重慶市房地產價格宏觀調控研究.pdf

1、改革開放以來近30年里，我國社會主義市場經濟保持了快速、持續(xù)、穩(wěn)定的增長，人民生活水平大幅提高。1979～2006年我國GDP年平均增長速度為9.6％；2006年人均GDP達到2004美元，城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)下降為32.6％。隨著城市化進程的加快，我國房地產業(yè)進入快速發(fā)展階段，帶動整個國民經濟結構調整和升級，在我國社會經濟保持快速健康的發(fā)展中扮演著重要的角色，成長為國民經濟的支柱產業(yè)之一。伴隨著我國房地產市場的快速發(fā)展，房地產價格也

2、呈現(xiàn)出持續(xù)快速上漲的運行趨勢，2004年和2005年，全國商品房平均銷售價格分別上漲17.76％和14.04％。與此同時，房地產投資過熱、住房結構不合理、資源浪費嚴重、市場交易秩序混亂等問題也逐漸凸顯。2005年至今，國家把控制房價快速上漲作為宏觀調控的重點，陸續(xù)出臺了包括土地、金融、稅收以及房地產行業(yè)政策在內的一系列宏觀調控措施，以抑制房價增長速度；2008年，國務院機構改革中撤銷了建設部，組建住房和城鄉(xiāng)建設部，國家對住房問題的重視可

3、見一斑。為科學調控房地產市場，有必要對政策是通過什么途徑產生調控效果、宏觀調控政策對房地產價格是否有實質性的影響、政府如何有科學依據地出臺調控房價的政策等問題進行深入研究。 本文在對房地產宏觀調控的必要性、房地產價格的影響因素以及宏觀政策對房地產價格的作用機理進行深入分析的基礎上，選取學界研究較少的二線城市——重慶市房地產市場進行實證研究，從定性和定量方面重點分析了2005年至2007年上半年的調控政策對重慶市房地產價格以及整個

4、房地產市場的影響。本文大致可分為八個部分： 第一部分為文獻綜述和緒論。主要概括了國內外房地產價格波動、房地產泡沫、房地產宏觀調控的研究進展以及現(xiàn)有研究的不足，介紹了研究背景、研究內容、研究方法、研究意義以及研究所需資料的來源等。 第二部分為房地產宏觀調控的理論基礎。主要對房地產相關概念進行了界定，并闡述了供求理論、預期理論、地租地價理論等后文分析中將要用到的相關理論知識。 第三部分分析了房地產宏觀調控的必要性。通

5、過對房地產商品的特殊性、房地產業(yè)的支柱地位以及近年來我國房地產市場的主要問題的深入分析，得出我國有必要對房地產市場進行宏觀調控的結論。 第四部分深入分析了房地產價格變動的機理。該部分為本文的重點和難點之一，構成了本文的理論主體。本部分在分析了房地產價格變動的決定因素和影響因素的基礎上，結合本文主題，重點分析了土地政策、金融政策和稅收政策對房地產價格的作用途徑和作用機理。 第五部分分析了重慶市房地產市場現(xiàn)狀及其泡沫化程度。

6、本部分首先從房地產開發(fā)投資、房地產供給、房地產需求、房地產價格和房地產空置等幾方面分析了重慶市房地產市場的現(xiàn)狀，在此基礎上，通過國際上通行的房地產開發(fā)投資指標、房價收入比指標、房地產空置率指標對重慶市房地產泡沫化情況進行了研判，找出重慶市房地產市場存在的主要問題是：房地產投資存在“過熱”的趨勢；近幾年房價增幅出現(xiàn)大幅上升趨勢；商業(yè)地產空置率持續(xù)保持在高位水平；近兩年供需矛盾較突出，表現(xiàn)為供給跟不上需求。 第六部分深入分析了新一輪

7、宏觀調控對重慶市房地產價格乃至整個房地產市場的實施效果，該部分也是本文的重點和難點之一，構成了本文的實證主體。本部分在簡單分析90年代以來的房地產宏觀調控政策的基礎上，重點分析了2005年至2007年上半年的調控措施對重慶市房地產市場的影響，從定性和定量兩個方面分析了調控政策對重慶市房地產價格的作用效果，研究證明2005年的宏觀調控對房價沒有產生實質性影響，而2006年的調控使重慶市房價有效回落；并指出本輪宏觀調控的存在的不足之處是：調