2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡介

1、,,多樣化的融資渠道不同融資渠道發(fā)展簡介融資成本跟蹤,目錄,,,,,我國房地產(chǎn)的主要融資方式有非標(biāo)融資、銀行貸款、境內(nèi)債券融資、股權(quán)融資、境外債券融資、資產(chǎn)證券化、民間借貸等。目前,國家統(tǒng)計(jì)局按資金來源,分為銀行貸款、自籌資金、海外資金和其他資金四個(gè)部分 進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。目前占比由高到低依次是其他資金(主要訂金、銷售預(yù)收款,住房抵押貸款 等)、自籌資金(包含債務(wù)性資金等)、銀行貸款和利用外資。統(tǒng)計(jì)局口徑不能和金融系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)完全對(duì)應(yīng)(

2、統(tǒng)計(jì)辦法不同),宜用于輔助行業(yè)判斷。,資料來源:國家統(tǒng)計(jì)局,中信證券研究部整理,資料來源:國家統(tǒng)計(jì)局,中心證券研究部整理,,我國單月房地產(chǎn)開發(fā)投資(萬億元),1. 多樣化的融資渠道,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,32.521.510.50,,,,,,,,,,,,,,,,2,,,2

3、010年后,境內(nèi)上市公司股權(quán)融資案例稀少,只階段性放開短暫窗口。海外資本市場偶有股權(quán)融資機(jī)會(huì)。2015年起境內(nèi)資本市場,主要是債券市場打開,為地產(chǎn)企業(yè)提供了豐富的長期限,信用 負(fù)債工具,極大增強(qiáng)了優(yōu)質(zhì)上市公司的競爭力。從2017年9月至今,我們統(tǒng)計(jì)到房地產(chǎn)企業(yè)公開市場發(fā)行債券總共募資9552億元,其中 境內(nèi)融資6455億元,占比67.6%;境外募資3097億元,占比32.4%。從融資成本來看, 海外融資的成本在逐漸增加,風(fēng)險(xiǎn)在逐

4、步加大,未來占比可能繼續(xù)下降。,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,,外幣已折算為人民幣,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,外幣已折算為人民幣,不考慮回售,1. 多樣化的融資渠道,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3,,,境內(nèi)融資的主要產(chǎn)品包括短期借款(超短期融資券),中長期借款(中期票據(jù)、

5、公司債、定向工具),資產(chǎn)證券化;境外融資的主要產(chǎn)品都是一年期以上的中長期借款,主要品種有:企業(yè)債券、永續(xù)債券和 可轉(zhuǎn)債。我們觀察到,境內(nèi)流動(dòng)性合理充裕,近3月境內(nèi)房地產(chǎn)市場債券發(fā)行活躍,2018年8月,境內(nèi)融資達(dá)到790億元,環(huán)比增長28.6%。地產(chǎn)企業(yè)的境外融資在2018年4月達(dá)到融資659億元的最高點(diǎn),之后逐漸下滑,到8月僅132億元。,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,外幣已折算為人民幣,資料來源:Wind,中信證

6、券研究部整理,外幣已折算為人民幣,1. 多樣化的融資渠道,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4,,,,銀行間市場房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行間市場獲得短期和中長期的融資支持。短期借款:超短期

7、融資券和短期融資券,提供一年以內(nèi)的流動(dòng)性支持。超短期融資券由于期限短,信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,資金成本也相對(duì)較低,但是有著較大的再 融資風(fēng)險(xiǎn)。長期借款:主要由中期票據(jù)構(gòu)成,有少量定向工具和企業(yè)債。,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,(超)短期融資券發(fā)行規(guī)模(億元),,中期票據(jù)等中長期工具發(fā)行規(guī)模(億元),2.不同融資渠道發(fā)展簡介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

8、,,,0,50,100,150,200,250,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,400350300250200150100500,,,,,,,,,,,,,,,,5,,,近期典型的短期融資券發(fā)行情況,,2.不同融資渠道發(fā)展簡介,,,,,,,,,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,,6,,,,近期典型的中期票據(jù)及其他銀行間債券發(fā)行情況期票,2.

9、 不同融資渠道發(fā)展簡介,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,7,,,交易所市場交易所市場融資規(guī)模與銀行間市場大抵相同,2017年9月至今,共融資2145億元。(銀 行間中長期借款融資規(guī)模是2163億元)。近兩月,交易所市場發(fā)行活躍,8月總計(jì)發(fā)行債券達(dá)416億元。,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,資料來源:Wind,中信證券研究部整理

10、,公司債發(fā)行規(guī)模(億元),2. 不同融資渠道發(fā)展簡介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,101,94,363635,106,267,161,147,191,170,416,388,450400350300250200150100500,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,8,,,近期典型的交易所公司債發(fā)行情況,,2. 不同融資渠道發(fā)展簡介,資料來源:Wind,

11、中信證券研究部整理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,9,,,,資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)證券化,2017年9月至今,共涉及融資1012億元。資產(chǎn)證券化的底層資產(chǎn)中占比最大的為應(yīng)收賬款,占比53.9%,主要由物業(yè)管理費(fèi)、購房 尾款構(gòu)成。,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,,地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券

12、化發(fā)行規(guī)模(億元),2.不同融資渠道發(fā)展簡介,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,180160140120100806040200,,,,,,,,,,,,,,,,10,,,,境外債券市場2017年9月至今,境外債券市場共融資859億元。,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,,海外發(fā)行場所占比,2.不同融資渠道發(fā)

13、展簡介,,,,香港聯(lián)交所,,新加坡證券交 易所,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,11,,,非標(biāo)融資,,,,,,,,,9.3-9.9西南9.3-9.9西南資料來源:授米,中信證券研究部整理,,期,2.不同融資渠道發(fā)展簡介,,12,,,3. 融資成本跟蹤,,,,,,,,,,,,板塊的融資成本,不能簡單用債券的平均利率去看,因?yàn)楦鱾€(gè)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)

14、債利率更多是 由當(dāng)期發(fā)行債券的主體的信用有關(guān)。為橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)的融資成本走勢,我們選取了19家 上市房地產(chǎn)開發(fā)商作為樣本,按其股東屬性分為四組:國有企業(yè)(保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、華僑城、招蛇蛇口、華潤置地), 混合所有制 企業(yè)(綠城中國,綠地控股,萬科A,金地集團(tuán)),投資級(jí)大民企(龍湖集團(tuán),碧桂園, 新城控股),其他民企(泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展、陽光城、中國恒大、融創(chuàng)中國、華夏幸 福、中南建設(shè))。 即使如此,仍然感覺樣本不足。的,資料來

15、源:Wind,中信證券研究部整理,,13,,,整體來看,重點(diǎn)公司利率走勢如下。,,,,,,,資料來源:Wind,中信證券研究部整理,,點(diǎn),走,3. 融資成本跟蹤,,14,,,感謝您的信任與支持!,THANKYOU,,,陳 聰(首席分析師),電話:010-60838249郵件:chencong@citics.com執(zhí)業(yè)證書編號(hào):S1010510120047,張全國(高級(jí)分析師),電話:010-60838015郵件:zhangqua

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