基于實物期權(quán)理論的房地產(chǎn)項目開發(fā)時機(jī)決策研究.pdf

1、土地閑置已成為我國房地產(chǎn)市場的顯著癥狀之一。開發(fā)商為了自身利益在購置土地后并未在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)，造成大量城市土地閑置，致使土地供應(yīng)無法形成有效供給。破解土地閑置需識別開發(fā)商項目開發(fā)時機(jī)決策的關(guān)鍵因素，而實物期權(quán)理論為研究開發(fā)時機(jī)決策提供了全新的理論工具。本文基于實物期權(quán)理論分析開發(fā)商項目開發(fā)時機(jī)決策機(jī)制，并以經(jīng)驗數(shù)據(jù)為例，進(jìn)行邏輯嚴(yán)密的論證。研究結(jié)果有助于理清開發(fā)商的行為規(guī)律，為解決土地閑置問題提供政策建議和理論依據(jù)。
　　本文首

2、先系統(tǒng)的梳理了實物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的研究進(jìn)展，總結(jié)了實物期權(quán)的基本思想、主要內(nèi)容和建模方法。然后，基于標(biāo)準(zhǔn)實物期權(quán)分析框架，運用或有債權(quán)分析方法構(gòu)建了房地產(chǎn)項目開發(fā)時機(jī)決策理論模型，提出了研究的理論假說:市場不確定性越高，項目最優(yōu)開發(fā)時機(jī)越延遲。最后運用全國35個大中城市項目開發(fā)數(shù)據(jù)，采用面板數(shù)據(jù)模型檢驗理論假說。在經(jīng)驗檢驗?zāi)Ｐ椭屑尤敕从痴咭蛩氐淖兞恳允鼓Ｐ透现袊康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀。結(jié)果顯示市場不確定性每提高一個單位標(biāo)準(zhǔn)差，項

3、目開工量降低22.62％。政策因素中，3個月央票利率提高一個單位標(biāo)準(zhǔn)差，項目開工量下降18.62; M2同比增速上升一個單位標(biāo)準(zhǔn)差，項目開工量上升12.82％。本研究主要得到以下結(jié)論：第一，開發(fā)商項目開發(fā)時機(jī)決策符合實物期權(quán)規(guī)律;第二，政策因素對開發(fā)商項目開發(fā)時機(jī)決策有著重要的影響，尤其是貨幣政策;第三，市場形勢會影響開發(fā)商做出非理性投資時機(jī)決策;第四，市場不確定性對開發(fā)商項目開發(fā)時機(jī)影響作用最大。因此，破解土地閑置問題，重在降低房價波