城市房地產(chǎn)泡沫檢測及其形成機(jī)理：理論模型與經(jīng)驗(yàn)研究.pdf

1、以1998年的住房改革為契機(jī)，中國房地產(chǎn)行業(yè)開始市場化運(yùn)行。十幾年來，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和增長速度是舉世矚目的:城市房地產(chǎn)業(yè)投資不斷增加，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，住房市場逐漸發(fā)育完善，居民居住條件持續(xù)改善。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，而且也為解決相關(guān)民生問題起到了關(guān)鍵性的作用。但是，伴隨著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，市場投資、投機(jī)熱度急劇增加，資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，購房者投機(jī)需求旺盛，開發(fā)商囤地、延遲住房供應(yīng)等行為也日益增

2、加，中國部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲，空置率也大量增加，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)引起了社會(huì)各界人士的高度重視，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫、房地產(chǎn)泡沫規(guī)模有多大的爭論成為了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其2009年中國多地房價(jià)飆升以及2010年以來中央政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)泡沫的問題更是被高度關(guān)注和熱烈討論。
　　房地產(chǎn)市場的過度泡沫化會(huì)嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，急劇膨脹的房地產(chǎn)泡沫為金融危機(jī)的爆發(fā)埋下了眾多隱患。因此，科學(xué)地分析

3、市場的房地產(chǎn)泡沫情況，準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)泡沫的膨脹趨勢并采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施顯得尤為重要?；诖耍疚南Ｍ軐?duì)中國城市的房地產(chǎn)泡沫情況進(jìn)行深入分析，了解市場的泡沫變化情況，并對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成起作用的影響因素進(jìn)行透徹研究。因此，本文借助房地產(chǎn)泡沫研究的經(jīng)典理論，以房地產(chǎn)泡沫的檢測研究和形成機(jī)理研究為主要研究問題，以市場參與主體力量的擴(kuò)充為主要線索，從理論模型和經(jīng)驗(yàn)研究兩方面，針對(duì)中國城市的房地產(chǎn)泡沫相關(guān)問題展開研究。本文首先要簡要回答“房地產(chǎn)

4、泡沫是什么”的問題，通過對(duì)文獻(xiàn)的梳理，清晰地界定房地產(chǎn)泡沫的概念和相關(guān)范疇?！爸袊鞘蟹康禺a(chǎn)泡沫是否存在？如果存在，那么房地產(chǎn)泡沫近年來發(fā)生了怎么樣的變化”是本文要解決的第二個(gè)問題，本文將引入狀態(tài)空間模型，以北京市的實(shí)際數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，計(jì)量房地產(chǎn)泡沫的大小，從而分析北京市房地產(chǎn)泡沫的變化情況。然后，本文將分析房地產(chǎn)泡沫的第三個(gè)問題——“為什么會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫”。本文將噪聲交易者模型運(yùn)用到房地產(chǎn)市場中，從需求、供給和金融機(jī)構(gòu)這三方市場主要

5、參與力量入手，建立相應(yīng)的理論模型，分析引起房地產(chǎn)價(jià)格變化和房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要因素。然后結(jié)合北京市的實(shí)際數(shù)據(jù)，通過格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)和向量自回歸誤差糾正模型等方法分析三方力量對(duì)房地產(chǎn)泡沫的作用機(jī)制。
　　本文的主要工作內(nèi)容和結(jié)論可以分為以下三部分:
　　第一，城市房地產(chǎn)泡沫的大小變化情況。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的定義，房地產(chǎn)泡沫是由于理性與非理性等因素作用下所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格與市場基礎(chǔ)價(jià)值的偏離。現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值和房地產(chǎn)

