論德國承租人終止保護制度及其對中國的借鑒意義.pdf

1、終止保護制度是德國住房租賃立法中的一項特殊制度，該制度的本質在于用約束出租人合同終止權的方法來維持租賃關系的存續(xù)，為承租人及其家人的基本居住利益提供保護。隨著我國房價的不斷高漲，越來越多的人選擇租房。承租人希望租賃合同能夠保持較高的穩(wěn)定性，以保障正常的工作、學習和生活。而房屋出租人出于自身利益最大化的目標，更希望能夠自由的終止租賃關系。我國對于房屋租賃的研究尚不成熟，在立法上出于傳統(tǒng)觀念和經(jīng)濟發(fā)展的考慮，在價值取向上更傾向于保護合同自由

2、，而忽視了對租賃關系穩(wěn)定性的維護，對出租人的合同解除權規(guī)定的過于寬松。鑒于承租人在住房租賃市場的弱勢地位和保障承租人住房利益的必要性，德國的承租人終止保護制度對于我國的住房租賃立法有很好的借鑒意義。
　　本文除引言和結論外，分三章對上述主張進行論述:
　　第一章主要是對承租人終止保護制度的產(chǎn)生歷史進行介紹。德國的承租人終止保護制度是在德國歷史上多次住房危機中不斷完善并確立的。德國終止保護制度的歷史發(fā)展體現(xiàn)了該制度在平衡住房租

3、賃雙方的地位，維護租賃關系穩(wěn)定方面的積極意義。
　　第二章首先介紹德國承租人終止保護制度的核心內容（即對出租人終止合同和提高租金的限制），并從內容出發(fā)對終止保護制度的正當性進行探討。在制度設計上，德國立法者力圖在不過分侵犯出租人利益的前提下，通過對出租人漲租和終止合同進行控制，為住房租賃的承租人提供適當?shù)谋Ｗo。在理論基礎上，該制度在法律層面體現(xiàn)了在德國憲法規(guī)定的“社會國原則”(Sozialstaatsprinzip)下對公民財產(chǎn)權

4、與住宅權沖突的處理和民法中契約正義對契約自由原則的修正;在經(jīng)濟層面終止保護制度是在不動產(chǎn)資源有限性的基礎上，兼顧效率與公平對住房資源進行合理分配。
　　第三章是探討德國承租人終止保護制度對我國的借鑒意義。作為本文寫作的出發(fā)點與落腳點，這一章先就我國在住房租賃中的相關立法（包括歷史上的和現(xiàn)階段的）進行介紹，指出相關立法對出租人保護的不足之處，再通過分析我國現(xiàn)階段住房租賃的情況指出借鑒德國承租人終止保護制度的可行性，并就如何借鑒該制度