約定過高的違約金不受法律保護

1、細心整理約定過高的違約金不受法律愛惜 約定過高的違約金不受法律愛惜【案例回憶 案例回憶】2009 年 1 月 1 月， A 房地產公司與 B 業(yè)主簽訂了一份商品房〔預售〕買賣合同。在該合同中，雙方約定的購房單價為 8500 元/平米，購房總價款為 100 萬元；交房日期為 2011 年 3 月 1 日；A 公司如逾期交房，每逾期一日，應遵照購房總價款的萬分之七的標準向 B 業(yè)主支付違約金。結果，A 公司實際于 2011 年 8 月 8

2、 月才通知交房，逾期達 160 天。遵照合同約定，A 公司應向 B 業(yè)主支付違約金 112000 元〔1000000×7/10000×160),該違約金占購房總價款的 11.2%。逾期交房的狀況發(fā)生后，B 業(yè)主要求 A 公司嚴格遵照合同約定向其支付 112000 元的違約金。然而，A 公司提出在合同中雙方約定的違約金過高，拒絕了 B 業(yè)主的要求，僅提出情愿遵照購房總價款的 3%的標準賜予 B 業(yè)主經(jīng)濟補償。B 業(yè)主堅

3、決不同意該補償方案，并向張家港市人民法院起訴，要求 A 公司向其支付逾期交房違約金112000 元。【法院裁判 法院裁判】訴訟起先后，B 業(yè)主的代理人主要強調，商品房買賣合同是 B 業(yè)主與 A 公司在完全同等自愿的狀況下簽訂的，合同條款對雙方均有嚴格的法律約束力。所以，雙方均應嚴格履行合同并依據(jù)合同約定擔當相應的違約責任，即 A 公司應按約向 B 業(yè)主支付違約金 112000 元。A 公司的辯論看法為：〔一〕一系列不行預見的客觀因素造成

4、 A 公司耽擱交房，并非其故意、惡意而為；〔二〕B 業(yè)主始終未提出證據(jù)證明 A 公司耽擱交房是否給 B業(yè)主造成實際損失及該實際損失有多少；〔三〕即使 B 業(yè)主存在實際損失，該實際損失一般為房屋的租金損失。依據(jù)當?shù)刈饨饦藴视嬎阍摲课菰诘R交付期間的租金損失為購房總價款的 3%左右，而依據(jù)合同約定 A 公司應支付的違約金卻高達購房款總額的 11.2%，所以，合同約定的違約金明顯過高。A 公司請求法庭以租金損失為限，依法削減其按合同約定本應擔

5、當?shù)倪`約金。細心整理第 29 條：當事人主見約定的違約金過高請求予以適當削減的，人民法院應當以實際損失為根底，兼顧合同的履行狀況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，依據(jù)公允原那么和懇切信用原那么予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第 114 條其次款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。三、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的說明》第 16 條：當事人以約定的

6、違約金過高為由請求削減的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當削減；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。 第 17 條：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標精確定： 逾期付款的，遵照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 逾期交付運用房屋的，遵照逾期交付運用房屋期間有關主管部門公布或者有