6、泡沫都是無法直接觀測的，因此首先要對(duì)房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定。本文選擇由經(jīng)濟(jì)基本面因素表征房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值，構(gòu)造出由基礎(chǔ)價(jià)值和房地產(chǎn)泡沫共同組成的房地產(chǎn)價(jià)格決定方程。然后引入狀態(tài)空間模型和卡爾曼濾波方法，使用北京市2002年1季度至2013年2季度的實(shí)際數(shù)據(jù)，估算了這期間北京市房地產(chǎn)泡沫的大小。實(shí)證結(jié)果顯示，本文所使用的狀態(tài)空間模型方法能夠較好地檢測市場的房地產(chǎn)泡沫情況，經(jīng)過測算，我們發(fā)現(xiàn)北京市房地產(chǎn)市場的泡沫膨脹過程受到了房地產(chǎn)市場自身的

7、發(fā)展和宏觀環(huán)境的影響。2001年至2005年，房地產(chǎn)市場處于初步發(fā)展階段，市場價(jià)格基本由經(jīng)濟(jì)基本面代表的房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值所決定;2006年開始，房地產(chǎn)價(jià)格逐漸脫離經(jīng)濟(jì)基本面的影響，房地產(chǎn)泡沫開始持續(xù)膨脹。
　　第二，房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理的理論模型。噪聲交易者模型，通過嚴(yán)密的數(shù)理推導(dǎo)和大量的實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證，提出了更為精確的泡沫形成機(jī)理理論，從而為解決泡沫形成和持續(xù)問題的研究提供了有效的方法。本文將噪聲交易者模型引入到房地產(chǎn)市場中，結(jié)合房地產(chǎn)市

8、場發(fā)展的獨(dú)有特點(diǎn)，從房地產(chǎn)市場的重要參與者——需求方（購房者）、供給方（開發(fā)商）和金融機(jī)構(gòu)的角度分別展開研究。本文構(gòu)建了噪聲購房者模型、噪聲開發(fā)商模型和金融機(jī)構(gòu)信貸支持作用模型，從理論分析的角度解釋了各方參與主體對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化和房地產(chǎn)泡沫形成的作用機(jī)制。構(gòu)建的理論模型顯示，購房者的噪聲預(yù)期、開發(fā)商的噪聲預(yù)期和金融機(jī)構(gòu)的信貸支持確實(shí)是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要影響因素。噪聲預(yù)期越樂觀，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲越多，房地產(chǎn)泡沫也越大

9、;銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款支持力度越大，房地產(chǎn)泡沫也越大。
　　第三，房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理的經(jīng)驗(yàn)研究。在構(gòu)建理論模型分析了噪聲預(yù)期和信貸支持對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要影響后，本文還從經(jīng)驗(yàn)研究的角度以實(shí)際數(shù)據(jù)對(duì)理論模型的分析結(jié)果進(jìn)行論證。本文以北京市的數(shù)據(jù)為經(jīng)驗(yàn)研究的對(duì)象，使用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)，分別研究需求方和供給方的噪聲預(yù)期，以及金融機(jī)構(gòu)的信貸支持對(duì)房地產(chǎn)泡沫變化的影響。實(shí)證結(jié)果顯示，噪聲購房者預(yù)期、噪聲開發(fā)商預(yù)期和信貸支持都是

10、房地產(chǎn)泡沫的格蘭杰原因。而且，房地產(chǎn)泡沫與各變量之間存在長期的協(xié)整關(guān)系，各變量確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)泡沫存在長期的影響機(jī)制。此外，本文還使用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解方法，研究噪聲購房者預(yù)期、噪聲開發(fā)商預(yù)期和信貸支持對(duì)房地產(chǎn)泡沫變化的影響及貢獻(xiàn)度。結(jié)果顯示，噪聲購房者預(yù)期、噪聲開發(fā)商預(yù)期和信貸支持的變化沖擊都能引起房地產(chǎn)泡沫的變化，但是噪聲購房者對(duì)房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生較大影響，但持續(xù)時(shí)間不長，而開發(fā)商預(yù)期和金融機(jī)構(gòu)信貸支持的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的迅

