論現(xiàn)有承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的缺陷與完善

1、1論現(xiàn)有承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的缺陷與完善摘要最高人民法院通過(guò)了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體運(yùn)用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中對(duì)承租人房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)做出了進(jìn)一步規(guī)定，對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)、限制行使的情形以及救濟(jì)方式都重新界定，但其在個(gè)別問(wèn)題上還有可斟酌之處，且該解釋對(duì)同等條件、合理期限和賠償數(shù)額等方面仍未明確。因此本文對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了深入分析，以求進(jìn)一步完善我國(guó)的承租人房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。關(guān)鍵詞房屋承租人優(yōu)先權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作者簡(jiǎn)介

2、：尹雯，上海大學(xué)法學(xué)院2010級(jí)法學(xué)院法律碩士。一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的含義和淵源房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指在房屋出租人出售房屋給第三人時(shí)，應(yīng)該在出賣(mài)房屋之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人依法享有在同等條件下優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。在立法之初，當(dāng)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)資源并不是十分充裕，因此承租人享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是順理成章的。但是，社會(huì)發(fā)展到今天，不動(dòng)產(chǎn)資源已經(jīng)十分充裕的情況下，出租人為何將房屋租賃給承租人而不是他人呢？那很可能就是基于一種相

3、互信賴的關(guān)系。這種在誠(chéng)實(shí)信用基礎(chǔ)上建立的租賃關(guān)系使得出租人在要出賣(mài)租賃物的時(shí)候應(yīng)該提前告訴承租人，因?yàn)槌凶馊顺凶獾姆课菀彩且驗(yàn)楦鞣N因素：價(jià)格公道、交通便利、信賴出租人、甚至是為了獲得承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，所以承租人對(duì)出租人付出的這種信賴?yán)媸切枰鹬睾捅Ｗo(hù)的。另一方3的區(qū)別在于能否對(duì)抗第三人。而我國(guó)《解釋》認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力。①筆者認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)，因?yàn)橹灰凶馊擞匈?gòu)買(mǎi)

4、租賃物的意思表示即可與出租人形成房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而不需要有房屋所有權(quán)人同意出賣(mài)的意思表示。也就是說(shuō)只要雙方成為房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人，只要他們?cè)谧赓U合同中沒(méi)有約定排除承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即告形成，只是此項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，只有在出租人出賣(mài)租賃房屋于第三人時(shí)，承租人方能夠行使。因此，結(jié)合眾多學(xué)說(shuō)，筆者認(rèn)為我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)為債權(quán)性之形成權(quán)。作為債權(quán)性之形成權(quán)，承租人通過(guò)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使約束出租人，但是同時(shí)承租人不能以此

5、權(quán)利影響第三人已經(jīng)取得的房屋所有權(quán)。由于承租人和出租人之間成立合同關(guān)系，當(dāng)出租人未將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人時(shí)，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人履行該合同，倘若出租人已將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，則承租人只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。②（二）《解釋》中有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制性規(guī)定《解釋》第24條的規(guī)定是：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：……（2）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女