寫字樓。作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分之一，寫字樓的發(fā)展程度直接反映市場甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的景氣程度，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指示器。而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和優(yōu)化更是為寫字樓市場提供了廣闊的發(fā)展前景，但與此同時(shí)，競爭也更為激烈，接踵而來的問題也越來越多，如：一些地區(qū)寫字樓空置率過高；寫字樓租金和售價(jià)增長過快；開發(fā)商

2、沒有經(jīng)過謹(jǐn)慎的決策分析而盲目投資開發(fā)等等。鑒于此，建立寫字樓市場預(yù)警系統(tǒng)具有重要的理論和實(shí)際意義。 本文以較為成熟的宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論和房地產(chǎn)預(yù)警理論為依據(jù)，以綜合模擬法為設(shè)計(jì)主線，構(gòu)建了城市寫字樓市場預(yù)警系統(tǒng)。首先，在理論分析的基礎(chǔ)上，對(duì)寫字樓市場運(yùn)行特點(diǎn)進(jìn)行了剖析；其次，從寫字樓產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系、寫字樓市場的供求協(xié)調(diào)關(guān)系和寫字樓產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)關(guān)系三大板塊，選取14個(gè)寫字樓市場預(yù)警指標(biāo)，包括銷售面積/竣工面積、寫字

3、樓投資增長率/第三產(chǎn)業(yè)增加值年增長率等；最后，本文以杭州市寫字樓市場為例，通過選取連續(xù)8年的數(shù)據(jù)，劃定預(yù)警段，確定指標(biāo)權(quán)重，分別對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測，并計(jì)算綜合指數(shù)以判斷寫字樓市場是否存在警情現(xiàn)象。就單指標(biāo)警情預(yù)報(bào)而言，大部分指標(biāo)都處于正常的區(qū)間內(nèi)，但諸如寫字樓投資和價(jià)格的若干指標(biāo)波動(dòng)起伏還是偏大；就綜合指標(biāo)警情預(yù)報(bào)而言，杭州市寫字樓市場的發(fā)展總體上來講還是比較平穩(wěn)的，并沒有出現(xiàn)過熱或者過冷的情況。 本文建立的寫字樓市場預(yù)警系統(tǒng)具