11、速反應(yīng)，且其影響幅度較大，持續(xù)時(shí)間較長。此外，在北京市房地產(chǎn)泡沫的變化過程中，開發(fā)商預(yù)期和金融機(jī)構(gòu)信貸支持的貢獻(xiàn)度較高。
　　本研究的學(xué)術(shù)價(jià)值和創(chuàng)新點(diǎn)主要集中在以下幾點(diǎn):
　　(1)已有的研究針對(duì)房地產(chǎn)泡沫的檢測方法沒有達(dá)成一致共識(shí)，本論文結(jié)合泡沫領(lǐng)域的最新進(jìn)展，并且結(jié)合中國城市的實(shí)際發(fā)展情況，研究更合理科學(xué)的房地產(chǎn)泡沫檢測方法。
　　(2)對(duì)于泡沫的形成機(jī)理研究主要集中于股票市場，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的系統(tǒng)研究比較匱乏。本

12、文結(jié)合股市泡沫的先進(jìn)理論，借鑒于房地產(chǎn)市場，并結(jié)合房地產(chǎn)市場的獨(dú)有特點(diǎn)，以市場參與主體的擴(kuò)充為線索，從理論模型方面詳細(xì)推導(dǎo)泡沫的形成機(jī)制。
　　(3)目前房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理的經(jīng)驗(yàn)研究總體上發(fā)展較為滯后，這大大限制了理論模型的推廣運(yùn)用。本文突破以往房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理研究視角單一的限制，從多方市場參與主體同時(shí)入手進(jìn)行研究。同時(shí)，選擇合適的代理變量，從經(jīng)驗(yàn)研究角度對(duì)理論模型進(jìn)行了檢驗(yàn)。
　　(4)實(shí)際檢測出房地產(chǎn)市場的泡沫大小，了

13、解了中國城市房地產(chǎn)泡沫的變化過程，也為關(guān)于房地產(chǎn)市場泡沫存在性的爭論給出了合理的解答。同時(shí)，全面詳細(xì)地分析了中國城市房地產(chǎn)市場泡沫的形成機(jī)制，分析出導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成的關(guān)鍵性因素，為國家制定相關(guān)政策防范和治理房地產(chǎn)泡沫問題提供了指導(dǎo)和幫助。
　　本研究的不足之處和未來研究的展望有以下幾方面:
　　首先，房地產(chǎn)泡沫是個(gè)區(qū)域差異較明顯的問題，因此，在中國各具發(fā)展特色的城市中，房地產(chǎn)泡沫的情況不盡相同。本文僅以北京市作為研究對(duì)象，

14、后續(xù)研究可以擴(kuò)展至多個(gè)城市的面板分析，通過對(duì)不同城市的泡沫進(jìn)行檢測，了解中國房地產(chǎn)泡沫的區(qū)域差異和區(qū)域變化情況。
　　其次，對(duì)于泡沫形成機(jī)理的進(jìn)一步擴(kuò)充。本文已經(jīng)從市場三方力量入手進(jìn)行分析，但是中國房地產(chǎn)泡沫的形成是個(gè)極其復(fù)雜的問題，環(huán)境因素、制度因素也可能對(duì)泡沫的產(chǎn)生有重要影響，所以房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理的研究還可以進(jìn)行擴(kuò)展:外部環(huán)境、信息背景以及中國市場特有的參與者——中央政府和地方政府。
　　再次，在本文實(shí)證研究中，代理

15、變量的選取是關(guān)鍵的因素，今后可以在代理變量方面進(jìn)行挖掘，選擇更合適的代理變量。預(yù)期因素比較主觀，甚至可以采取問卷的形式獲取更直接的一手資料，從更微觀的角度進(jìn)行驗(yàn)證。
　　最后，本文研究了泡沫的產(chǎn)生和泡沫的現(xiàn)狀，接下來還有泡沫的破滅問題值得關(guān)注。中國房地產(chǎn)泡沫究竟會(huì)不會(huì)破滅？房地產(chǎn)泡沫何時(shí)會(huì)破滅？我們已經(jīng)知道，泡沫的破滅會(huì)導(dǎo)致非常嚴(yán)重的破壞性后果，所以知道何時(shí)泡沫破滅，或者知道如何避免泡沫破滅都有重要的意義。因此，房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)膨